Арендатор не платит за квартиру: Что делать, если арендатор не платит арендную плату и не освобождает квартиру?

Содержание

Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать

— Пожалуйста, подождите недельку.
— Это уже вторая неделя пошла, съезжайте!
— Зарплату задержали, войдите в положение, я же всегда платила вовремя.
— Ну, ладно. Через неделю приду.

Извините, но сегодня не время денег

Знакомо? В результате арендатор садится на шею и всегда будет платить с опозданием.

С одной стороны, надо выселять, чтобы найти более надежного квартиранта. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес. А в бизнесе важно зарабатывать деньги, а не развивать сострадание.

С другой стороны, арендатора просто по-человечески жалко и помогать людям надо. Мы же не звери! У вас может быть доброе сердце, которым и будут пользоваться арендаторы, пока не измотают вас окончательно.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то нужно действовать, а не усугублять ситуацию. Мы расскажем о своем опыте работы с квартирантами, которые не платят и не торопятся забирать вещи.

Составляйте договор правильно

Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.

Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.

Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.

Отсрочка платежа

Как это бывает.

Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.

Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает отсрочку платежа на словах. Но Женю сократили, компания — банкрот.

В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени. Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю. Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.

Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить:

за какое время можно просить отсрочку;
на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки;
каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).

Претензионный порядок урегулирования спора (выселения)

Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет.

Что необходимо зафиксировать:

“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке:

Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате.
Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность.
В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым.
Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы.

Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.

Неустойка

Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд.

Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить.

Брошенные вещи

В этом пункте вы прописываете условия, при которых вещи, оставленные арендатором, считаются брошенными. Обычно указывают срок хранения и общую стоимость.

Напишите что-то вроде:

“Вещи, оставленные в квартире, считаются брошенными арендатором, если он не интересовался ими в течение 30 дней со дня расторжения текущего договора, а их суммарная рыночная стоимость не превышает 100 000 р. Арендодатель имеет право поступать с брошенными вещами по своему усмотрению: выбросить, продать, передать на хранение третьим лицам”.

Этот пункт поможет в ситуации, когда арендатор сбежал или разорвал договор, оставив в квартире свои вещи.

Нет договора = нет защиты

Договор защищает интересы арендатора и арендодателя. Сдавать недвижимость без договора — большой риск. Однако не все договоры одинаково хороши.

Стандартный договор риелтора не включает и половины того, о чем мы говорим в статье. У вас, как у собственника помещения, есть право составлять индивидуальный договор под конкретное помещение и арендатора. Пользуйтесь этим правом!

Чем точнее составлен договор и больше ситуаций разъяснено, тем выше шансы сберечь нервы и деньги. Прописывайте все, в чем есть сомнения. Не хотите сами — наймите юриста. Это особенно актуально, когда вы строите бизнес на недвижимости.

Подумайте об уплате налогов (наказание вплоть до уголовной ответственности). Если уклоняетесь от уплаты налогов, то обиженный арендатор может испортить вам жизнь, написав заявления в налоговую и прокуратуру. Квартиранты не платят и отказываются съезжатьПостройте комфортный диалогНе превращайте деловые отношения в нервотрепку. Не кричите, не истерите, держите себя в руках. Вам нужна максимально холодная голова для того, чтобы сохранить деловые отношения. Твердо отстаивайте свою позицию, ссылаясь на договор. Ваша задача объяснить арендатору, что если сейчас не договоритесь, то вы будете вынуждены действовать по претензионному порядку и обратитесь в суд. Помните об условиях предоставления отсрочки платежа. Если даёте отсрочку, то берите расписку, в которой должно быть закреплено, что в случае неуплаты время простоя придется оплачивать.

Договор — ваша главная опора на переговорах

Фиксируйте результаты переговоров

Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск.
Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают голосовыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте голосовые сообщения.

После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа.

Арендатор кормит завтраками — пишите и отправляйте претензию

Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору.

Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты.

Расторгайте договор

Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации. С этого момента договор расторгнут.

Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ).

Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным.

Взыщите долги

Мирный способ. Проведите переговоры и убедите квартиросъемщика отдать деньги за аренду. Ведите себя уверенно. Объясните арендатору, что подадите в суд, заставив его оплатить долги, неустойку и услуги юристов. Лучше сейчас отдать небольшую сумму и съехать, чем получить большие проблемы.
Через суд. Подготовьте исковое заявление по взысканию задолженности по арендной плате, включив в него сумму неустойки за вынужденный простой доходной недвижимости. Приложите к иску все подтверждающие документы: договор аренды, акты, счета на оплату, расписки, переписку между сторонами (сообщения на почту, SMS, мессенджеры, записи разговоров).

Когда разрешил аренду с животными, узнайте как правильно сдавать квартиру, чтобы получать деньги, а не проблемы

Арендатор съехал, что делать с его вещами?

Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.

Итак, секретного способа решить проблему нет. Если квартирант не платит за квартиру и не съезжает, то обратитесь к договору. В договоре нет разъяснений? Пишите претензии, нанимайте юриста, обращайтесь в суд. Времена, когда можно было обратиться к суду “черных курток на BMW” прошли.

Возможно, ситуация с проблемным арендатором, станет звоночком для перехода к доверительному управлению квартирой. В этом случае доверительный управляющий возьмет на себя неприятные переговоры и быстро решит вопрос через суд с помощью опытных юристов.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house. com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Если арендатор не платит за аренду

В большинстве случаев между арендатором и арендодателем могут возникнуть споры из-за задолженности по платежам. В редких случаях спор удается урегулировать. Если арендатор не платит за аренду, что делать?

При неполучении оплаты, арендодатель обязан отправить письменное уведомление о наличии долга с просьбой погашения. При игнорировании, собственник квартиры должен преступить к следующей стадии. Соглашение можно расторгнуть некоторыми методами:

По желанию собственника квартиры. Условия расторжения указываются в договоре с указанием причин. Данный способ подходит владельцам недвижимости.
Расторжение договора по обоюдному согласию. В данной ситуации собственник обязан отправить уведомление с предложением о расторжении. При отказе арендатора, собственник квартиры будет использовать другой способ.
Расторжение соглашения по решению суда. Перед обращением в судебный орган, собственнику желательно постараться урегулировать спор. По закону в суд можно обратиться после 2 отказов об оплате.
При расторжении договора арендаторы могут отказаться съезжать из арендованного помещения. В данном случае владелец может обратиться в суд. Читайте далее: Если арендатор не платит за аренду.

Если арендатор переехал, забрав свои вещи, собственнику нужно отправить уведомление с просьбой погасить долг. При игнорировании арендодатель может обратиться в суд. Если арендатор переехал до окончания срока аренды, он все равно обязан внести плату.

Что делать: если арендатор не платит аренду?

При окончании срока и расторжения договора, арендатор обязан вернуть квартиру в первоначальном виде. После расторжения соглашения, помещение должно быть свободным от лишних вещей. После расторжения соглашения собственник имеет право удерживать имущество арендатора, чтобы получить долг. Для этого арендодатель нужно иметь предпринимательское обязательство. Для сдачи помещения в аренду, собственник обязан по закону зарегистрироваться как ИП. Чтобы защититься от обмана, владелец может воспользоваться обеспечительным платежом.

Данный платеж является гарантией своевременной оплаты, возмещение убытков и штрафа при нарушении обязательств. Чтобы своевременно получать оплату, в договоре необходимо указать размер и срок внесения оплаты и обязательства сторон. Чтобы не остаться в проигрыше, владельцу нужно правильно составить договор на аренду квартиры. Также, важно хранить все важные документы, касаемо аренды. После подписания соглашения стороны не должны злоупотреблять своими правами и всегда выполнять свои обязанности. Советуем всегда по таким договорам обращаться в нашу компанию ООО Правовед.

