Аренда квартиры правила: 10 ключевых правил при аренде квартиры

10 ключевых правил при аренде квартиры

Мы составили свод простых, но важных правил, соблюдение которых убережет от проблем как съемщика, так и арендодателя

Фото: Антон Вергун/ТАСС

Аренда квартир становится все более популярной: спрос растет, а цены снижаются. Многие арендаторы, снимающие жилье впервые, совершают ошибки, для опытного квартиросъемщика очевидные.

Список из десяти простых правил, которые помогут избежать проблем и наладить прекрасные отношения с арендодателем, — в нашем материале.

1. Заключите договор

Независимо от срока съема и типа жилья стоит заключить с хозяином договор аренды. Это обезопасит нанимателей от произвола со стороны арендодателя. В договоре следует четко прописать права и обязанности сторон, срок аренды, правила изменения арендной ставки и любые дополнительные условия. Следует также различать наем и аренду, так как эти отношения регулируются разными статьями ГК РФ и под них составляются разные договоры. Если владелец предоставляет квартиру физическим лицам для временного проживания — это наем. Об аренде речь идет, когда в сделке участвует хотя бы одно юридическое лицо или помещение не только жилого назначения.

Как правильно заключить договор аренды квартиры (+ образец)

2. Распределите дополнительные платежи

Помимо собственно арендных выплат, в договоре могут быть (и должны быть) прописаны другие расходы — например, коммунальные платежи или взносы на капремонт. Необходимо заранее определиться относительно размера выплат и на какую из сторон они лягут. Арендодатель может включить коммуналку в стоимость аренды, но вносить платежи сам, чтобы снять эту заботу с арендаторов. Возможна и обратная ситуация: собственник снижает ставку, а съемщик оплачивает всю коммунальные услуги. Также стоит учитывать, что если в квартире необходим ремонт или замена дорогой мебели и техники, то чаще всего эти расходы либо делятся между сторонами, либо ложатся на арендаторов, но тогда арендодатель может временно снизить ставку.

3. Не тяните деньги с арендодателя

Хорошим тоном считается брать все расходы по облагораживанию квартиры (или хотя бы большую часть) на себя, даже если в поломках и неисправностях виноват хозяин жилья. Не стоит настаивать на том, чтобы арендодатель платил за улучшение квартиры, ведь вы уже согласились снять ее в таком виде и состоянии. Это, однако, не распространяется на случаи, когда владелец квартиры случайно или намеренно скрыл какой-то существенный дефект.

4. Платите вовремя

Своевременная выплата всех установленных взносов одновременно спасет от юридических проблем и поможет поддерживать нормальные человеческие отношения с арендодателем. Если по каким-то причинам сейчас заплатить не получается, не стоит скрывать это от хозяина квартиры. Арендодателям выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе, и в большинстве случаев при финансовых затруднениях они пойдут вам навстречу.

5. Не делайте ремонт без разрешения

Ремонт, а тем более перепланировку в съемной квартире нельзя делать без согласия хозяина. Если съемщик причинит ущерб жилью или соседям, все расходы по возмещению лягут на арендодателя. Обычно владельцы разрешают съемщикам проводить мелкий бытовой ремонт, а вот проведение косметического или капитального ремонта чаще обсуждается заранее и прописывается в договоре. Бывает так, что арендодатель специально сдает квартиру под условие, что жильцы своими силами проведут в ней ремонт — это повысит ее привлекательность для будущих арендаторов.

6. Согласовывайте изменения в интерьере

Менее глобальные изменения внутри жилья, такие как перестановка или покупка мебели, не требуют вмешательства хозяина. Однако следует спросить разрешения арендодателя, если вы хотите выкинуть из квартиры какой-нибудь предмет мебели — вдруг на него у хозяина есть планы. Точно так же владельцы могут быть против, если вы захотите повесить что-нибудь на стену — ведь для этого придется вбивать незапланированные гвозди или сверлить новые дыры.

7. Уточните отношение хозяина к детям

Многие арендодатели возражают против детей в квартире, и это становится ясно еще до заключения договора. В случае если обстоятельства меняются, надо обязательно предупредить хозяина жилья. Если арендаторы успели показать себя с хорошей стороны, владелец жилья может пойти навстречу. Однако для большинства владельцев отсутствие детей — вопрос принципиальный, и, скорее всего, в таком случае вам придется искать новую квартиру.

