Банкротство

Обратная ипотека это: Что такое обратная ипотека | Блог Совкомбанка

Содержание

Что такое обратная ипотека | Блог Совкомбанка

  • Что такое обратная ипотека

  • Кто формирует спрос на услугу

  • Риски обратной ипотеки
    • Для банка

    • Для текущего владельца жилья

  • Плюсы и минусы

  • Работает ли в России и как оформить

Одна из основных задач обратного кредитования – улучшить качество жизни пожилых и помочь обрести безбедную старость

Что такое обратная ипотека

Если классический ипотечный кредит доступен людям со стабильным высоким финансовым положением, которые способны каждый месяц выплачивать определенную сумму, то обратная ипотека работает иначе. Эта программа придумана специально для тех, кому требуется помощь и поддержка.

Суть в том, что пожилой человек передает недвижимость в залог банку. В отличие от обычного кредита не финансовая организация получает деньги, а наоборот, заемщику предназначена пожизненная ссуда.

Существует два варианта, как выдается сумма:

  • все деньги банковское учреждение перечисляет сразу после оформления договора;

  • более распространенная ситуация – когда пенсионер получает средства ежемесячно.

Программа имеет альтернативу в виде пожизненной ренты, но между ними есть различия. При обратном кредите финучреждение становится собственником жилья только после переезда клиента в дом престарелых или его смерти (условия прописаны в документе). Оформляя пожизненную ренту, новый владелец получает право собственности на недвижимость сразу, как только выплатил необходимую сумму.

После смерти пожилого человека банковское учреждение продает жилье. Затраты на содержание квартиры оно восполняет процентами. Оставшиеся средства переводят родственникам умершего заемщика, но они могут выкупить недвижимость обратно, вернув долг.

История

Проект обратного кредита для пенсионеров появился в 60-е годы XX века. Тогда он не пользовался большим спросом, потому что было много рисков.

Во-первых, у заемщика не было гарантии, что финансовая организация не заберет у него квартиру. Во-вторых, за счет неопределенного срока ипотеки цены на недвижимость могли изменяться, и банк рисковал выплатить клиенту больше денег, чем стоило его жилье.

В течение действия договора вы распоряжаетесь жильем как обычно

В конце прошлого столетия данную программу снова попробовали запустить – уже при поддержке государства. Целью было обеспечить пожилым стабильное финансовое положение. Наиболее популярен кредит стал в Соединенных Штатах, Великобритании и Австралии.

Основные требования

Чтобы благополучно оформить обратную ипотеку, клиент должен соответствовать некоторым условиям. В России требования таковы:

  • пенсионный возраст – 60 лет для женщин и 65 для мужчин;

  • обязательно гражданство РФ;

  • отсутствие у заемщика несовершеннолетних или нетрудоспособных наследников;

  • ограниченное количество созаемщиков – только два;

  • жилье должно находиться в собственности у пенсионера от трех лет.

К недвижимости тоже выдвигаются особые требования. Во-первых, в ней должны быть стандартные коммунальные удобства (горячее водоснабжение, газ, санузел) и она должна располагаться в многоэтажном доме выше 4 этажей. Также важно, чтобы у пожилого человека не было долгов за ЖКУ и чтобы жилье не было в долевой собственности.

Кто формирует спрос на услугу

Существует несколько факторов, которые влияют на формирование спроса на обратное кредитование. В основном он обусловлен социальными обстоятельствами.

Желание оформить ипотечный кредит может возникнуть у человека преклонных лет, когда не хватает денег на существование. В основном у пенсионеров небольшая пенсия, за исключением военнослужащих или ветеранов труда. Некоторые остаются без поддержки со стороны родственников, и приходится искать дополнительный источник денег.

Программа обратного кредита может спасти от бедности. Каждый месяц кроме пенсии пожилые получают дополнительные средства, при этом сохраняя жилье

К тому же в некоторых странах плата за коммунальные услуги может быть больше самой пенсии. После оплаты по квитанциям у стариков не остается денег на другие нужды. Некоторые переезжают в дома престарелых.

Риски обратной ипотеки

Когда у пожилого человека не у кого попросить помощи и он оказался в трудной жизненной ситуации, то собственная квартира может стать источником дополнительного дохода.  

Рассчитайте платеж по ипотеке с калькулятором Совкомбанка. 

С одной стороны, такая ипотека выгодна обеим сторонам: финансовая организация приобретает недвижимость, а клиент получает пожизненную выплату. Но существуют риски, из-за которых программа не пользуется популярностью.

Для банка

 

Для финансовой организации такое кредитование невыгодно. Цены на недвижимость постоянно меняются, и квартира по договору может упасть в цене в течение времени.

