Как оформить в собственность новостройку: Оформляем право собственности на квартиру в новостройке – читать статью на Novostroy-M.ru

Жилье мое: как оформить новостройку в собственность

Подписание и полная оплата договора долевого участия еще не означают, что сразу после окончания строительства дома квартира тут же превращается в собственность покупателя. В полноценную собственность она превратится лишь тогда, когда после завершения стройку буду выполнены некоторые юридические действия.

 

Что дает право собственности?

Возможности, которые возникают после получения права собственности, описывает статья 209 Гражданского кодекса. Согласно ей владелец может «отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами». Иными словами, волен поступать с квартирой так, как душе угодно: жить самому, продавать, сдавать в аренду, дарить, завещать, использовать как материальный актив при получении кредита. Однако в полном объеме эти возможности, как, впрочем, и само право собственности, у покупателя квартиры в новостройке возникают не сразу, а лишь спустя некоторое время после того, как дом достроят.

 

Какие права есть у будущего владельца квартиры, пока дом строится?

Если квадратные метры приобретаются в еще строящемся доме, то сразу после подписания договора у покупателя возникает лишь одно право – право требования. Именно благодаря ему в будущем возможно получить квартиру в собственность. Кроме того, с правом требования можно совершать еще два действия – передать будущее жилье другому покупателю, оформив переуступку, или вернуть застройщику, расторгнув договор. Никакие иные действия пока невозможны, что, собственно, логично: ведь ни дома, ни квартиры еще не существует физически.

 

Как можно распоряжаться готовой квартирой до оформления права собственности?

После того, как дом достроят, введут в эксплуатацию, а покупатель подпишет акт приема-передачи квартиры, права изменятся. В квартире можно будет начинать ремонт (правда, четко по тому проекту, что будет указан на плане БТИ, никаких перепланировок делать пока нельзя), а если она приобреталась с уже готовой отделкой – то переселяться самому или заселять арендаторов. Одновременно с этим правом возникает и обязанность содержать жилье, то есть оплачивать коммунальные платежи. А вот возможность продать его по переуступке с этого момента пропадает, и одновременно еще невозможно реализовать квартиру по договору купли-продажи, поскольку сама она собственностью пока не является. По той же причине в квартире пока нельзя зарегистрироваться и получить вытекающий из наличия регистрации первоочередной доступ к ближайшей социальной инфраструктуре – государственным школам, поликлиникам и прочему.

 

Оформлять ли право собственности через застройщика?

Как именно получать право собственности – личное дело хозяина квартиры. Выполнить процедуру можно самостоятельно. Один из способов  – отнести в местное управление Росреестра договор с застройщиком, акт приема-передачи и оплаченные квитанции, а вот иметь кадастровый паспорт квартиры или какие-либо еще документы от застройщика совсем не обязательно. Процесс оформления права собственности займет около трех недель. При этом выигрыш во времени по сравнению с тем, когда вся процедура будет проходить через застройщика (кстати, эта услуга, как правило, не бесплатная), в среднем составит один месяц – примерно столько придется ждать, пока на руках у застройщика накопятся документы от нескольких покупателей, так как по одной квартире относить их на регистрацию никто не станет.

Как происходит оформление в собственность квартиры в новостройке?

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Долевое участие в строительстве — очень удобный вариант приобретения жилья.

Исправно выплачивая взносы, покупатель в итоге получает квартиру в новом здании. Однако в его собственность она переходит не сразу, а после регистрации прав на жилье.

Квартиры в новостройках продаются еще на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию, а иногда еще до начала возведения здания. Права собственности, как и самого объекта, пока нет.

Договор долевого участия предоставляет покупателю лишь право на приобретение оплаченной жилплощади в собственность в будущем

После завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию можно оформлять квартиру в новостройке в собственность.

Читайте также

Дарение доли в квартире родственнику

Прежде всего застройщику нужно выполнить следующие действия:

• составить протокол о распределении коммерческой и жилой недвижимости в новостройке. Часто в новых многоэтажных домах на первых этажах предусмотрены площади под магазины, офисы и иные нежилые помещения;
• получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт на построенный дом с указанием планировки, этажности, общего метража и отдельно для каждого помещения.

Обратите внимание!

Иногда запланированные квадратные метры, которые были оплачены покупателем в процессе строительства, не совпадают с фактическим метражом получившейся квартиры. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом всех имеющихся обстоятельств.

Лучше всего воспользоваться помощью юриста, который подскажет, что в данном случае выгоднее — возвращать уплаченный излишек, производить доплату или еще как-то решать вопрос.

Этапы оформления квартиры в собственность в новостройке

Условно всю процедуру можно разделить на несколько этапов.

Получение разрешения на ввод многоэтажки в эксплуатацию

Оформление построенного дома начинается с того, что застройщик должен получить специальное разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию. Выданное соответствующими органами разрешение подтверждает, что при надлежащей проверке построенного здания было установлено его соответствие обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, нарушения отсутствуют.

Читайте также

Как происходит раздел дома в натуре?

После получения такого разрешения жильцы могут начинать заселяться в новые квартиры, так как данный документ означает, что дом построен и в нем можно жить

Помимо этой бумаги, застройщику необходимо получить акт реализации инвестиционного контракта на строительство.

Обмер фактической площади в квартире и составление кадастрового паспорта с экспликацией

Данная процедура обязательна, так как фактическая площадь квартир в новостройке обычно отличается от той, что была задекларирована в момент заключения соглашения с компанией-застройщиком, даже если это сантиметры. Замер в сданном доме проводится сотрудниками БТИ.

Обратите внимание!

В результате обмеров органы БТИ выдадут вам кадастровый паспорт с экспликацией (планом) на вашу квартиру.