Нужна помощь чтобы решить вопрос с арендатором?
Свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:
Для связи с нами вы можете:
– ПОЗВОНИТЬ
– направить заявку через ФОРМУ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ
– написать в WhatsApp или на e-mail.

P.S. Занимайтесь любимым бизнесом, остальное мы сделаем для Вас!

Арендатор не платит арендную плату? Вот ваши варианты в качестве арендодателя

Одна из основных причин, по которой инвесторы покупают недвижимость для сдачи в аренду, заключается в регулярном доходе от аренды. К сожалению, когда арендатор не платит арендную плату, денежный поток может резко остановиться.

Иногда арендатор просто забывает платить арендную плату, и все, что нужно, это быстрое дружеское напоминание, чтобы вернуть арендатора в нужное русло. В других случаях арендатор, не платящий арендную плату, может потребовать более серьезных действий.

В этой статье мы обсудим варианты, которые арендодатель может пожелать рассмотреть, когда арендатор не платит арендную плату, начиная с советов, как определить, действительно ли просрочена арендная плата.

Основные выводы

Арендаторы иногда действительно забывают платить за аренду, в то время как в других случаях ситуация может быть более серьезной.
Выходные, праздничные дни, задержки в банковских платежах и доставке почты могут быть причинами того, что арендодатель не получил арендную плату в установленный срок.
Действия, которые следует предпринять, если арендатор не платит арендную плату, включают пересмотр законов об аренде и арендатора-арендодателя, установление связи с арендатором, отправку необходимых уведомлений, предложение арендатору наличных денег за ключи и начало процесса выселения.

Когда арендная плата действительно задерживается?

Арендная плата обычно вносится первого числа каждого месяца. Однако могут быть случаи, когда арендная плата, не полученная первым, не считается просроченной.

Вот некоторые возможные исключения из правила, которые арендодатели могут пожелать учитывать при определении того, действительно ли просрочена арендная плата:

Выходные и праздничные дни

Если первое число месяца приходится на выходной или праздничный день, как правило по большому счету, арендная плата, как правило, не вносится до следующего рабочего дня. Это похоже на рекомендации, которым следует Служба внутренних доходов. Например, в 2021 году 15 апреля выпало на субботу, поэтому индивидуальные налоговые декларации подлежали подаче только в понедельник, 17 апреля9.0003

ACH-перевод

Многие арендодатели просят арендаторов оплачивать арендную плату онлайн с помощью онлайн-сервиса оплаты арендной платы или путем перевода Автоматизированной клиринговой палаты (ACH) с банковского счета арендатора на счет арендодателя. В некоторых случаях арендная плата может быть переведена арендатором в первый рабочий день, но не может появиться на банковском счете арендодателя до следующего рабочего дня.

Ознакомьтесь со сбором арендной платы Stessa — бесплатным инструментом, который упрощает для арендаторов своевременную оплату и автоматизирует ключевые задачи, такие как депозиты, квитанции и бухгалтерский учет. Получайте уведомления, когда платеж сделан и когда он был зачислен на ваш счет.

Проверка по почте

Хотя многие арендодатели и арендаторы предпочитают платить арендную плату через Интернет, некоторые владельцы по-прежнему принимают арендную плату по почте. Арендодатели и арендаторы не могут контролировать скорость доставки почты после отправки чека об арендной плате. Если конверт проштампован первого числа месяца, но не получен арендодателем до пятого числа, арендатор может обоснованно заявить, что арендная плата была уплачена вовремя, поскольку чек был отправлен по почте.