Также недвижимость можно продать только когда закончится срок действия договора. До этого банковская организация не получает прибыль, а лишь выплачивает конкретную сумму заемщику.

Если владелец квартиры не платил за ЖКУ и влез в долги, то потом финучреждению придется погашать задолженность. 

Для текущего владельца жилья

Пожилой человек может не по своей воле заключить обратную ипотеку. Его на это могут подтолкнуть родственники и потребовать получить от финансовой организации сразу всю сумму. От таких мошеннических действий со стороны близких людей сложно защититься юридически.

Плюсы и минусы

 

Основной плюс для клиента – улучшить качество жизни. Многим пожилым не хватает одних пенсионных выплат. Обратное кредитование позволяет им тратить полученные средства на необходимые нужды.

Недостатком программы является то, что заемщик не может оставить завещание. То есть наследником жилья становится финучреждение, которое по окончании договора распоряжается недвижимостью.

Кредитор не имеет права на собственность, пока договор займа находится в силе

Один из главных минусов – закон не регулирует данную программу ипотеки. Ответственность за реализацию несет кредитор. Поскольку такой вид кредитования непопулярен, условия тоже расплывчаты.

Для финансовой организации обратный ипотечный кредит не выгоден тем, что сроки не определены конкретно, в отличие, например, от автокредита на пять лет.

В течение этого периода цены на вторичное жилье могут упасть, и затраты на содержание будут больше прибыли от продажи.

Работает ли в России и как оформить

В России данная программа появилась в 2012 году благодаря Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 2021 года обратный ипотечный кредит выдают только пожилым людям.

В стране только несколько банковских организаций работают с такой программой. Малая распространенность связана с возможными рисками как для кредитора, так и для заемщика.

Чтобы оформить ссуду под залог недвижимости, необходимо:

  • найти финучреждение, где доступна услуга. В нашей стране их не так много. Узнать подробнее, где оформить, можно на портале Дом.рф;

  • подготовить необходимые документы. Их список зависит от требований конкретного банковского учреждения. В основном требуются паспорт РФ, пенсионное свидетельство, документы на квартиру и страховка недвижимости;

  • заполнить заявку на получение кредита;

  • подписать договор, если вам одобрили ипотеку.

Обратный ипотечный кредит – это отличный вариант для обеспечения безбедной старости. Получая приличную сумму, не придется искать дополнительные средства на существование. Ведь найти работу для пенсионера с хорошим заработком часто бывает сложно.

Что такое обратная ипотека для пенсионеров

/Журнал/Кредиты

Ликбез

Выход на пенсию для многих означает не только резкую смену жизненного ритма, но и существенное снижение уровня доходов. Существуют разные механизмы смягчения финансовых последствий таких перемен. В их числе – обратная ипотека, о которой расскажем в этой статье.

24.04.19

274

Поделиться

Что такое обратная ипотека и какова её цель

Механизм обратной ипотеки состоит в следующем:

  • Владелец недвижимости (например, квартиры) заключает договор с банком, по которому получает единовременную или растянутую во времени выплату. Сумма рассчитывается исходя из оценки стоимости квартиры.
  • Недвижимость передаётся в залог банку вплоть до смерти заёмщика. На долг начисляются проценты, которые присоединяются к сумме тела кредита.
  • Заёмщик, получая выплату, тратит деньги по своему усмотрению, а в распоряжении недвижимостью ограничивается (например, не может её продать).
  • После смерти заёмщика квартира переходит в собственность банка. Квадратные метры реализуются, погашая тем самым долг умершего, включая набежавшие проценты.

Обратная ипотека отличается от традиционного кредитования тем, что если пенсионер возьмёт, к примеру, ипотеку или нецелевой кредит, то его придётся возвращать. При обратной ипотеке возврат заёмных средств не производится, они расходуются («проедаются») пенсионером в дополнение к пенсии и другим источникам дохода. Недаром в США такое кредитование именуется «eat your brick», то есть «съешь свой кирпич».

Обратная ипотека – альтернатива пожизненной ренте. Недвижимость остаётся в собственности пенсионера-заёмщика, а банки в свою очередь справедливо считаются более надёжными партнёрами, чем частные лица. Последние могут пенсионера обмануть, не обеспечить должного ухода и, самое печальное, ускорить его смерть, чтобы стать полновластными владельцами недвижимости.

Главный плюс обратной ипотеки для владельца недвижимости – возможность улучшить финансовое состояние вплоть до момента смерти.

Это особенно актуально для тех, кто получает маленькую пенсию и лишён помощи детей и других родственников, например из-за плохих отношений с ними.