Если при замерах обнаруживается разница, покупатель и застройщик приходят к соглашению и проводят окончательные расчеты. Обычно при фактически меньшей площади, чем заявлена в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, при фактически большей площади — дольщик доплачивает определенную сумму.

Иногда гражданам приходится добиваться соответствующей компенсации через судебные органы, так как без урегулирования финансовых отношений и подписания соответствующих документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации права собственности не продвинется дальше.

Подписание акта приема-передачи квартиры

На данном этапе участник долевого строительства должен осмотреть жилье и подписать акт, свидетельствующий об отсутствии претензий к строительной организации.

Желательно на этом этапе воспользоваться помощью юриста и внимательно подойти к осмотру жилья, так как потом предъявить претензии по поводу качества строительных и отделочных работ в квартире будет очень сложно

Юрист подскажет, на какие моменты нужно обратить особое внимание.

Регистрация права собственности на квартиру

Потенциальный владелец квадратных метров для окончательного оформления своего права собственности может:

• своими силами или с помощью квалифицированного юриста зарегистрировать жилье;
• воспользоваться помощью застройщика;
• обратиться в суд.

В некоторых случаях сама компания занимается оформлением юридических документов за фиксированную сумму или определенный процент. Если договариваться с ней нет желания, можно нанять юриста для помощи.

При самостоятельной регистрации покупателю стоит учесть, что процедура оформления прав собственника в новом доме может оказаться достаточно сложной.

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке

Для самостоятельного оформления права собственности сначала необходимо получить пакет документов для регистрации от застройщика. Помимо этого понадобится собрать следующие бумаги:

• заявление о регистрации квартиры в новостройке;
• паспорт каждого собственника жилья и свидетельства о рождении детей до 14 лет с ксерокопиями всех страниц;
• договор с застройщиком со всеми дополнительными соглашениями: договор долевого участия, инвестирования, соинвестирования. Их копии в 2-х экземплярах;
• кредитный договор и закладная, если недвижимость приобреталась по ипотеке;
• акт приема-передачи жилья, подписанный с застройщиком, с копией в двух экземплярах;
• кадастровый паспорт и экспликация жилплощади, оформленные в БТИ, с копиями;
• разрешение органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний;
• квитанция об уплате госпошлины.

Получив все требуемые документы, дольщику необходимо обратиться в регистрационный орган — регпалату, где ему выдадут регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру

Если компания задерживает выдачу необходимых документов, независимо от причин, гражданин имеет право на своевременную регистрацию жилья и может отстаивать свое право в суде. При слишком затянувшемся процессе оформления документации владельцы помещений могут ускорить процедуру, подав иск о признании своего права собственности.

Однако перед обращением в суд покупателям необходимо соблюсти порядок досудебного урегулирования. Для этого застройщику направляется претензия с требованием в конкретный срок выполнить обязательства перед дольщиками.

Разбираться во всех тонкостях регистрации лучше с помощью опытных юристов. Только так можно с минимальными затратами оформить право собственности.

Сроки оформления квартиры в собственность в новостройке

Указанный в договоре срок окончания процесса строительства определяет дату завершения строительных работ по возведению здания и всех коммуникаций, отделке помещений. Сроки оформления квартиры в собственность при этом зависят от разных обстоятельств: от того, как быстро будет выполнен ввод здания в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение и документы застройщиком.

Процесс регистрации при подаче всего пакета документов в регпалату занимает около 1 месяца, но может длиться и дольше

Как правило, основная задержка при оформлении квартир связана с тем, что застройщик не сдает своевременно необходимую документацию в регистрационный орган либо не оформляет на себя право собственности на соответствующее помещение в новостройке.

Период оформления права собственности также может затянуться по следующим причинам:

• в пакете документов отсутствует кадастровый план и экспликация;
• обнаружились ошибки, несоответствия, помарки в документах;
• найдены многочисленные нарушения в ходе строительства здания, и получить разрешение на ввод в эксплуатацию невозможно;
• имеет место обременение на жилье, например, оно было приобретено за счет средств материнского капитала или ипотечного кредита.

Обратите внимание!

В любом из этих случаев будущий владелец квадратных метров может дожидаться, когда компания оформит требуемую документацию, или обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме. В последнем случае без помощи юриста обойтись будет сложно.

Резюме

Участнику долевого строительства следует заранее ознакомиться со всеми нюансами, связанными с оформлением прав собственности на квартиру в новостройке и возможными сложностями процесса регистрации.

Помещения в новостройках продаются еще на этапе строительства. В этот момент ни о каких правах собственности речи не идет.

Весь процесс проходит четыре важных этапа:

• получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию, этим занимается строительная организация;
• замер площади и составление кадастрового паспорта, это осуществляют специалисты БТИ;
• подписание акта приема-передачи жилья, этот и следующий пункт остается за дольщиком;
• регистрация права собственности в Росреестре.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

шагов к покупке нового дома – Forbes Advisor

Редакционная заметка: Мы получаем комиссию от партнерских ссылок на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Гетти

Если вы проверили рынок недвижимости, но не можете найти существующий дом, который соответствует вашим потребностям, возможно, вам лучше купить новый дом.

Однако купить недавно построенный дом не так просто, как посмотреть план этажа или модель дома и подписать его — есть много деталей, которые должны указать застройщик и кредитор, и вы можете столкнуться с некоторыми задержками. .

Более быстрое и простое ипотечное кредитование

Проверьте свои ставки сегодня с Better Mortgage.

Посмотреть цены

Какие типы новых домов можно купить?

