Изменение вида разрешенного использования земельного участка порядок 2023: Изменение вида разрешенного использования земель 2023
Содержание
Порядок изменения вида разрешенного использования в 2023 году – Юридическая поддержка
Главная » Семейные споры. Жалобы » Порядок изменения вида разрешенного использования
Автор Петр Кузнецов На чтение 10 мин Опубликовано Обновлено
Содержание
Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Виды разрешенного использования
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные.
Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.
Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.
Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.
Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования. Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к. назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.
Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).
Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка (в случае причинения вреда участку как природному объекту)
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Сроки выполнения работ по изменению ВРИ
Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.
Правоустанавливающих документов на земельный участок
- на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
- через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)
Прохождение публичных слушаний
При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)
Внесение изменений в правоустанавливающие документы
- если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
- если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр
МосквыПолучение Выписки из ЕГРН с измененными ВРИ
Через портал государственных и муниципальных услуг или через МФЦ
Смена функционального назначения здания
Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.
Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен. Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта.
Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.
Основные причины изменения функционального назначения объекта:
- здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
- требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г.
Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.
По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.
Сроки выполнения работ по изменению назначения здания
В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.
Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.
Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.
Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.
Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.
Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.
Заказав услугу изменения ВРИ или назначения здания у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения ГПЗУ с измененным ВРИ до внесения данных изменений в ЕГРН
Цели использования земельного участка и объектов недвижимости, которые на нем расположены, называют видами разрешенного использования.
Именно вид устанавливает правила пользования земельного участка: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и другие. Кадастровая палата по Республике Саха (Якутия) рассказывает об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Виды делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
Изменение разрешенного использования земельного участка происходит на основании следующих документов:
1.
На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого органом, в случае отсутствия на территории населенного пункта утвержденных ПЗЗ.
2. На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования собственником земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ.
Собственнику земельного участка необходимо подать заявление в любой удобный офис МФЦ. По желанию также можно предоставить копию выписки из ПЗЗ или акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется бесплатно.
Однако есть случаи, когда нельзя изменить вид разрешенного использования:
- когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
- когда земельный участок дан в аренду для конкретного вида разрешенного использования.
Также следует обратить внимание, что вид разрешенного использования является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит арендная плата, земельный налог.
Соответственно, в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.
Информация об изменении вида разрешенного использования земельного участка размещена на сайте Кадастровой палаты в разделе «Обратная связь»/«Часто задаваемые вопросы» (F.A.Q). Вопросы можно задать круглосуточно по телефону Ведомственного центра телефонного обслуживания (ВЦТО): 8 (800) 100-34-34 (звонок по России бесплатный).
Анализ проведенных проверок по обращениям в сфере землепользования показал, что граждане зачастую используют для личных нужд принадлежащие земельные участки с нарушением установленного вида разрешенного использования.
В ряде случав предусмотренный законодательством порядок изменения вида разрешенного использования участка не используется.
Виды разрешенного использование земельных участков подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
Вспомогательные виды допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования
При изменении вида разрешенного использования земельного участка необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен участок.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.
Информацию о градостроительном регламенте можно получить в органах местного самоуправления, а также в сети «Интернет» на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.
Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
Для их изменения необходимо собственнику участка обратиться в органы Росреестра для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.
При этом согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П от 23.10.2020 сведения об использовании участка в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования могут не вносится в Единый государственный реестр недвижимости, что нарушением не является.
Статьей 39 Градостроительного кодекса РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка .
Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования участка в орган местного самоуправления в соответствии с установленным регламентом.
Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях или общественных обсуждениях, которые проводятся в течение одного месяца со дня оповещения об их проведении. Оповещение о проведении публичных слушаний (общественных обсуждениях) проводится путем его опубликования в официальных средствах массовой информации, на сайте администрации, информационных стендах.
На основании заключения о результатах публичных слушаний комиссия, созванная органом местного самоуправления, осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.
Глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
После принятия решения информация в рамках межведомственного информационного взаимодействия направляется в органы Росреестра.
С учетом изложенного только предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка относится к полномочиям органов местного самоуправления и производится в установленной законом процедуре.
Указанная процедура обеспечивает соблюдение интересов всех лиц, чьи права могут быть затронуты изменением вида разрешенного использования участка.