Немного истории и современности

Попытки вывести обратную ипотеку на финансовые рынки предпринимались в некоторых странах ещё в начале XX века, но распространения она не получила. К этой идее вернулись в конце минувшего столетия, и в настоящее время такая схема кредитования пенсионеров прижилась в США и некоторых других странах Запада.

В Россию этот механизм пришёл в 2012 году в виде пилотного проекта Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запущенного в нескольких регионах. На кредиты могли рассчитывать пенсионеры от 60 лет, размер заимствования ограничивался 80% стоимости недвижимости, а годовая процентная ставка равнялась 9%. Денежные средства выплачивались единоразово либо равными порциями каждый месяц, на их размер влиял возраст заёмщика. Однако развития проект не получил, в государственную программу не трансформировался.

В 2017 году Правительство РФ вернулось к этой теме, обозначив, что обратная ипотека будет доступна малоимущим гражданам. При этом сроки разработки и запуска программы, ответственные исполнители и банки-участники названы не были. Предполагалось лишь, что в их состав войдут финучреждения, работающие по стандартам ДОМ.РФ (бывш. АИЖК).

Возникает вопрос: есть ли возможность оформить обратную ипотеку в каком-либо российском банке? Таких предложений мы не обнаружили, во всяком случае ни одна кредитная организация их явным образом не декларирует.

Перспективы обратной ипотеки в России

Обратная ипотека однозначно выгодна заёмщикам, но для банков существует ряд сдерживающих обстоятельств, по крайней мере чтобы самостоятельно развивать это направление. Поскольку момент смерти заёмщика не определён, кредитор должен рассчитывать на длительный невозврат средств. Это, в свою очередь, приведёт к снижению рентабельности бизнеса или к его убыточности.

Другой сдерживающий фактор – неопределённость перспектив на средне- и долгосрочном горизонте в финансовом секторе и на рынке недвижимости России, в отличие от развитых стран. История не раз давала примеры турбулентности, когда рушились прогнозы и, соответственно, планы.

Вряд ли можно более-менее точно предсказать, сколько будет стоить заложенная недвижимость, например, через 10 лет. Последние годы показали, что тезис о постоянном росте цен на недвижимость является далеко не бесспорным. Это же относится и к процентным ставкам. Поэтому рассчитывать на то, что банки пойдут на отложенную на многие годы, да к тому же не гарантированную прибыль без господдержки, не приходится.

Заключение

Если у пенсионера есть недвижимость и он хочет её монетизировать, чтобы повысить своё благосостояние, то обратная ипотека была бы хорошим решением вопроса. Но поскольку этот институт в нашей стране не развит, придётся обратиться к другим финансовым механизмам. Главное – предусмотреть возможные риски и минимизировать их возможные последствия.

Реклама от партнера

  • Что такое обратная ипотека и какова её цель
  • Немного истории и современности
  • Перспективы обратной ипотеки в России
  • Заключение

Читайте также

  • Ликбез

    Разрезать, выкинуть, забыть? Разбираемся, как правильно закрыть кредитную карту

Что такое обратная ипотека?

Обратная ипотечная ссуда, как и традиционная ипотека, позволяет домовладельцам занимать деньги, используя свой дом в качестве обеспечения по ссуде. Как и в случае с традиционной ипотекой, когда вы берете обратную ипотечную ссуду, право собственности на дом остается на ваше имя. Однако, в отличие от традиционной ипотеки, при обратной ипотеке заемщики не вносят ежемесячные платежи по ипотеке. Кредит погашается, когда заемщик больше не живет в доме. Проценты и комиссии добавляются к остатку кредита каждый месяц, и остаток растет. При обратном ипотечном кредите домовладельцы обязаны платить налоги на недвижимость и страховку домовладельцев, использовать недвижимость в качестве основного места жительства и содержать свой дом в хорошем состоянии.

При обратном ипотечном кредите сумма, которую домовладелец должен кредитору, со временем увеличивается, а не уменьшается. Это потому, что проценты и сборы добавляются к остатку кредита каждый месяц. По мере увеличения остатка кредита ваш собственный капитал уменьшается.

Обратный ипотечный кредит — это не свободные деньги. Это кредит, в котором заемные деньги + проценты + ежемесячные сборы = рост остатка кредита. Домовладельцам или их наследникам в конечном итоге придется погасить кредит, как правило, путем продажи дома.

Остерегайтесь мошенничества, связанного с обратной ипотекой

Мошенничество с подрядчиками

Остерегайтесь подрядчиков, которые обращаются к вам с просьбой получить обратную ипотечную ссуду для оплаты ремонта вашего дома. Это может быть мошенничество. Не поддавайтесь давлению на получение обратного ипотечного кредита.