Льготный период

Местные законы и законы штата о арендодателе-арендаторе могут требовать от арендодателя предоставления арендатору льготного периода до регистрации арендной платы как просроченной и взимания платы за просрочку. В Северной Каролине, например, арендодатель должен предоставить арендатору 5 дней после установленного срока, прежде чем взимать плату за просрочку платежа. На веб-сайте юридического ресурса Nolo.com есть список неуплаты арендной платы и другие правила неуплаты арендной платы в каждом штате.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Несмотря на выходные, банковские переводы и почтовую службу США, арендатор может не платить арендную плату. Вот что может сделать арендодатель, когда первое число месяца наступило и прошло, а арендная плата не получена:

Перед тем, как связаться с арендатором, ознакомьтесь с договором аренды, чтобы узнать, существует ли обязательный льготный период и какие штрафы за просрочку платежа (если таковые имеются) могут быть заряжены.
Напомнить арендатору, что арендная плата должна быть выплачена первого числа и еще не получена. Арендатор может действительно забыть заплатить арендную плату или отправить чек об арендной плате в тот же день.

Иногда разговор с арендатором и просьба о немедленной выплате арендной платы могут разрешить ситуацию, особенно если в прошлом арендатор всегда платил вовремя. Индивидуальный подход может помочь сохранить хорошие отношения между арендодателем и арендатором и избежать ненужной эскалации.

6 шагов, которые нужно предпринять, если арендатор не платит арендную плату

Также могут быть случаи, когда арендатор не отвечает на обращение арендодателя, и арендная плата остается невыплаченной. Вот шаги, которые может предпринять арендодатель, если арендатор не платит арендную плату:

1. Ознакомьтесь с договором аренды и законами об арендодателе-арендодателе

Еще раз дважды проверьте договор аренды, чтобы узнать, действительно ли просрочена арендная плата. Иногда местные законы или законы штата требуют льготного периода; в других случаях договор аренды может содержать положение о льготном периоде в несколько дней, позволяющее арендатору произвести оплату после установленного срока.

2. Рассмотрите возможность отправки уведомления о просроченной аренде

Уведомление о просроченной аренде — это письменный документ, уведомляющий арендатора о просроченной аренде. Уведомление включает в себя сумму причитающейся арендной платы, а также любые штрафы за просрочку платежа, а также дату, когда арендная плата должна быть получена, чтобы избежать дальнейших судебных исков.

Хотя отправка позднего уведомления может не требоваться по закону, этот документ может служить доказательством того, что арендодатель добросовестно пытался получить арендную плату до начала выселения.

3. Свяжитесь с арендатором

Попытайтесь связаться с арендатором еще раз по телефону, чтобы сделать устное уведомление о задержке арендной платы. При разговоре с арендатором, который не заплатил арендную плату, арендодатель должен избегать заявлений или угроз, которые могут быть неверно истолкованы как притеснение. Арендодатель не должен входить в собственность, не предоставив арендатору надлежащего уведомления, требуемого законами о арендодателе-арендаторе.

4. Вручить уведомление о выплате или выходе

«Уведомление о выплате или выходе» представляет собой письменное требование, чтобы арендатор немедленно заплатил арендную плату в полном объеме, включая любые штрафы за просрочку платежа, или оставил (вышел) из помещение. В штатах и городах обычно действуют законы, определяющие, какую информацию должно содержать уведомление и как уведомление должно быть доставлено.

Отправка жильцу уведомления о плате или выходе — первый шаг в процессе выселения. Арендодатель может пожелать проконсультироваться с юристом по недвижимости, который специализируется на праве арендодателя-арендодателя, чтобы убедиться, что соблюдаются надлежащие процедуры.

5. Предложите наличные деньги за ключи

Чем дольше недвижимость остается незанятой с неплательщиками, тем больший отрицательный денежный поток имеет арендодатель. Вот почему арендодатель может предложить арендатору, который не платит арендную плату, «наличными за ключи».

Предложив арендатору-неплательщику небольшую сумму наличными за добровольное освобождение помещения, арендодатель может быстро произвести необходимый ремонт и начать продажу имущества в поисках более квалифицированного арендатора.