Нарушение указанной процедуры может привести к признанию изменения целевого назначения земельного участка недействительным.
Оцените статью:
[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка БАРНАУЛ :: Официальный сайт города
Порядок приема и рассмотрения обращений
Все обращения поступают в отдел по работе с обращениями граждан организационно-контрольного комитета администрации города Барнаула и рассматриваются в соответствии с Федеральным Законом от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», законом Алтайского края от 29.
12.2006 № 152-ЗС «О рассмотрении обращений граждан Российской Федерации на территории Алтайского края», постановлением администрации города Барнаула от 21.08.2013 № 2875 «Об утверждении Порядка ведения делопроизводства по обращениям граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, организации их рассмотрения в администрации города, органах администрации города, иных органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, предприятиях».
Прием письменных обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц принимаются по адресу: 656043, г.Барнаул, ул.Гоголя, 48, каб.114.
График приема документов: понедельник –четверг с 08.00 до 17.00, пятница с 08.00 до 16.00, перерыв с 11.30 до 12.18. При приеме документов проводится проверка пунктов, предусмотренных ст.7 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»:
1. Гражданин в своем письменном обращении в обязательном порядке указывает либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляет письменное обращение, либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица, а также свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения, излагает суть предложения, заявления или жалобы, ставит личную подпись и дату.
2. В случае необходимости в подтверждение своих доводов гражданин прилагает к письменному обращению документы и материалы либо их копии.
3. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
В обращении гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты. Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу рассматривается в течение 30 дней со дня его регистрации.
Ответ на электронное обращение направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.
Итоги работы с обращениями граждан в администрации города Барнаула размещены на интернет-странице организационно-контрольного комитета.
Получить разрешение на зонирование для изменения использования собственности | Услуги
Обзор услуг
Вам необходимо это разрешение, чтобы изменить использование собственности или части собственности. Например, чтобы:
- Увеличить или уменьшить количество жилых единиц в собственности.
- Изменить коммерческое помещение на жилое или новый бизнес.
- Открыть детский сад.
- Открытие розничной продажи, офиса или ресторана.
- Превратить склад в студию художника.
Вы можете ознакомиться с Вопросником по классификации использования, чтобы определить правильную категорию использования.
Вам не нужно это разрешение, если установленное использование имущества остается прежним, даже если есть новый владелец или арендатор.
Если ваше предложение соответствует требованиям кодекса, вы имеете право на получение разрешений.
Если ваше предложение не соответствует требованиям кодекса, вам потребуется специальное исключение или отклонение от Зонального совета по корректировке.
Зонирование — это только один шаг в процессе получения разрешений и лицензий. Вам могут потребоваться другие разрешения на строительство, сертификаты владения, сертификаты безопасности или лицензии для законной работы или завершения вашего проекта.
Департамент лицензий и инспекций (L&I) выдает разрешения на использование.
Если собственность находится в пойме
Для собственности в пойме могут потребоваться специальные документы или совещание по рассмотрению.
Кто
Владельцы недвижимости и их уполномоченные представители могут подать заявку на получение этого разрешения. Уполномоченными агентами могут быть:
- Специалисты по дизайну.
- Адвокаты.
- Подрядчики.
- Лицензированные экспедиторы.
- Арендаторы, при условии, что у них есть разрешение владельца.
Требования
Заявка на получение разрешения
Заявка на получение разрешения должна включать предлагаемое изменение и информацию о текущем владельце.
- Если недвижимость не принадлежит физическому лицу или публичной компании, укажите имя и почтовый адрес одного из следующих лиц:
- Каждое физическое лицо, владеющее имуществом более 49%
- Два человека с наибольшим интересом
- Если имущество было недавно продано, приложите к заявлению копию расчетного листа или акта.
- Вы должны подать заявку на получение всех разрешений по юридическому адресу, установленному Управлением оценки имущества (OPA).
- Если вы являетесь арендатором, подающим заявку, предоставьте оформленный договор аренды.
Планы не требуются
Если вы запрашиваете только изменение использования, вам обычно не нужно предоставлять какие-либо планы или чертежи.
Прочие документы
- Формы защиты от наводнений: Для изменения использования поймы.
- Ключевой план: может быть запрошен L&I для справки на площадках с несколькими арендаторами или зданиями.