8. Не заводите без разрешения животных

Обычно наличие питомцев обговаривается до заключения договора. Если спустя какое-то время аренды появляется желание или необходимость впустить в квартиру четвероногого или пернатого жильца, этот вопрос необходимо обсудить с хозяином жилья. Обычно владельцы против животных, потому что они могут испортить мебель или отделку, но если вы успели зарекомендовать себя как ответственный и аккуратный съемщик, то арендодатель может пойти на уступки. Сложнее обстоят дела, если у хозяина квартиры аллергия — скорее сего, в таком случае от питомца придется отказаться.

9. Не сдавайте квартиру в субаренду

Надолго подселять в съемную квартиру других людей или даже сдавать ее в субаренду — очень плохая идея. Хозяин общался и составлял договор с конкретными людьми, которых он рассчитывал видеть своими съемщиками и о которых он успел составить свое мнение. Проживание в квартире посторонних не только портит отношения между арендатором и арендодателем, но и (если не указано обратное) противоречит договору. Если в ваши планы входит сдача жилья в субаренду, это изначально необходимо обсудить заранее.

10. Используйте жилье по назначению

Субаренда без согласия владельца — частный случай, когда съемщики используют квартиру не по назначению. Бывает, что арендаторы начинают вести на дому какой-то бизнес или даже устраивают в съемных квартирах различные мастерские. Это может привести к тому, что шум и запах испортят отношения с соседями, а квартира потеряет товарный вид. Даже если бизнес съемщиков законен, у арендодателя с большой вероятностью возникнут проблемы. Использовать для работ и бизнеса можно только апартаменты, поскольку они официально не являются жильем.

Как снять жилье на длительный срок. Советы риелтора

Аренда квартиры, особенно долгосрочная, требует серьезного подхода. Рассказываем, что нужно знать, как снизить риски и не стать жертвой мошенников

Фото: Rawpixel/Unsplash

Найти идеальное жилье непросто, а не переплатить и обезопасить себя перед заездом — еще труднее. Как регулируются отношения «арендодатель — арендатор», какие документы нужно изучить и каков порядок оплаты, читайте в нашем материале.

1. Что проверить
2. Паспорт собственника
3. Договор аренды
4. Приложения к договору
5. Оплата

Эксперт в этой статье: Мария Спиридонова, управляющий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Ассоциации юристов России

adv.rbc.ru

Что необходимо проверить

Главное отличие долгосрочной аренды от краткосрочной в том, что при долгосрочной (от 12 месяцев) договор необходимо регистрировать в Росреестре. Многие арендодатели из-за этого предпочитают заключать договор на 11 месяцев, а потом его продлевать.

Какую бы форму аренды вы ни обсуждали с хозяином квартиры, в первую очередь вам нужно убедиться в его благонадежности. Для этого попросите его показать документ на право собственности. Это может быть свидетельство о собственности, договор дарения (если квартиру хозяину подарили), договор купли-продажи (если квартира куплена), свидетельство о наследовании (если жилье осталось в наследство) либо свидетельство о приватизации.

Все документы должны быть оригиналами. Если хозяин квартиры предъявляет только ксерокопии — это повод насторожиться. Их легко подделать.

Крайне важно посмотреть, сколько человек владеет собственностью. Идеальный вариант, если это будет один человек. Тогда в договоре указывается две стороны: владелец квартиры и вы; если же в свидетельстве на право собственности прописаны несколько человек, вам нужно будет собрать и их подписи.

О чем может рассказать паспорт собственника

Арендуя квартиру на длительный срок, обязательно попросите у хозяина квартиры паспорт. Он тоже должен быть оригинальным. Вы имеете полное право сверить данные оттуда с данными в документах на квартиру.

Во время заключения договора на длительный срок будет нелишним сделать запрос в Реестр недвижимости и сверить данные собственника с данными из кадастровой выписки. Если они не совпадают, это говорит о том, что «собственник» квартиры — это либо арендатор, либо сотрудник агентства, либо прописанный в квартире человек, либо дольщик. Это должно по меньшей мере насторожить. Ни с кем, кроме собственника, заключать договор долгосрочной аренды нельзя.

Что должно быть в договоре аренды

К составлению договора нужно подойти ответственно, в идеале пригласить юриста. Единого образца этого документа не существует, но можно сказать, что в нем должно быть обязательно.

Во-первых, в договоре должны быть указаны все ваши данные и данные собственника квартиры. Во-вторых, сведения о квартире (адрес, кому принадлежит, площадь помещений и т. д.). В-третьих, в договоре обязательно должны быть прописаны условия оплаты (сумма, порядок погашения и крайние сроки). Также в договоре необходима информация об обязанностях сторон и пункт о расторжении договора. В нем часто указывается, что если договор расторгается по вашему желанию раньше срока, то страховой депозит вам не возвращается.