Ваша роль в строительстве и проектировании нового дома может быть самой разнообразной. Это может включать покупку свободного участка земли и наблюдение за всем проектом строительства дома; или это может быть покупка дома в районе, спланированном и построенном застройщиком с ограниченными возможностями. Есть три основные категории новостроек:

• Пользовательский. Если вы можете позволить себе время и деньги, чтобы построить свой дом по индивидуальному заказу, вы можете сказать свое слово практически во всех аспектах планирования и строительства. Вы можете начать с покупки пустого участка и нанять строителя и архитектора. Затем вы должны были проконсультироваться со строителем и подрядчиками по поводу размера сооружения (при условии, что его одобряют местные власти), а также по поводу внешних и внутренних деталей. Однако это часто обходится дороже.
• Полузаказной. Приобретая полуиндивидуальный дом, вы, скорее всего, покупаете элитный район, принадлежащий застройщику, и у вас будет некоторая свобода действий в отношении того, как будет выглядеть дом. Ваш выбор будет более ограниченным, чем полная индивидуальная сборка, но у вас будет больше права голоса, чем если бы вы покупали серийный дом.
• Спец. или производство. Если вы хотите построить новый дом, но не хотите тратить время и деньги на покупку и помощь в проектировании индивидуального или частично индивидуального жилища, лучше всего подойдет почти готовый дом. Вероятно, вы можете выбрать один из нескольких цветов краски, типов надстроек и моделей дизайна.

6 шагов для покупки нового строящегося дома

Покупка нового дома похожа на процесс покупки ранее принадлежавшей собственности, но есть важные отличия. Вот шесть наиболее важных шагов при покупке новостройки.

1. Получите предварительное одобрение

Обычным шагом для потенциальных покупателей жилья является получение предварительного одобрения по крайней мере от одного кредитора. Предварительное одобрение ипотеки представляет собой то, что кредитор готов предложить вам на основе финансовых обстоятельств и конкретных условий, включая ваш кредит, занятость, доход, активы и / или налоговые декларации.

После того, как вы получите письмо с предварительным одобрением, вы не ограничены одним вариантом кредитования. Вы по-прежнему можете получить кредит от другого кредитора, если вы найдете более выгодный вариант.

Хотя строители могут предложить своего собственного кредитора для финансирования вашего дома, всегда полезно присмотреться.

2. Наймите агента по недвижимости

Если вы не уверены, хотите ли вы дом в новой постройке и все еще рассматриваете бывшие дома, или если вы просто предпочитаете, чтобы представитель интересовался вашими интересами, наймите Риэлтор. Вы должны перепроверить, что застройщик оплатит комиссию агенту покупателя; они, скорее всего, будут.

Агент по недвижимости наиболее ценен, когда вы хотите купить готовые или полузаказные дома, где вы будете вести переговоры с торговым представителем застройщика. Возможно, вы захотите пропустить этот шаг, если вы работаете над индивидуальным домом, хотя агент с опытом строительства новостроек может помочь в переговорах по финансовым деталям, срокам и другим договорным вопросам.

3. Знайте свой график

Чем более индивидуальный ваш дом, тем меньше вероятность надежного графика завершения. Это создает волновой эффект, если вы пытаетесь продать свой текущий дом и вам нужно выяснить, где жить между этой продажей и завершением строительства нового дома. Вам нужно будет поработать с застройщиком, вашим риелтором и кредитором, чтобы определить, как справиться с ситуацией, потому что вы не можете закрыть ипотечный кредит, пока не сможете въехать.

4. Исследования Строители и районы

Строители могут варьироваться от местных предприятий до крупных национальных корпораций, и существует множество способов узнать об их послужном списке, включая онлайн-обзоры и рейтинги Better Business Bureau. Более того, рекомендуется объехать районы, которые вас больше всего интересуют, посмотреть на удобства, поговорить с нынешними домовладельцами и ознакомиться с правилами и расходами ассоциации домовладельцев.

5. Обсудите и просмотрите варианты

Прежде чем вы определите окончательную цену продажи, вам необходимо рассмотреть варианты. Для нестандартных и полузаказных домов у вас будет множество предметов интерьера и экстерьера, которые нужно учитывать, от типа крыши и сайдинга до размера и дизайна кухни. Выбор производственных домов гораздо более ограничен, но все же влияет на окончательную цену.

6. График проверок

Строитель будет проводить проверки на протяжении всего процесса строительства, но вам понадобится собственный независимый инспектор, чтобы убедиться, что все построено, как обещано, безопасно и находится в хорошем рабочем состоянии. Кроме того, обязательно ознакомьтесь с гарантиями на новый дом, чтобы знать, на что они распространяются и как долго.

Когда вы закроете новый дом?

Вы закрываете сделку с недвижимостью после того, как подписали договор на новый дом. Закрытие сделки обычно происходит в титульной компании, и на ней присутствуют все покупатели и ответственный за условное депонирование, если только вы не делаете закрытие по почте. Все покупатели, являющиеся сторонами договора, должны присутствовать для подписания, включая супругов, не совершивших покупку.

Когда вы начнете платить за новый дом?

Вы начинаете производить платежи только после того, как дом будет построен и вы получите доставку. Когда вы покупаете новый строительный дом, застройщик потребует от вас внести первоначальный взнос в зависимости от структуры их депозита. У большинства застройщиков есть процентная система депозита, поэтому при подписании необходимо внести определенный процент, а оставшаяся часть выплачивается через определенные промежутки времени в течение сертифицированного периода.

Большинство депозитов требуется в течение 180 дней после подписания договора купли-продажи.

Стоит ли покупать новый дом?

Чтобы определить, подходит ли вам покупка нового дома, необходимо принять во внимание несколько важных моментов.