На первый взгляд может показаться бессмысленным платить арендатору за выезд. Однако выселение может занять месяц или больше и обойтись арендодателю в тысячи долларов судебных издержек, в зависимости от города, в котором находится сдаваемое в аренду имущество. В некоторых случаях наличные деньги за ключи могут быть лучшим деловым решением, чем дорогостоящее и трудоемкое выселение.

6. Начать процедуру выселения

Хотя последнее, что арендодатель может захотеть сделать, это выселить жильца, иногда другого выбора нет. После того, как все другие варианты были исчерпаны, арендодателю может потребоваться начать процедуру выселения.

Хотя процесс выселения различается в зависимости от штата, выселение из жилого помещения обычно осуществляется в соответствии со следующими общими этапами:

Вручите письменное уведомление о выселении.
Подайте иск о выселении в соответствующий суд.
Подготовьте документы для судебного заседания.
Получить постановление суда, разрешающее выселение арендатора из собственности.
Выполните приказ с местными правоохранительными органами.
Получить решение суда о любой просроченной арендной плате и стоимости ремонта любого ущерба, причиненного арендатором.

Важно помнить, если арендатор прекращает платить арендную плату

Вообще говоря, арендодатель может принять меры как можно скорее, когда арендатор перестанет платить арендную плату. Требование уплаты арендной платы в срок позволяет арендатору понять, что арендодатель серьезно относится к правилам договора аренды, а также может предотвратить дальнейшее отставание арендатора.

Вот еще несколько важных моментов при работе с неплательщиками:

Избегайте принятия частичных арендных платежей, поскольку вам может потребоваться перезапустить процесс выселения, если арендатор не выплатит причитающуюся арендную плату.
Используйте письменное соглашение, документально подтверждающее любой план погашения, с которым согласны вы и арендатор.
Имейте в виду, что любые лица, подписавшие договор аренды, например, родители или соседи по комнате, также могут нести ответственность за невыплаченную арендную плату.

Используйте бесплатную, безопасную онлайн-систему хранения документов Stessa, чтобы вести точные записи переписки с арендатором и отслеживать состояние имущества до и после, чтобы помочь доказать любой ущерб, причиненный арендатором сверх нормального износа.

Что делать (и чего не делать) при просроченной аренде арендатора

Вы следовали нашим советам, чтобы отговорить арендаторов от несвоевременной уплаты арендной платы, но, увы, они все равно пропустили платеж. Что теперь делать?

Независимо от того, столкнулись ли вы с просроченной оплатой впервые или у вас есть арендатор с длительной историей несвоевременной оплаты, исправление ситуации стоит вам времени и денег. Ниже вы найдете простой процесс из пяти шагов, в котором описаны действия, которые вы можете предпринять, если арендатор задерживает оплату.

1. Проверьте свои документы об аренде и платежные записи

Как бы глупо это ни звучало, перепроверьте свои записи, чтобы убедиться, что арендатор действительно задерживает оплату арендной платы. Иногда арендодатели лучше ведут записи на бумаге, чем в уме, и могут ошибаться в том, когда что-то было (или не было) оплачено.

Хотя в большинстве штатов по закону не требуются льготные периоды для выплаты арендной платы, в большинстве договоров аренды содержится пункт, предоставляющий арендаторам трех- или пятидневный период для уплаты арендной платы после установленного срока. Если вы перепроверили и обнаружили, что да, арендатор действительно опаздывает, то вы обязаны соблюдать положения, согласованные в договоре аренды, а также в соответствии с государственными и местными законами в отношении того, какие дополнительные сборы вы можете взимать.

Обычно в договоре аренды указывается плата за просрочку платежа, но если ее нет, вы не можете задним числом передумать и принять решение о ее взимании. И помните, независимо от того, как вы лично относитесь к какой-либо ситуации с задержкой арендной платы, просрочка платежа все равно является нарушением договора аренды, который был подписан всеми сторонами, и это фактически делает его нарушением договора.