Связанные разрешения
- Вам часто требуется свидетельство о праве собственности для нового бизнеса или деятельности.
- Для вывесок требуется отдельное разрешение.
- Если ваш проект предусматривает реконструкцию, вам потребуется получить разрешение на строительство после того, как вы получите одобрение зонирования для изменения назначения.
Где и когда
Онлайн
Вы можете подать заявку онлайн с помощью eCLIPSE.
Если вам нужна помощь в подаче заявления онлайн, вы можете записаться на виртуальную встречу.
Лично
Для личного посещения Центра разрешений и лицензий необходима предварительная запись.
Центр разрешений и лицензий
1401 John F. Kennedy Blvd.
MSB, зал общественного обслуживания
Philadelphia, PA 19102
Часы работы: с 8:00 до 15:30, с понедельника по пятницу
Офисы закрываются в полдень последней среды каждого месяца.
Стоимость
Плата за подачу заявки
Размер этой пошлины зависит от предполагаемого использования.
- Для жилья на одну или две семьи: 25 долларов
- Для всех других целей: 100 долларов США
Этот сбор не подлежит возврату и будет включен в окончательную стоимость вашего разрешения.
Плата за разрешение
- За каждое разрешенное использование: $174
Некоторые предприятия могут иметь более одного использования. Пока виды использования взаимосвязаны, взимается только одна плата за разрешение. Например, магазин может продавать как продукты, так и одежду. Плата за разрешение не требуется для разрешения на регистрацию использования для семейного дневного ухода или группового дневного ухода.
Плата за хранение записей
- За страницу размером более 8,5 x 14 дюймов: 4 долл. США
Способы оплаты и реквизиты
Принятые способы оплаты
| Где | Принятый платеж |
|---|---|
| Онлайн через приложение eCLIPSE
(Для онлайн-платежей существует лимит в 200 000 долларов США. |
|
| Лично в Центре разрешений и лицензий в Доме коммунального хозяйства |
|
| Лично в кассе в здании коммунального хозяйства
(Товары, оплаченные в кассе, будут отправлены по почте в течение пяти рабочих дней.) |
|
) Чеки и платежные поручения
Требования к чекам
- Все чеки и платежные поручения должны быть выплачены городу Филадельфия.
- Лицо или компания, указанные в чеке, должны быть указаны в заявке.
- Персональные чеки принимаются.
- Чеки и платежные поручения должны иметь даты выдачи в течение 12 месяцев после транзакции.
Причины, по которым ваш чек может быть отклонен
L&I не будет принимать чеки, в которых отсутствует депозитарная информация или:
- Неподписанные.
- Просрочено.
- Опубликовано.
- Стартер проверяет без информации об учетной записи.
Политика возврата платежей
Если ваш чек возвращается неоплаченным из-за недостаточности или неполучения средств:
- За инкассацию взимается комиссия в размере 20 долларов США.
- Вы уполномочиваете город Филадельфию или его агента сделать одноразовый электронный перевод средств с вашего счета для непосредственного сбора этого сбора.
- Город Филадельфия или его агент могут повторно предъявить ваш чек в электронном виде вашему депозитарному учреждению для оплаты.
- Если городские власти не смогут получить оплату, лицензия, разрешение или апелляционное заявление будут считаться недействительными.
- Вы не можете предпринимать никаких дополнительных действий в соответствии с разрешением, пока не оплатите все сборы.
- Разрешение или лицензия будут отозваны, если неоплаченные сборы не будут уплачены в течение 30 дней.
- Вы не можете подать или получить дополнительные разрешения, пока не урегулируете непогашенный долг.
Просроченная оплата лицензии
Если вы продлеваете лицензию более чем через 60 дней после установленной даты, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.
Как
Вы можете подать заявление на получение этого разрешения лично в Центре разрешений и лицензий или через Интернет с помощью eCLIPSE.
1
Перед подачей заявления в L&I получите все необходимые предварительные утверждения.
2
Принесите заполненное заявление, материалы заявления и платеж в Центр разрешений и лицензий.
Заявки на получение разрешений рассматриваются, пока вы ждете. Это разрешение обычно может быть выдано во время вашего визита.
3
Если не выдается без рецепта, вы будете уведомлены по электронной почте после завершения проверки.