Плюсы покупки новостройки

• Вы можете получить дом своей мечты: Независимо от того, занимаетесь ли вы строительством на заказ или любите новый дом, построенный в застройке в привлекательном районе, вы, скорее всего, получить именно то, что вы хотите в новом доме. В бывшем доме вам, возможно, придется приступить к капитальному ремонту, чтобы получить дом именно таким, каким вы его хотите.
• Включает в себя новейшие технологии: Недавно построенный дом, скорее всего, будет полностью подключен к интеллектуальным технологиям и включает в себя все самые современные функции энергоэффективности, чем старый дом.
• Меньше обслуживания и меньше сюрпризов: Сразу после переезда в бывший дом вы надеетесь, что техника не выйдет из строя, а крышу не нужно будет менять в течение нескольких лет. Вам не придется какое-то время беспокоиться об этих проблемах в недавно построенном доме, а гарантия должна покрывать любые непредвиденные проблемы.

Минусы покупки новостройки

• Это может быть дорого: Вам может не понравиться идея платить больше за новый дом, чем за старый дом аналогичного размера, но вам нужно решить, стоит ли покупать новый дом против ранее принадлежавших вам работ. Когда вы добавляете функции, такие как обновление полов, ковров и прилавков, стоимость может возрасти, и для переговоров не так много места.
• Ваш дом может не вырасти в цене: Это касается любого дома, который вы покупаете. Но ваша способность обеспечить значимый апгрейд, который повлияет на стоимость нового дома, ограничена в первые несколько лет, в то время как вы могли бы обеспечить немедленную ценную модернизацию более дешевого старого дома, что повысит цену продажи. Вам нужно надеяться, что рыночные цены в вашем районе и сообществе останутся высокими.
• Ваш бюджет может выйти из строя: Это наиболее вероятно в случае домов, построенных по индивидуальному заказу, особенно если стоимость сырья, рабочей силы и других материалов для строительства дома превысит ожидаемую стоимость и/или у вас возникнут проблемы с зонированием, проверками или погода.

Покупка нового дома — это возможность начать новую жизнь в том, что могло бы стать домом вашей мечты. Суть в том, чтобы подготовиться к неожиданным поворотам, которые отличают это от покупки бывшего дома.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как начисляются налоги на недвижимость в новостройке?

Вы начинаете платить налоги на недвижимость через год после завершения строительства. Например, если строительство будет завершено в 2023 году, вы начнете платить налоги на имущество в 2024 году.

Когда следует проводить осмотр нового дома?

Вновь построенный дом рекомендуется дважды осмотреть. Первый раз должен произойти, пока он еще находится в стадии строительства, как раз перед тем, как гипсокартон пойдет вверх. Таким образом, инспектор может убедиться, что электропроводка и сантехника были выполнены правильно.

Вторая инспекция должна быть проведена после завершения строительства дома, но до того, как вы въедете в него.

Кто оплачивает расходы на закрытие нового дома?

Покупатель оплачивает расходы по закрытию нового дома. Тем не менее, покупатели нового дома часто могут договориться о более выгодной сделке, потому что застройщик может предложить льготы при закрытии.

Когда проводится оценка строящегося дома?

Оценка нового строящегося дома проводится во время его строительства. Это делается путем сравнения чертежей дома с уже построенными и проданными домами в этом районе, которые имеют аналогичную площадь и план этажа.

Как получить кредит на строительство нового дома?

Процесс одобрения получения ссуды на строительство аналогичен подаче заявки на ипотеку для покупки существующего дома. Кредитор рассматривает документацию, которую вы предоставляете в поддержку заявки на получение кредита, а также договор купли-продажи, строительные планы и спецификации, чтобы также одобрить застройщика.

Чтобы получить право на получение кредита, вам необходимо предоставить:

• Информация о вашем основном долге, доходах и активах.
• Подписанный контракт на строительство или покупку с вашим застройщиком или застройщиком, в котором указывается сумма контракта (включая строительство и стоимость земли), а также сроки реализации строительного проекта.
• Застройщик должен будет предоставить финансовую отчетность, включая текущую лицензию и страховую документацию.
• Если вы планируете строить дом самостоятельно, кредитор захочет увидеть доказательства того, что вы являетесь опытным, лицензированным и застрахованным строителем.

Имейте в виду, что ипотечный кредит от строительства до постоянного проживания, скорее всего, потребует от вас внесения 20% от продажной цены в качестве первоначального взноса или 20% долевого участия в сделке.

Помощь в принятии разумных решений в отношении ипотеки и недвижимости

Получите рейтинг лучших ипотечных кредиторов от Forbes Advisor, советы о том, где найти самые низкие ставки по ипотеке или рефинансированию, а также другие советы по покупке и продаже недвижимости.

Была ли эта статья полезна?

Оцените эту статью

★
★
★
★
★

Пожалуйста, оцените статью

Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты

Комментарии

Мы будем рады услышать от вас, пожалуйста, оставьте свой комментарий.

Неверный адрес электронной почты

Спасибо за отзыв!

Что-то пошло не так. Пожалуйста, повторите попытку позже.

Еще от

Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.

Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.

Брай является основателем SW4 Insights, консультационной фирмы по вопросам государственной политики, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия. Он имеет более чем десятилетний опыт работы в качестве журналиста и консультанта по финансовой и экономической политике, уделяя особое внимание анализу сложных тем для информирования читателей о решениях. изготовление.

Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Во-первых, , мы предоставляем рекламодателям платные места размещения для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке. Second, мы также размещаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторых наших статьях; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакционная команда дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor. Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия, чтобы предоставить точную и актуальную информацию, которая, по нашему мнению, будет для вас актуальной, Forbes Advisor не гарантирует и не может гарантировать, что любая предоставленная информация является полной, и не делает никаких заявлений или гарантий в связи с ней, а также ее точностью или применимостью. . Вот список наших партнеров, которые предлагают продукты, на которые у нас есть партнерские ссылки.

Вы уверены, что хотите оставить свой выбор?