Онлайн-платформы, такие как Avail, позволяют арендодателям проверять, была ли произведена арендная плата, видеть дату графика платежей, дату снятия средств со счета арендатора и дату внесения залога арендодателю.

2. Отправить уведомление о просроченной аренде

Следующим шагом будет вручение арендатору уведомления о просроченной аренде. Это листок бумаги, напоминающий арендатору о том, что арендная плата просрочена. Он должен включать список всех причитающихся платежей (включая штрафы за просрочку платежа) и предупреждение о дальнейших судебных действиях, которые вам придется предпринять, если арендная плата не будет выплачена полностью в ближайшее время. Его можно вручить арендатору лично, отправить по электронной почте или прикрепить скотчем к двери квартиры после наступления срока оплаты аренды.

Это уведомление также поможет вам позже в суде, если вам нужно будет доказать, что существовала система просроченных платежей (поэтому сохраните копию для себя!) Этот шаг не требуется по закону и рекомендуется только в качестве временного действия. Будем надеяться, что честного, но забывчивого жильца это освежит память, но угроза судебного иска заставит других жильцов отнестись к этому серьезно.

3. Позвоните по телефону

Позвонить арендатору, чтобы узнать, что происходит, можно сделать до или после вручения уведомления об арендной плате. Однако это нужно сделать только один раз, чтобы избежать обвинений в домогательствах (что очень незаконно). Телефонный звонок служит той же цели, что и уведомление о просроченной аренде, но дополнительным преимуществом является то, что вы будете разговаривать с арендатором лично. По этой причине старайтесь не заменять электронное письмо телефонным звонком.

4. Отправить уведомление об оплате или выходе

Это более официальный документ, чем уведомление о просроченной аренде, и технически это первый шаг в процессе выселения. Это показывает арендатору, что вы серьезно относитесь к действиям, и может быть доставлено арендатору лично, как только арендная плата просрочена.

В этом уведомлении должно быть четко указано ваше намерение выселить, причитающаяся вам сумма (включая все штрафы за просрочку) и крайний срок полной оплаты. Если у вас есть адвокат по выселению, они могут составить этот документ.

Во многих штатах и городах существуют особые требования к тому, как, когда и где вы должны разместить уведомление о выселении. Если вопрос будет передан в суд, арендодателям, возможно, придется доказать, что они добросовестно пытались убедиться, что арендатор получил уведомление, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными законами о арендодателях и арендаторах и следуйте инструкциям.

Как правило, вы можете повесить уведомление о выселении на двери квартиры или передать его арендатору лично. Вы также можете отправить им письмо по почте в качестве резервной меры. После этого вам придется подождать определенный период времени, прежде чем вы сможете подать документы на выселение — в зависимости от штата это обычно составляет от трех до пяти дней, поэтому проверьте свои местные законы.

5. Обратиться в суд

Если ничего не помогает, а жилец по-прежнему не платит, обратитесь к юристу по выселению. При первой же возможности (т. е. когда заканчивается период ожидания оплаты или выхода из дома) подайте жалобу арендатора на арендодателя в суд. Во многих местах незаконно выселять арендатора до завершения всех судебных разбирательств. Этот процесс может занять месяцы.

Вам необходимо заплатить пошлину и тщательно заполнить все документы, прежде чем назначить дату слушания. Когда наступит день, когда вы отправитесь в суд, заранее подготовьте то, что вы собираетесь сказать, и задокументируйте все свои доказательства.

Имея дело с арендатором, который поздно или частично платит арендную плату, некоторые арендодатели рекомендуют как можно скорее осмотреть квартиру, чтобы убедиться, что ваше имущество не повреждено. Обычно вы можете войти в квартиру только с разрешения арендатора.