Обычно договор аренды включает и так называемые особые условия, то есть ваши договоренности с собственником, которые вы заключаете в процессе переговоров. Это может быть, например, договоренность о переносе сроков выплаты страхового депозита или запрет на курение в квартире.

Зачем нужны приложения к договору

К основному договору всегда есть приложения. Например, опись имущества. В ней обычно указывается не все имущество, а только самое дорогостоящее. Важно обратить внимание на соответствие описи реальному положению вещей на момент заключения договора. Условно говоря, если в ней написано, что холодильник исправен, а он еле холодит или совсем не работает, не стесняйтесь указать на это и попросить о правках в приложении, иначе ремонтировать холодильник вы будете сами.

Второе приложение — акт передачи собственности. В него входит опись всех дефектов в квартире. Этот документ также важен: если вы въезжаете в квартиру с отколовшимся плинтусом, хозяин не сможет отказать вам из-за него в страховом депозите при выезде.

Договор аренды квартиры: образец, нюансы, советы

Что важно учесть при оплате

Порядок оплаты прописывается в договоре, там же можно прописать и предпочтительную форму передачи денежных средств (нал/безнал). При оплате наличными попросите арендодателя подготовить форму расписки о получении средств в двух экземплярах. Одна расписка должна остаться у вас. Это важно, так как копия расписки юридической силы не имеет.

В расписке обязательно должны быть указаны паспортные данные сторон, период оплаты, сумма (в том числе прописью) с указанием валюты. Расписка сохраняет юридическую силу на протяжении трех лет. В случае оплаты банковскими или почтовыми переводами обязательно сохраняйте квитанции — как и все документы, регламентирующие ваши отношения с хозяином квартиры, — в надежном месте.

Мария Спиридонова, управляющий партнер «ЛЕГЕС БЮРО», член Ассоциации юристов России:

— Основным отличием долгосрочного найма жилого помещения является государственная регистрация договора в Росреестре. Но перед этим необходимо проверить право собственности наймодателя на квартиру, заказав актуальную выписку из ЕГРН на квартиру, а также потребовать представить оригинал документа, на основании которого он приобрел это право собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизационные документы, свидетельство о праве на наследство). Если собственников несколько, то они должны быть указаны в договоре аренды со стороны наймодателя или выдать одному из них нотариальную доверенность на подписание такого договора. При этом обязателен оригинал паспорта наймодателя.

Сам договор аренды должен содержать все паспортные данные сторон договора, характеристики квартиры в строгом соответствии с данными ЕГРН, размер арендной платы и порядок ее внесения. При этом арендная плата может быть фиксированной постоянной (ежемесячной) либо переменной (когда кроме постоянной платы приходится оплачивать ежемесячно коммунальные услуги на основании счетов, которые выставляются нанимателю). Целесообразно отразить и условие, что арендная плата может быть повышена наймодателем не чаще такого-то периода в год (квартала, полугода и т. п.) и не более чем на 10% (для примера). Оплата должна производиться либо по распискам наймодателя либо, что наиболее предпочтительно, в безналичном порядке на карту, указанную в договоре.

В договоре должны быть зафиксированы права и обязанности сторон, особенно в части распределения обязанностей по капитальному и текущему ремонту квартиры, порядок расторжения договора (в том числе односторонний), ответственность сторон за несоблюдение обязательств по договору. Желательно также утвердить порядок и условия посещения собственником квартиры. Для наймодателя целесообразно застраховать квартиру, сдаваемую на длительный срок. К договору прилагается акт приема-передачи квартиры, который максимально подробно должен описывать ее состояние. Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, они также должны быть подробно описаны с указанием их состояния на момент начала найма. Возврат квартиры также производится по акту возврата помещения, в котором аналогично прописывается состояние квартиры, мебели и техники на момент возврата.

Закон о арендаторе-арендодателе | Права на аренду домов и квартир по штату

Законы арендодателя-арендатора регулируют отношения, права, правила и обязанности сторон договора аренды жилья. В каждом из 50 штатов есть свои права арендатора-арендодателя, при этом многие законы или гражданский кодекс очень похожи. Тем не менее, есть также очень существенные различия в уставах от одного штата к другому. Законы могут отличаться от того, что требуется в объявлении об аренде, как правильно проводить проверку арендатора, условий, требуемых в заявке на аренду, и многого другого. Арендаторы, так же как и арендодатели, время от времени оказываются в проигрыше в судебных делах, касающихся прав арендодателя и арендатора в их штате. Это не личное, устав защищает все вовлеченные стороны и был создан с учетом безопасности для всех. Это делается для того, чтобы каждый, кто является стороной договора об аренде жилья, соблюдал законы об арендаторах-арендодателях в своем штате.