Объяснение процесса покупки нового дома

Средняя стоимость строительства нового дома может варьироваться от 109 312 до 458 548 долларов США (без учета стоимости земли под ним), и это может сэкономить вам до 15% по сравнению с покупкой существующий дом — но что вы знаете о процессе покупки жилья в новостройке? Вы взвесили все плюсы и минусы покупки нового? Вы вообще уверены, что новостройка вам подходит?

Насколько легко найти новый дом для покупки, также зависит от рынка. Строительство нового жилья имеет тенденцию к росту во время сильных рынков недвижимости и снижается, когда рынок падает. Например, более прохладный рынок в начале 2023 года означал меньшее количество новостроек по сравнению с годом ранее, когда рынок был раскаленным докрасна.

В этом руководстве мы поможем вам взвесить все за и против и проведем вас через процесс покупки жилья в новостройке. К тому времени, когда вы закончите читать, вы будете лучше понимать все тонкости покупки нового автомобиля, а также то, хотите ли вы этим заниматься.

Когда вы заходите на новую строительную площадку, агент на месте, который работает в этой модели дома, они дружелюбны и милы — и они не представляют покупателя. Они представляют застройщика, и их работа заключается в том, чтобы получить от застройщика максимальную прибыль и на лучших условиях.

Пошаговое руководство по процессу покупки жилья в новостройке

Мы взвесим все за и против в конце, но давайте начнем с обзора шагов, связанных с процессом покупки дома в новостройке.

Шаг 1: Решите, какой тип нового дома вам больше подходит

Покупка нового строящегося дома может означать что угодно: от выбора дома, который уже построен и готов к покупке в совершенно новом районе, до проектирования дома на заказ на пустом участке, который вы уже купили.

Участковые дома

Дом-тракт — это дом, являющийся частью новой застройки. Строители часто покупают большой участок земли, чтобы создать на нем новый район с нуля. Эти дома иногда называют домами типа «печенье», потому что они часто выглядят очень похоже, но преимущества покупки дома из массива заключаются в том, что вы точно знаете, что получаете, а цены могут быть особенно выгодными, потому что строители работают. со скидками на оптовые закупки от поставщиков материалов.

«Если вы покупаете в новом строительном районе — или у вас есть один или несколько строителей, которые возводят совершенно новое подразделение — тогда у них уже есть предварительно выбранные планы этажей и варианты, и вы, как покупатель, получаете пользуйтесь эффектом масштаба», — говорит Брайан Битти, ведущий агент в Чарльстоне, Южная Каролина, где преобладают новостройки.

«Если вы строите в зрелом районе, вы просто строите новую постройку для себя. Это будет индивидуально, и это будет стоить дороже».

Спец дома

Особый дом — это дом, построенный строителем и готовый к заселению. Это по-прежнему совершенно новый дом, и вы по-прежнему будете первым, кто будет в нем жить — вы просто не будете участвовать в процессе проектирования или вносить свой вклад в используемые материалы.

Дома

Spec — отличный вариант, когда вы хотите ощутить новые ощущения от новой собственности, но, возможно, у вас нет нескольких месяцев, чтобы ждать, пока дом будет построен с нуля.

Дома на заказ

Индивидуальный дом — это именно то, что вам нужно. Вы будете иметь право голоса на каждом этапе, от работы со строителем, чтобы определить лучший план для вашего участка, до выбора конкретных приборов в самом конце.

Индивидуальные дома, как правило, являются самым дорогим способом начать новое строительство, но если вы хотите построить дом своей мечты с нуля, это именно то, что вам нужно.

Шаг 2: Найдите агента покупателя для нового строительства

Хотя у вас есть возможность купить новостройку без агента по недвижимости, представляющего вас, рекомендуется найти агента покупателя; Стивен Кули, самый продаваемый агент по недвижимости в Северной Каролине с 34-летним опытом, объясняет, почему:

«Когда вы входите на новую строительную площадку, агент на месте, который работает в этой модели дома, они дружелюбны и милы — и они не представляют покупателя. Они представляют застройщика, и их работа заключается в том, чтобы получить от застройщика максимальную прибыль и на лучших условиях».

С другой стороны, опытный агент покупателя будет работать с учетом ваших наилучших интересов. Агенты, которые знакомы с новостройками, также будут в курсе любых странностей или странностей, которые могут возникнуть с контрактами.

«У местных, региональных и национальных строителей есть свои варианты контрактов, — советует Битти.

«Например, если вы покупаете [существующий] дом здесь, в Чарльстоне, вы используете одобренный штатом Южная Каролина контракт, и вы просто заполняете детали. Но строитель собирается написать свой собственный контракт; они, скорее всего, не примут шаблонный контракт».

Хороший агент покупателя сможет просмотреть эти контракты вместе с вами и убедиться, что вы не подписываете их на условиях, выгодных только застройщику и оставляющих вас — возможно, буквально — в дураках.

Шаг 3: Исследование районов

Точно так же, как если бы вы покупали существующий дом, когда дело доходит до покупки новостройки, вы захотите провести исследование, когда дело доходит до местоположения. То, что считается важным иметь в виду, зависит от индивидуального образа жизни, но может включать:

• Школьные округа
• Время в пути на работу
• Удобство для продуктовых магазинов, ресторанов, магазинов товаров для дома и т. д.
• Близость к местам отдыха, таким как парки, фитнес-центры или бассейны
• Развлекательные мероприятия (кинотеатры, боулинг и т. д.)

Налог на имущество также может быть выше в некоторых округах, чем в других, что может быть фактором, который стоит учитывать, и ваш агент по недвижимости может помочь вам разобраться.