После получения разрешения рекомендуется задокументировать и сфотографировать износ и повреждения. После того, как вы определили их, устраните любые повреждения и попросите арендаторов исправить те, которые являются их обязанностями. Запланируйте еще одну проверку, чтобы убедиться, что обе стороны решили проблемы. Сохраняйте все документы на случай, если они понадобятся в суде.

Помните, что никогда не допускается и не является законным запирать кого-либо, перемещать личные вещи или отключать коммунальные услуги до завершения процесса выселения. Столь же незаконными являются угрозы, унижение или физическая попытка выселить жильца. Мало того, что это может быть сомнительно с моральной точки зрения, бывший арендатор может легко развернуться и подать на вас в суд за незаконное выселение или домогательство. Как бы это ни было неприятно, пусть суд делает свою работу.

Важные моменты, которые следует помнить о просроченных арендных платежах

Действуйте быстро и последовательно. Соблюдение правил позволит арендаторам понять, что вы настроены серьезно, и поможет предотвратить еще большую задержку платежей просроченных арендаторов. Возможно, вы заключили с ними сделку один или два раза, но что, если платежи перейдут на следующий месяц? Лучше не беспокоиться о постоянном торге за деньги, которые вам обещали дать.
Старайтесь не принимать частичные арендные платежи и никогда не принимайте ни цента, если считаете, что дело может быть передано в суд. Во многих местах принятие частичного платежа аннулирует любые юридические действия, которые вы ранее предприняли, включая уведомления об оплате или выходе, и снова запустит процесс выселения (если вы уже начали его).
Документируйте все письменно. Если вы и арендатор пришли к соглашению, попросите их подписать документ, в котором указывается компромисс, и отдайте ему копию.
Если в договоре аренды были созаемщики (например, родители студентов колледжа), они должны нести ответственность и должны быть указаны во всех судебных процессах и во всех юридических документах.
При выселении строго соблюдайте правила вашего штата и города. Невыполнение этого требования может привести к задержкам или даже полному прекращению процесса выселения, в то время как арендатор продолжает не платить вам.

Что делать с возвращенными чеками арендатора?

В договоре аренды также должен быть раздел с указанием вашего ответа. Большинство арендодателей считают возврат чека просроченной арендной платой и соответственно взимают плату за просрочку платежа. В зависимости от штата вы можете взимать дополнительную плату за сам факт отказа. Немедленно уведомите арендатора, если его чек не будет возвращен, и если он не исправит ситуацию сразу же, начните шаги, описанные выше.

Может ли арендодатель подать в суд на невыплаченную арендную плату?

Если в договоре аренды нет положения, позволяющего нарушать его (например, если арендатор уведомляет о своем желании переехать за 30 дней, то он может расторгнуть договор аренды), то они по-прежнему несут юридическую ответственность за любые и все просроченные платежи и будущие арендные платежи до тех пор, пока арендодатель не решит сдать жилье кому-то другому.

В этом случае вам обязательно понадобится опытный юрист. Вы также можете подать в суд на деньги, чтобы покрыть расходы на рекламу нового арендатора, а также на уборку и ремонт квартиры.

Покрывает ли страховка арендодателя невыплаченную арендную плату в случае выселения?

Страховка арендодателя обычно не покрывает невыплаченную арендную плату. Однако страхование гарантии арендной платы покрывает невыплаченную арендную плату на срок до шести месяцев в году. Страхование гарантии арендной платы позволяет вам начать процесс выселения, который может быть длительным и дорогостоящим, без необходимости проглатывать стоимость невыплаченной арендной платы.

Как избежать просроченных платежей по аренде

Чтобы сделать сбор арендной платы простым и удобным занятием для всех сторон, настоятельно рекомендуется использовать онлайн-инструмент для сбора арендной платы, такой как Avail. Помимо предоставления арендаторам возможности платить арендную плату со своего телефона или ноутбука — или даже настройки автоматической оплаты арендной платы — Avail очень помогает в общении и документировании всего, а также упрощает процесс оплаты арендной платы.