ПОЛУЧИТЕ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ СЕЙЧАС

 

 

Арендодатели должны ознакомиться с законодательством об аренде, поскольку оно применимо к каждому договору аренды. В каждом штате есть директивы закона о арендаторах-арендодателях относительно того, что разрешено и что не разрешено в договоре аренды жилья. Если вы напишете или попросите кого-то еще составить договор об аренде жилья, который нарушает эти законы, суд может объявить определенный пункт, часть или весь договор аренды не имеющим законной силы. Кроме того, суды потенциально могут присудить арендаторам денежную компенсацию в результате неисполнимого или недобросовестного договора аренды. Хотя это и не является обычным явлением, арендатор, вынесший решение против вас, потенциально может подать иск о взыскании права выкупа в отношении вашей арендуемой квартиры! Подобные истории судебных исков арендаторов и арендодателей общеизвестны, а не становятся статистикой!

Нажмите на карту, чтобы ознакомиться с законами о арендодателях в вашем штате

Арендодатели также должны знать законы своего штата об арендодателях, касающиеся того, когда арендодатели могут въезжать в занимаемую арендуемую недвижимость, и обязательное уведомление, которое арендодатели должны предоставить арендаторам до того, как они планируют въезд на территорию. помещение. Одним из наиболее важных аспектов закона о арендодателе в любом штате являются законы, регулирующие нарушение условий аренды. Если арендаторы не вносят арендную плату вовремя или наносят ущерб имуществу, вы не можете просто выкинуть их, выставить их вещи на улицу, поменять замки или предпринять другие незаконные или преступные действия. В соответствии с правами арендаторов и арендодателей вы также должны предоставлять арендаторам честные и надлежащие уведомления. Если вы не напишете уведомление, как указано в уставе, вы можете проиграть дело в суде.

Арендодатели также должны соблюдать все федеральные законы в дополнение к законам об арендодателях в своем штате.

В дополнение к соблюдению всех законов штата об арендаторах-арендодателях вы также должны соблюдать все федеральные законы, касающиеся жилья и дискриминации. Если конкретный многоквартирный дом или другой тип жилья специально не предназначен для определенной группы, например, жилой комплекс для престарелых, вы не можете дискриминировать любого заявителя каким-либо образом, нарушающим федеральные законы. Вы не можете запретить семьям с детьми, если ваша квартира не предназначена для пожилых людей или взрослых с ограниченными возможностями. Вы не можете запретить человеку или семье другой расы или культуры сдавать в аренду вашу собственность. Точно так же, как вы подчеркиваете важность для вашего арендатора того, что вы ожидаете соблюдения условий вашего договора аренды и законов арендодателя об арендаторе, вы также несете те же обязанности.

Где бы ни находилась ваша недвижимость, в ваших интересах и для безопасности ваших инвестиций необходимо обеспечить внесение залога до въезда. Сумма залога, уплаченная до въезда, обеспечит вам защиту от ремонт и услуги, выселение, споры, неоплаченная коммунальная плата или другие непредвиденные вопросы. Вам нужно будет вернуть все депозиты, хранящиеся в течение разумного периода времени, а также включить конкретную разбивку для любых вычетов.

Адвокаты, специализирующиеся на вопросах арендодателя и арендатора, могут предоставить помощь в отношении законов в вашем регионе, о том, как вернуть залог, о дополнительных положениях договора аренды или даже помочь с досрочным расторжением аренды, если это необходимо. Иногда телефонного звонка с адвокатом будет достаточно, чтобы сэкономить время и деньги по сравнению с посещением офиса.

Законы об аренде квартир во всех штатах позволяют арендодателю проводить надлежащую проверку биографических данных арендатора. Для надлежащей проверки заявителя потребуется подать заявку на аренду с подписью. Формы арендодателя AAOA предоставляют это освобождение.

Важно понимать, что права арендодателя распространяются на штат, в котором находится сдаваемое вами имущество, а не на то место, где вы живете. Если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость более чем в одном штате, крайне важно знать применимые законы в каждом из штатов. Например, права арендаторов в Калифорнии могут сильно отличаться от законов Флориды об арендаторах.