Шаг 4. Работайте с кредитором, знакомым с новым строительством

Если вы не платите наличными за строительство нового дома, вам понадобится кредит на строительство дома. Хотя многие кредиторы, вероятно, могут предоставить какой-либо подходящий кредит — будь то через кредитную сеть или своими силами — лучше всего работать с кредитором, который знаком с процессом нового строительства.

Вы можете обратиться за рекомендацией к своему агенту по недвижимости или попробовать поискать в Интернете «ипотечный кредит на новое строительство [город, штат]», чтобы начать работу.

Ипотечные кредиты на новое строительство отличаются от типичных ипотечных кредитов на покупку, потому что вместо того, чтобы выдавать всю сумму кредита при закрытии, они служат краткосрочным кредитом, который позволяет выдавать авансы (называемые «вытягиванием») на протяжении всего периода строительства.

После завершения строительства ссуда будет либо преобразована в обычную ипотеку, либо кредитор по строительству потребует от вас получения отдельной ипотеки. К сожалению, не все кредиторы предлагают этот вид кредита. Строители обычно имеют список рекомендуемых кредиторов и могут даже соблазнить вас использовать один из этих кредиторов, снизив цену.

Однако, прежде чем подписывать контракт с любым кредитором, изучите вопрос! Убедитесь, что у них хорошая репутация, достойные ставки, отличное обслуживание клиентов и что вы понимаете, как работает их кредитный продукт на строительство от начала до конца.

Вы также можете столкнуться с чем-то, что называется промежуточным кредитом. Они обычно используются инвесторами, которые быстро покупают землю для строительства, но их также могут использовать люди, которые знают, что в ближайшем будущем они будут строить дом, чтобы «преодолеть» разрыв между вашим предыдущим домом и вашим новым домом. . Промежуточный кредит может быть полезен, если, например, вы нашли много вещей, которые хотели бы купить, и позже выясните детали вашего нового строительного дома.

Наконец, строители — если они не работают из списка предпочитаемых ими кредиторов, как упоминалось выше, — могут иметь возможность предлагать собственное финансирование. Финансирование застройщика может финансировать только часть строительства, и дом, вероятно, потребует рефинансирования после завершения строительства, поэтому, опять же, проведите исследование, чтобы выяснить, какой вариант лучше всего подходит для ваших финансов и образа жизни.

Шаг 5: Изучите потенциальных строителей

Естественно, вы не обязательно хотите использовать застройщика, у которого самые низкие цены, потому что поговорка «вы получаете то, за что платите» существует не просто так. Да, строители обязаны соблюдать местные строительные нормы и правила, но выбор строителя — это нечто большее!

Узнайте о репутации строителя в Better Business Bureau или у генерального прокурора штата, чтобы узнать, есть ли против них какие-либо жалобы. Вы можете сделать это на таких сайтах, как Google My Business, Angie’s List, Yelp и Facebook.

Когда вы просматриваете отзывы о застройщике и профили в социальных сетях, Кули предлагает покупателям обратить внимание на то, как застройщик общается с теми, кто купил их дом после закрытия. Хороший строитель, который поддерживает свою работу, свяжется с покупателями и устранит любые проблемы, которые могут возникнуть.

Кроме того, не бойтесь поговорить со своим потенциальным строителем. Спросите об их предыдущих разработках, спросите, есть ли общие проблемы со строительством дома в вашем районе (основным фактором может быть что угодно, от погодных условий до доступности материалов), и спросите, есть ли у них какие-либо свободные или образцовые объекты, которые вы можете пройти. Одним словом, будьте активны!

Ваш агент также может помочь вам определить, есть ли какие-то конкретные вопросы или опасения, которые вы должны решить, прежде чем обратиться к конкретному застройщику.

Шаг 6: Изучите разработки строителя

Вы можете выбрать место, где будет построен ваш дом, двумя способами.

Вы можете найти известного застройщика с понравившимися проектами и купить участок земли в одном из их комплексов.

У вас также есть возможность приобрести участок земли в понравившемся вам районе и найти надежного застройщика, который мог бы построить на этом участке дом.

Когда вы едете по району застройщика, выйдите и прогуляйтесь. Спросите людей, которых вы встречаете, о районе и их опыте работы с застройщиком.

Вы также захотите разобраться в ситуации вокруг возможного товарищества собственников жилья (ТСЖ). Хотя это и не является гарантией, в большинстве новостроек будет иметься тот или иной тип ТСЖ, чтобы поддерживать общие зоны в хорошем состоянии и обеспечивать целостную эстетику.

Взносы

ТСЖ, которые могут взиматься ежемесячно, ежеквартально или ежегодно в зависимости от того, как настроена ассоциация, повлияют на ваш бюджет домовладения, поэтому важно понимать, во что вы ввязываетесь. Более того, ТСЖ часто регулируют, что вы можете и что не можете делать с экстерьером вашего дома, газоном и подъездной дорожкой, поэтому попросите у застройщика (или вашего агента) копию руководящих документов для полного обзора.

Шаг 7. Ознакомьтесь с соглашением о покупке

Вот где руководство вашего агента действительно пригодится!

Хотя в процессе покупки жилья в новостройке может быть меньше места для переговоров, вы можете (и должны!) получить как можно больше ясности в отношении того, что произойдет, если во время строительства возникнут непредвиденные проблемы.

Если в процессе возможно повышение цен — например, когда нужные материалы, приспособления или приборы недоступны — когда и как вы будете проинформированы? Что вы можете сделать, если не согласны с предложенными заменами?

«Наберитесь терпения, и у вас будет хороший опыт», — говорит Бен Нили из Riverbend Homes, элитного строителя жилья в районах Остина и Техас-Хилл-Кантри. «Каждый строитель, большой и маленький, находится в одной лодке.