Разрешения, выданные не сразу, будут обработаны в течение 5 рабочих дней.
1
Войдите в свою учетную запись eCLIPSE и подайте заявку на получение разрешения. Загрузите все необходимые документы и оплатите госпошлину.
2
Заявление будет отправлено в L&I и другие городские департаменты для рассмотрения и утверждения.
Заявки обрабатываются в течение 5 рабочих дней. Разрешить дополнительный рабочий день для предварительной обработки.
3
В случае одобрения заявитель получит уведомление об оплате остатка.
Если заявка не будет одобрена, заявитель получит электронное письмо с указанием того, что отсутствует или требуется.
Appeals
Если по вашему заявлению получено уведомление об отказе или уведомление о направлении, вы можете подать апелляцию в Зональный совет по урегулированию.
Ваше право на обжалование уведомления об отказе или направлении истекает через 30 дней с даты его выдачи. Эти отказы не могут быть продлены.
Чтобы получить новый отказ или направление, вам необходимо подать новую заявку и оплатить регистрационные сборы.
Требования к продлению
Разрешения на зонирование для изменения использования имущества истекают через шесть месяцев, если деятельность, связанная с утвержденным использованием, не начинается.
Несоответствующее использование, конструкции и участки
Обзор
Несоответствующее использование – это использование собственности, которое было разрешено в соответствии с правилами зонирования на момент установления использования, но которое из-за последующих изменений в этих правилах больше не разрешено. разрешенное использование. Несоответствующая структура — это структура, которая соответствовала правилам зонирования и застройки на момент ее постройки, но которая из-за последующих изменений в правилах зонирования и / или застройки больше не полностью соответствует этим правилам. Несоответствующая партия — это партия, которая на момент ее создания соответствовала требованиям к минимальному размеру партии для зоны, в которой она расположена, но которая из-за последующих изменений минимального размера партии, применимого к этой зоне, теперь меньше указанной.
минимальный размер лота.
Законодательство штата не регулирует несоответствующее использование, конструкции или партии. Таким образом, местные юрисдикции вольны в определенных конституционных пределах устанавливать свои стандарты регулирования этих несоответствующих ситуаций.
Использование и конструкции, не соответствующие требованиям, не являются незаконными видами использования и конструкциями; как правило, им разрешается оставаться в прежнем виде с учетом местных ограничений. В деле Rhod-A-Zalea v. Snohomish County (1998 г.) Верховный суд штата объяснил, на чем основано такое отношение к несоответствующим видам использования:
Теория постановления о зонировании состоит в том, что несоответствующее использование наносит ущерб некоторым из тех общественных интересов (здоровье, безопасность, мораль или благополучие), которые оправдывают обращение к полиции. Несмотря на то, что установлено, что это наносит ущерб важным общественным интересам, несоответствующее использование разрешено продолжать, исходя из убеждения, что было бы несправедливо и, возможно, неконституционно требовать немедленного прекращения несоответствующего использования.
Местные ограничения обычно запрещают расширение несоответствующих видов использования и структур. Несоответствующие виды использования обычно теряют свой правовой статус в соответствии с местным законодательством, если их использование прекращается на определенный период времени, например, на шесть месяцев или год. Несоответствующие конструкции обычно теряют свой правовой статус, если они полностью или частично разрушаются, например, в результате пожара.
Использование, ставшее несоответствующим в результате изменений в правилах зонирования, по-прежнему подлежит разумному регулированию полицией города или округа для защиты общественного здоровья, безопасности и благосостояния, которое принимается после установления использования. См. Rhod-A-Zalea v. Snohomish County (1998) на 8-9. В этом решении суд постановил, что компания, имевшая право на добычу торфа в качестве несоответствующего вида использования, подпадала под действие принятых позже местных строительных норм, которые требовали получения разрешения на выемку грунта или засыпку земельного участка.
Постановления о зонировании могут предусматривать прекращение несоответствующего использования посредством положений о разумной амортизации. Такие положения об амортизации, которые позволяют продолжать использование в течение периода времени, который считается достаточным для возмещения инвестиций, вложенных в использование, обычно применяются к ограничениям или запретам, наложенным на рекламные щиты.