Мы рекомендуем вам узнать больше о законодательстве арендодателей-арендаторов в вашем штате. Веб-сайт Американской ассоциации владельцев квартир предоставляет доступ к законам и ресурсам арендодателей, которые помогут вам бесплатно и без оплаты! Хотя информация бесплатна и всегда доступна, она не заменяет консультацию адвоката. Хотя адвокаты могут взимать плату за свои услуги, хорошей деловой практикой является найм местного адвоката. Нажмите на штат, в котором у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, чтобы узнать больше.

10 правил аренды квартир, которые должен знать каждый арендатор

Многие компании, представленные на Money, размещают у нас рекламу. Мнения являются нашими собственными, но компенсация и
углубленное исследование определяют, где и как могут появиться компании. Узнайте больше о том, как мы зарабатываем деньги.

Сарина Финкельштейн (фотоиллюстрация)—Getty Images (2)

Во многих крупных городах компании по управлению жилой недвижимостью используют схожие (если не идентичные) формы аренды. Но даже если документы выглядят шаблонно, вам все равно нужно читать мелкий шрифт. Ваш договор аренды станет договором, который будет определять вашу жизнь в течение следующих года или двух, так что он заслуживает хотя бы нескольких минут вашего времени.

Эксперты по недвижимости советуют вам уделить особое внимание следующим пунктам:

Политика в отношении домашних животных: Если у вас есть четвероногий друг (или вы думаете, что он может появиться в будущем), проверьте, включены ли в договор аренды правила о домашних животных. . Некоторые арендодатели не допускают собак, в то время как другие разрешают собак до определенного предела веса. Возможно, вам придется заплатить более высокий депозит или соответствующую плату.

Участие в совместной экономике: «Один пункт об аренде, который недавно был в новостях, заключается в том, что вы не можете использовать AirBnB», — говорит Линнетт Бруно, вице-президент по коммуникациям в Trulia. Эта проблема все чаще возникает по мере того, как сайты совместного проживания, такие как AirBnB, HomeAway и VBRO, становятся все более популярными. Бруно говорит, что вы можете не только нарушать договор аренды, сдавая квартиру путешественникам, вы даже можете нарушать закон в некоторых местах.

Штрафы за нарушение условий аренды: «По сути, если вы нарушаете договор аренды, вы должны продолжать платить за квартиру до тех пор, пока не будет найден новый арендатор», — говорит Джаред Зак, директор по управлению недвижимостью Howard Hanna Real Estate Services. . Арендодатель должен попытаться повторно сдать недвижимость в аренду, «но если это займет у него восемь месяцев, — говорит Зак, — вы можете нести ответственность за восемь месяцев». Во многих договорах аренды также есть пункт, согласно которому арендатор, нарушивший договор аренды, несет ответственность за любые сборы за повторную аренду. Это может включать комиссию брокера, которая может достигать месячной арендной платы или 10% годовой арендной платы, рекламу или проверки кредитоспособности для потенциальных заявителей.

Залог: Убедитесь, что вы знаете, сколько это стоит — обычно это один месяц, но в некоторых случаях сумма может быть больше. В договоре аренды должно быть указано, когда вы получите эти деньги обратно после переезда, и какие конкретные обстоятельства могут привести к тому, что часть всей суммы будет удержана. «Когда вы съезжаете, вам нужно съехать полностью, избавиться от мусора и не оставлять кучу вещей, иначе вам не вернут залог», — предупреждает Бруно.

Продление: Большинство договоров аренды заключаются на год, хотя и 18 месяцев не редкость. Убедитесь, что вы знаете, что происходит после этого. Переключается ли ваш контракт на помесячную оплату, и будет ли это сопровождаться увеличением арендной платы? (Это возможно.) Какие у вас есть варианты, если вы хотите продлить аренду в конце срока?

Требования к страховке: «В некоторых местах арендатор должен иметь страховку арендатора», — говорит Дэн Ханг, вице-президент по аренде Zillow. Страховка арендатора в любом случае является хорошей идеей, так как ваши вещи не будут покрываться страховкой арендодателя, если пожар, наводнение или другая ситуация нанесет ущерб.

Коммунальные услуги: Вам необходимо выяснить, включены ли коммунальные услуги, включая газ, электричество, тепло и горячую воду, в ежемесячную арендную плату, или какие-либо (или все) будут дополнительными расходами.

Требования к утилизации: Убедитесь, что вы знаете правила, иначе вас могут оштрафовать, если вы неправильно разделите мусор.

Открытые пространства: «Одна вещь, характерная для людей, которые переезжают в частные дома, это то, что там может потребоваться техническое обслуживание», — говорит Ханг.