К сожалению, с более высокими процентными ставками в 2023 году многие потенциальные покупатели жилья могут обнаружить, что имеют право на меньшую ипотеку благодаря более высоким ежемесячным платежам, которые им придется вносить. По данным Национальной ассоциации домостроителей, меньшее количество покупателей означает, что у строителей меньше людей, которым они могут продавать, что заставляет их сокращать строительство нового жилья.

Шаг 8. Выберите стиль вашего дома

Когда вы выбираете стиль своего дома, мы рекомендуем планировать будущее и выбирать стиль дома, который будет соответствовать вашему меняющемуся образу жизни.

У большинства строителей есть несколько разных моделей домов или планов этажей, из которых вы можете выбирать. Вы сможете выбрать площадь, количество этажей в доме, количество спален и ванных комнат.

Возможно, у вас будет несколько совещаний перед началом строительства с вашим строителем для обсуждения вариантов и улучшений, но первоначальная встреча для определения плана этажа и основных элементов вашего дома, пожалуй, самая важная.

Если есть модель дома, которую можно пройти, помните, что этот дом является демонстрацией и почти всегда будет иметь самые шикарные доступные улучшения. Если вы видите что-то, что вам нравится, и вы не уверены, является ли этот конкретный материал или приспособление стандартным вариантом, обязательно попросите разъяснений.

Шаг 9: Выберите стандартные позиции

После того, как вы выберете стиль дома, вы сможете выбрать последние штрихи из набора стандартных вариантов, предложенных застройщиком. Это означает, что вы сможете выбрать основные элементы, такие как цвет краски, напольное покрытие, столешницы, мебель, светильники, бытовую технику и плитку.

Имейте в виду, что стандартный вариант обычно означает самый дешевый вариант. Например, цвета краски обычно относятся к нейтральному спектру (оттенки белого, бежевого и серого). Напольное покрытие обычно будет состоять из коврового покрытия строительного качества (которое не является плюшевым) или ламината, а осветительные приборы не будут чем-то особенным.

Шаг 10. Выберите обновления

Если вам не нравятся какие-либо стандартные варианты или вы хотите переехать в дом, который немного раскрывает вашу индивидуальность, вы можете ознакомиться с различными улучшениями, которые предлагает ваш строитель. Однако имейте в виду, что эти обновления увеличат цену наклейки на ваш дом. Так что нужно внимательно относиться к тому, что вы выбираете.

Здесь поможет агент вашего покупателя. Когда вы посещаете дизайн-центр и находите понравившийся вам апгрейд, спросите у своего агента, стоит ли апгрейд вложенных средств и сможете ли вы получить доход, когда продадите дом.

«Многие предметы, которые находятся в дизайн-центре, не предлагают 100% возврат стоимости при перепродаже. Например, у строителей может быть очень дорогая линейка корпусов и редкий гранит, который стоит дороже, но они не приравниваются к перепродаже, исходя из того, по какой цене продаются другие дома по соседству. Если в других домах нет этих обновлений, вы, вероятно, не получите такой отдачи», — объясняет Кули.

Он также предлагает обращаться к поставщикам напрямую, потому что вы можете получить эти обновления после закрытия по гораздо меньшей цене, чем берет застройщик. Будет еще дешевле, если вы будете находчивы и сможете устанавливать обновления самостоятельно!

Как говорится, модернизация кухни (или ванной) — не самый простой проект, и — давайте будем честными — вы действительно хотите переехать в совершенно новый дом и уже чувствуете, что ваша кухня нуждается в ремонте? В некоторых случаях, возможно, стоит разориться, чтобы с самого начала получить материалы и приспособления, которые вам действительно нужны.

Помните, что ценность относительна, и если вы не планируете перепродать свой новый дом в течение нескольких месяцев после его завершения, то, что вам больше всего понравится в вашем доме, возможно, важнее, чем его потенциальная стоимость при перепродаже для покупателя. незнакомые годы в будущем.

С другой стороны, незначительные обновления, такие как специальные цвета краски и осветительные приборы, могут быть относительно легко выполнены после въезда. Будьте честны с собой в том, что вы действительно можете и готовы сделать самостоятельно.

Шаг 11: Выяснение вашей жизненной ситуации между домами

Процесс покупки нового жилья ставит покупателей перед уникальной проблемой: выяснить, где они будут жить между домами. Строительство дома может занять шесть месяцев или больше, а сроки не высечены на камне.

Если вы откладываете продажу вашего текущего дома до последней минуты, нет никакой гарантии, что он будет продан к тому времени, когда ваш новый дом будет готов. Никто не хочет застрять с двойной ипотеки!

Если вы можете продать свой дом, вам, вероятно, потребуется организовать временное жилье и хранилище для ваших вещей. Агент вашего покупателя сможет посоветовать вам, когда будет оптимальное время для выставления вашего дома на продажу, чтобы свести к минимуму ожидание, но изучая варианты краткосрочной аренды (или поговорив с друзьями или членами семьи, которые могут принять вас в течение нескольких недель между домами), вероятно, это не то, что следует оставлять на последний момент.

Шаг 12: осмотр вашего нового дома

Можно было бы предположить, что если вы покупаете совершенно новый, это будет без проблем, верно? Неправильный! Даже если вы наняли лучшего строителя в вашем районе с лучшей репутацией, все равно могут возникнуть некоторые проблемы. Вот почему так важно иметь агента покупателя, который знаком с новостройками, потому что он знает инспектора по домам, который понимает процесс.

«Одна из ошибок, которую совершают покупатели при покупке новостроек, заключается в том, что они просто предполагают, что дом будет идеальным, и из-за этого не проходят проверку», — говорит Битти.

«Очень важно, чтобы покупатели проходили осмотр новостроек».

Независимо от того, есть ли простые косметические недостатки или серьезные проблемы с чем-то, что не соответствует требованиям кода, вы захотите защитить себя с помощью домашней инспекции.