Владельцам недвижимости, как правило, разрешается строить на своих несоответствующих участках, хотя обычно они должны соответствовать ограничениям, применимым к этой зоне, за исключением случаев, когда отклонение от таких ограничений заявлено и может быть предоставлено в соответствии с принятыми критериями утверждения отклонения. Отказ в возможности строить на несоответствующей партии может в некоторых случаях представлять собой «изъятие» в соответствии с федеральной конституцией и конституцией штата. Если владелец недвижимости владеет двумя соседними и незастроенными несоответствующими участками, в некоторых юрисдикциях эти два участка рассматриваются как один соответствующий участок.
Примеры местных кодов
Ниже приведена подборка примеров кодов, относящихся к несоответствующим требованиям видам использования, сооружениям и участкам:
- Остров Бейнбридж Муниципальный код, гл. 18.30
- Benton City Муниципальный код Ch. 20.45
- Блейн Муниципальный код Гл. 17,94
- Clallam County Code Ch. 33.43
- Friday Harbour Муниципальный код Ch. 17.60
- Кент Муниципальный код Сек. 15.08.100
- Мукилтео Муниципальный код Гл. 17,68
- Spokane Муниципальный код Ch. 17С.210
- Сумнер Муниципальный код Гл. 18.46
Избранные судебные решения
В следующем списке краткого изложения дел выделены основные судебные решения по вопросам несоответствующего использования, затрагивающим местные органы власти.
Это не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим списком всех случаев.
Установление несоответствующего использования является анализом конкретных фактов
Seven Hills LLC против округа Челан , 198 Wn.2d 371 (2021) — Верховный суд штата постановил, что Seven Hills LLC установила несоответствующее использование, когда он получил лицензию от Совета по спиртным напиткам и каннабису (LCB) и инвестировал 750 000 долларов в улучшение участка, лицензирование и получение разрешений на производство и переработку каннабиса, хотя лицензия LCB была выдана после того, как округ ввел мораторий на размещение новые предприятия по производству и переработке каннабиса. Большинство считало, что мораторий не изменил основного зонирования. Постоянные правила округа, запрещающие производство и переработку каннабиса, не были приняты до тех пор, пока Seven Hills не получила лицензию LCB, разрешения на землепользование и не вложила значительные средства. Несогласие утверждало, что большинство не смогло должным образом ввести в действие мораторий округа.
Использование не было установлено до изменения зонирования, чтобы установить законное несоответствующее использование
Округ Кинг, DDES против округа Кинг, 177 Вашингтон 2d 636 (2014 г.) – Компонент обработки материалов материалов землевладельца перерабатывающее предприятие не было начато на момент внесения поправок в правила зонирования, и, следовательно, землевладелец не установил использование имущества в соответствии с предыдущим постановлением. Таким образом, не было установленного законного несоответствующего использования. Землевладелец получил права на землю, хранил некоторые материалы на участке и выразил намерение предпринять дальнейшие действия по утилизации, но не начал фактическую переработку.
Нарушитель не может установить несоответствующее использование
McMilian v. King County , 161 Wn. Приложение. 581 (2011) – Суд постановил, что нарушитель права собственности на землю не может на законных основаниях установить действительное несоответствующее использование, которое в данном случае представляло собой авторазборку, выходящую за пределы прилегающей собственности.
Суд вернул дело в вышестоящий суд для определения того, было ли использование спорного имущества разрешительным, так что не было никакого посягательства.
Доктрина уменьшения активов
City of University Place v. McGuire , 144 Wn.2d 640 (2001) — Верховный суд штата принял доктрину уменьшения активов и определил, что законное использование добычи предыдущим владельцем не соответствовало действительности. распространяется на границы земельного участка площадью 80 акров и принадлежит застройщику, правопреемнику. Суд пояснил, что эту доктрину «можно рассматривать либо как исключение из общего принципа, согласно которому несоответствующее использование будет ограничено его первоначальным участком, либо как существенную адаптацию доктрины несоответствующего использования для признания реалий добывающих отраслей». Суд пришел к выводу, что городские власти не установили действия или бездействия, которые доказывали бы, что это несоответствующее использование было прекращено.
Тот факт, что участок еще не был добыт и был продан без упоминания о добыче, не является окончательным.