Мошенничество против ветеранов

Департамент по делам ветеранов (VA) не предлагает обратных ипотечных кредитов. Некоторые ипотечные объявления ложно обещают ветеранам специальные предложения, подразумевают одобрение VA или предлагают обратный ипотечный кредит «без оплаты», чтобы привлечь пожилых американцев, которые отчаянно хотят остаться в своих домах.

У вас есть право отменить обратную ипотеку в течение трех дней.

В большинстве случаев обратной ипотеки у вас есть три рабочих дня после закрытия кредита, чтобы отменить сделку по любой причине без штрафных санкций. Это известно как ваше право на «расторжение договора». Чтобы отменить, вы должны уведомить кредитора в письменной форме. Отправьте письмо заказным письмом и попросите квитанцию ​​о вручении, чтобы у вас была документация о том, когда вы отправили и когда кредитор получил ваше уведомление об отмене. Сохраняйте копии любых сообщений между вами и вашим кредитором. После того, как вы отмените, у кредитора есть 20 дней, чтобы вернуть любые деньги, которые вы заплатили за финансирование обратной ипотечной ссуды. Если вы считаете, что есть причина аннулировать кредит по истечении трехдневного периода, обратитесь за юридической помощью, чтобы узнать, имеете ли вы право на аннулирование.

Примечание: Эта информация относится только к ипотечным кредитам с конверсией собственного капитала (HECM), которые являются наиболее распространенным типом обратных ипотечных кредитов.

Кто-нибудь может взять обратный ипотечный кредит?

Помимо возраста, другие требования к обратной ипотеке включают:

  • Ваш дом должен быть вашим основным местом жительства, то есть вы проживаете в нем большую часть года.
  • Вы должны либо полностью владеть своим домом, либо иметь небольшой остаток по ипотечному кредиту. Тот факт, что вы владеете своим домом, означает, что у вас больше нет ипотеки на него. Если у вас есть остаток по ипотечному кредиту, вы должны быть в состоянии погасить его при закрытии обратной ипотеки. Вы можете использовать свои собственные средства или деньги от обратной ипотеки, чтобы погасить существующий остаток по ипотеке.
  • Вы не должны иметь никаких федеральных долгов, таких как федеральные подоходные налоги или федеральные студенческие ссуды. Однако вы можете использовать деньги обратного ипотечного кредита для погашения этого долга.
  • У вас должно быть достаточно собственных денег, или вы должны согласиться отложить часть средств обратной ипотеки при закрытии кредита для оплаты текущих расходов на недвижимость, включая налоги и страховку, а также расходы на техническое обслуживание и ремонт.
  • Ваш дом должен быть в хорошем состоянии. Если ваш дом не соответствует требуемым стандартам собственности, кредитор сообщит вам, какой ремонт необходимо сделать, прежде чем вы сможете получить обратный ипотечный кредит.
  • Вы должны получить консультацию от одобренного HUD консультационного агентства по обратной ипотеке, чтобы обсудить ваши права, финансовые последствия кредита и другие альтернативы.

Перед получением обратной ипотеки убедитесь, что вы понимаете этот тип кредита. Вы можете рассмотреть другие варианты займа и жилья, такие как:

Ожидание

Если вы возьмете обратную ипотечную ссуду, когда вы слишком молоды, у вас могут закончиться деньги, когда вы станете старше и, скорее всего, их будет меньше. доход и более высокие счета за здравоохранение.

Другие варианты собственного капитала

Ссуда ​​под залог собственного дома или кредитная линия под залог собственного дома могут быть более дешевым способом заимствования наличных под залог собственного капитала. Однако эти кредиты несут свои риски и обычно имеют ежемесячные платежи. Право на эти кредиты также зависит от вашего дохода и кредита.

Рефинансирование

В зависимости от процентных ставок, рефинансирование вашей текущей ипотеки с помощью новой традиционной ипотеки может снизить ваши ежемесячные платежи по ипотеке. Обратите внимание на то, сколько времени вам придется погасить новую ипотеку, так как это может повлиять на ваш пенсионный план. Например, получение новой 30-летней ипотеки, когда вы приближаетесь к пенсии, может стать трудным позже. Рассмотрите возможность выбора краткосрочной ипотеки, например, кредита на 10 или 15 лет.

Сокращение

Подумайте о продаже вашего дома. Переезд в более доступный дом может быть лучшим вариантом для сокращения общих расходов.

Сокращение ваших расходов

Существуют государственные и местные программы, которые могут помочь с оплатой коммунальных услуг и топлива, а также с ремонтом дома.