Любые проблемы или опасения будут включены в список недочетов (список задач, которые необходимо выполнить до официального завершения проекта), и после того, как строитель заполнит список недочетов, не менее важно, чтобы инспектор вернулся и еще раз посетил ваш дом, чтобы убедиться, что все хорошо.

Шаг 13. Подпишите и просмотрите гарантийные документы

Гарантии являются важной частью процесса покупки жилья в новостройке, и важно знать, какой тип гарантии у вас будет. Строители обычно предлагают один из двух типов гарантий:

• Подразумеваемые гарантии покрывают дефекты изготовления, которые окажут значительное влияние на пригодность для жизни, пригодность для проживания и безопасность дома. Эти гарантии обычно имеют 10-летний период ответственности, и они, как правило, используют расплывчатые формулировки.
• Экспресс-гарантии четко определяют проблемы, за устранение которых отвечает строитель. В этой гарантии будет указан срок гарантии и то, как домовладелец должен оспаривать проблемы.

Агент покупателя, хорошо разбирающийся в новостройках, сыграет неоценимую роль в этот период, потому что он сможет ответить на любые ваши вопросы.

Шаг 14: Окончательное прохождение

Ваше финальное прохождение именно то, на что оно похоже: это последний раз, когда вы проходите через дом, прежде чем официально забрать ключи и подписать его завершение.

К этому моменту осмотры, ремонты и повторные осмотры должны быть полностью завершены — и в ваших же интересах , а не , завладеть домом до тех пор, пока не будут решены все пункты списка недочетов и у вас не останется беспокойства.

Во время финального прохождения убедитесь, что нет остаточных брызг краски, оставленных строительных материалов или любых других признаков того, что работа не совсем завершена.

Однако будьте снисходительны к бытовой пыли и другим признакам недавней человеческой деятельности. Если в ваших документах о покупке не указано, что перед вашим въездом будет проведена профессиональная уборка, ваш застройщик не будет заниматься такими вещами, как уборка пылесосом, мытье полов или полировка столешниц.

Шаг 15: Время закрытия!

Наконец-то пришло время построить новый дом, и процесс завершен!

Ваш агент и кредитор проведут вас через любые действия с вашей стороны в преддверии дня закрытия. Будьте готовы отвечать на звонки, отвечать на электронные письма и собирать необходимые документы для максимальной эффективности.

Плюсы и минусы нового строительства

Теперь, когда мы рассмотрели этапы процесса покупки жилья в новостройке, давайте подытожим краткий обзор плюсов и минусов.

Плюсы новостройки

1. Все абсолютно новое

Большой плюс покупки новостройки в том, что в доме никто ничего не трогал — кроме подрядчиков, конечно. Дом построен из современных материалов, установлена ​​новая бытовая техника и сантехника, а поверхности находятся в первозданном состоянии. Поскольку все совершенно новое, у вас меньше шансов быть обремененным внезапным ремонтом.

«Новые дома созданы с учетом последних тенденций и обычно не требуют обслуживания в течение первых 10 лет, — говорит Кули. «Если в первый год возникает проблема, большинство строителей предлагают бесплатный номер, по которому вы нанимаете кого-то, кто представляет строителя, чтобы отремонтировать дом».

Новое строительство также означает, что дом и все в нем будут более энергоэффективными. В доме будут установлены современные окна, улучшенная изоляция, более эффективное отопление и охлаждение и даже приборы, потребляющие меньше электроэнергии и воды.

2. Новое строительство означает, что здание построено в соответствии с сегодняшними стандартами

Люди восхищаются мастерством и деталями старых домов… но снимите гипсокартон, чтобы осмотреть электрические работы, или заползите под дом, чтобы осмотреть водопровод, и вы, вероятно, обнаружите некоторые проблемы. К сожалению, проблемы, которые вы обнаружите, будут довольно дорогостоящими — по крайней мере, несколько тысяч долларов за ремонт.

Даже если серьезных проблем нет, прежде чем вы сможете купить дом, жилищный инспектор потребует от продавцов привести дом в соответствие с нормами. Что еще хуже, вы можете купить отремонтированный дом с неразрешенной работой, которая может открыть целую новую банку червей.

Новое строительство

исключает такую ​​возможность, потому что строители должны следовать сегодняшним требованиям по энергопотреблению и кодам.

3. Вы можете персонализировать дом по своему вкусу

Когда вы покупаете существующий дом, вы должны быть готовы потратить немалые деньги на ремонт кухни (Home Depot оценивает «незначительную» реконструкцию в среднем в 24 000 долларов, а «крупную» реконструкцию в среднем в 69 000 долларов). Может быть, вы хотите заменить напольное покрытие во всем доме, потому что вам нужен бамбук из красного дерева вместо коврового покрытия и ламината.

Любая работа по превращению существующего дома в ваш дом будет стоить вам денег. Новое строительство позволяет выбрать отделку, которая , который вам нужен , что устраняет дополнительные расходы, которые вам придется платить за ремонт.

Минусы новостройки

1. Вы должны проверить строителей

Как и все остальное в этом мире, если вы хотите быть уверены, что нанимаете того, кто будет делать свою работу и делать ее хорошо, вам нужно проверить людей, с которыми вы будете работать.

Если вы не проведете свое исследование, вы можете столкнуться с недавно построенным домом, который пронизан проблемами, нарушениями правил и многим другим, поэтому изучите всех строителей, которых вы интервьюируете. А еще лучше, работайте с опытным агентом, который поможет вам в этом процессе.

2. Персонализация может дорого обойтись

Когда вы просматриваете модель дома, вы должны помнить, что он будет иметь лучшие функции, приспособления и технику, которые может предложить строитель.