Переход на другой вид использования
Баптистская церковь открытых дверей против округа Кларк , 140 Wn.2d 143 (2000) – Если несоответствующее использование существует на момент принятия постановления о зонировании и таким образом, разрешено продолжать, оно «не может быть изменено на какое-либо другое несоответствующее использование». Таким образом, даже несмотря на то, что рассматриваемая собственность в этом случае первоначально использовалась как церковь, она была художественной школой в течение 12 лет. до того, как церковь купила его в 1990. Каким бы первоначальным статусом несоответствующего использования она ни обладала, она не может быть передана церкви.
В соответствии с принятым позднее постановлением полиции
Род-А-Залеа против округа Снохомиш , 136 Wn.2d 1 (1998) регулирование власти полиции это наложило требование о том, чтобы операция получила разрешение на выравнивание до проведения текущих раскопок и работ по засыпке.
Соблюдение санитарных норм
Christianson v. Snohomish Health Dist. , 133 Wn.2d 647 (1997) — Окружной медицинский округ отказал в разрешении на строительство для увеличения размера хижины на том основании, что септическая система на территории хижины была неадекватной для любого дополнительного использования. Местная септическая система была недавно отремонтирована и была одобрена районным управлением здравоохранения как приемлемая некачественная система для существующей неулучшенной хижины, но постановление округа запрещало строительство пристроек к зданиям с некачественными септическими системами. Суд постановил, что требование к истцам соблюдать минимальные нормы санитарного законодательства при строительстве пристройки является разумным средством защиты здоровья населения и качества воды.
Дедушка в соответствии со строительными нормами
Сумнер против Первой баптистской церкви , 97 Wn.
2d 1 (1982). положение о «несоответствующем использовании» постановления о зонировании. Единый строительный кодекс предусматривал, что «здания, существовавшие на момент принятия настоящего Кодекса, могут продолжать свое существующее использование или использование, если такое использование или использование было законным на момент принятия настоящего Кодекса, при условии, что такое дальнейшее использование разрешено». не опасно для жизни». Не было ни попыток показать, ни каких-либо выводов, что дальнейшее использование здания в качестве церкви будет опасно для жизни.
Отсутствие расширения несоответствующего использования
Келлер против Беллингема , 92 Wn.2d 726 (1979) – Суд постановил, что усовершенствования корпорации на своем заводе, которые увеличили производство, не привели к увеличению несоответствующего использования в нарушение постановление города. Постановление города о несоответствующем использовании прямо не запрещает интенсификацию несоответствующего использования.
Период прекращения действия
Northend Cinema против Сиэтла , 90 Wn.2d 709 (1978) — Владельцы кинотеатров оспорили законность постановлений, запрещающих им показывать фильмы для взрослых в их нынешних местах и прекращающих любое несоответствующее использование в течение 90 дней. Был принят сбалансированный тест для определения разумности периода прекращения, то есть того, перевешивают ли вред или трудности для пользователя выгоду для общества, которая может быть получена от прекращения использования. Этот тест применяется в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств каждого несоответствующего пользователя. В данном случае суд установил, что срок прекращения несоответствующего использования был разумным.
Установление использования
Андерсон против округа Айленд , 81 Wn.2d 312 (1972) – Использование собственности должно быть установлено до принятия постановления о зонировании, чтобы после этого квалифицироваться как несоответствующее использование.
Простая покупка собственности и ее занятие не являются достаточными факторами для установления существующего несоответствующего использования.
Расширение несоответствующего использования
Bartz v. Bd. настройки , 80 Wn.2d 209 (1972) – Комиссия по урегулированию имела право одобрить заявку на строительство здания на авторазборной площадке, даже если в заявке требовалось расширение ранее существовавшего несоответствующего использования, поскольку имелось в постановлении о зонировании нет запрета на расширение или расширение несоответствующего использования, а также потому, что расширение улучшит неприглядные условия на дворе.
Доказательства, подтверждающие решение
First Pioneer Trading Co. против округа Пирс , 146 Вт. Приложение. 606 (2008), в пересмотре отказано , 165 Wn.2d 1053 (2009) – Суд оставил в силе решение судебного исполнителя, отклоняющее требование собственника имущества о законном, несоответствующем использовании его имущества, поскольку решение было подкреплено существенными доказательствами, включая аэрофотоснимки, предоставленные округом, и показания соседей, подтверждающие, что бизнес владельца не находился на территории до изменения законов о зонировании.