Купили квартиру а бывшие хозяева не выписываются что делать: Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, купили квартиру, а бывшие хозяева не 2023

Договор отводил ему срок до 5 октября на то, чтобы выписаться и вывезти всю мебель. Пятого октября он должен был предоставить нам ключи и чистый лицевой счет. Но в реальности просто перестал отвечать на звонки. Вечером еще был на связи, а утром уже пропал. Нам пришлось вместе с милицией вскрывать дверь в собственную квартиру.

Ночью в домофон позвонил его брат, не сумевший открыть дверь своим ключом, и попросил «выйти на разговор». «Так дела не делаются, нам нужно вывезти мебель, вы вообще-то купили квартиру с прописанным человеком», — сказал брат бывшего собственника, когда мы спустились вниз. Я сказала, что так заключается большинство сделок. «Ну и что? Что вы будете делать?» — «Подам в суд, и вас принудительно выпишут». Вот такой странный разговор состоялся у нас той ночью.

Потом они забрали часть мебели, попросили еще один день вывезти все остальное. Я не хотела, конечно, но подумала: уж лучше пусть сами забирают свое барахло, чем я буду придумывать, как его выбросить. Пока они вывозили мебель, бывший собственник утверждал, что не может выписаться из квартиры, потому что потерял паспорт. Что он уже написал заявление в милицию на восстановление. Я связалась с участковым и выяснила, что никакого заявления бывший собственник не подавал. В итоге участковый сам ему позвонил и уговорил явиться в милицию с заявлением об утере паспорта. 

Через три дня бывший собственник написал мне, что паспорт нашелся. Рассказал удивительную историю про таксиста, который его подобрал. Обещал с ним встретиться, забрать свой паспорт и тут же отзвониться мне, но вместо этого снова бесследно исчез. После этого я подала исковое заявление в суд, чтобы принудительно выписать его из квартиры. Слушание состоится в конце месяца.

Мы спросили у адвоката Сергея Зикрацкого, часто ли случаются сделки по квартирам с зарегистрированными лицами, стоит ли покупать жилье на таких условиях и как разрешаются судебные тяжбы, если человек не желает выписываться. Вот как он прокомментировал данную ситуацию. 

— Зачастую сделки совершаются цепочками, то есть людям необходимо продать квартиру, чтобы выручить деньги на покупку другого жилья. Поэтому ситуация с отложенной перерегистрацией — абсолютно рабочая. Нотариусы заключают такие договоры наравне со всеми остальными.

Регистрируя договор купли-продажи, нотариус обязан истребовать выписку из лицевого счета, в которой видно, кто прописан в жилом помещении на момент совершения сделки. Если там никто не прописан — никаких вопросов не возникает. Если там кто-то прописан, нотариус решает вопрос о том, сохраняется ли за прописанными право проживания в квартире после сделки. Если право проживания, как в данном случае, не сохраняется, нотариус указывает в договоре срок, в течение какого прописанные должны сменить регистрацию.

В абсолютном большинстве случаев такие ситуации разрешаются безо всяких судов, поскольку продавцом выступают вменяемые лица. В данном случае бывшему собственнику тоже ничего не светит: если договор не был заключен под влиянием заблуждения, его непременно выпишут из квартиры.

Хуже было бы, если бы сделка затрагивала лиц, интересы которых не были урегулированы договором. Тогда, по всей видимости, пришлось бы признавать этот договор недействительным и «отматывать» все назад.

— А если прежнему собственнику некуда выписываться?

— Нынешнее жилищное законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилья. Исключение составляют дети, которые находятся в социально опасных условиях. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, нотариус запрашивает информацию в исполкоме для того, чтобы уточнить этот момент.

Библиотека Onliner: лучшие материалы и циклы статей

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Что делать, если продавец все еще находится в доме после закрытия

Ничто так не снижает волнение от покупки дома, как продавец, который все еще находится в доме после закрытия. Такой сценарий действительно выводит социальную оплошность просроченного приема на совершенно новый уровень!

Тем не менее, продавец, остающийся в доме после закрытия, не всегда является кошмарным сценарием. Учитывая недавний рынок с низким уровнем товарных запасов, многие продавцы запрашивают сделки по аренде или обратной аренде, что позволяет им оставаться в доме в течение короткого периода времени. В этих случаях вы становитесь арендодателем продавца, пока он временно продолжает жить в доме.

Эти сделки часто бывают довольно мирными. Но есть и другие кошмарные сценарии, когда продавец отказывается уехать в оговоренный день, поэтому покупателям следует действовать осторожно на этой территории.

«У меня были люди, которые буквально плакали на подъездной дорожке, двигали фургоны по подъездной дорожке, а другие люди еще не съехали», — вспоминает Николь Солари, ведущий агент и специалист по покупке жилья впервые в Фэрфилде, Калифорния. «И противоречивые времена. Просто отсутствие координации и отсутствие связи — это самая большая проблема».

В зависимости от готовности продавцов быть благоразумными и от того, насколько срочно вам нужно заселиться, вам потребуется либо выработать соглашение, либо прибегнуть к помощи адвоката, если ситуация обострится. У нас есть решения и варианты для конкретного сценария, с которым вы сталкиваетесь, будь то:

• Вам нужно договориться о возврате арендной платы.
• Вы беспокоитесь, что продавцы не уложатся в срок.
• Продавцы отказываются выезжать, и точка.

Сценарий 1: Продавец требует возврата арендной платы в договоре

Существует ряд причин, по которым продавец может запросить сделку по возврату арендной платы. Им может понадобиться дополнительное время, чтобы найти свой следующий дом, но им нужны деньги от продажи дома для первоначального взноса. А может им просто нужно больше времени на переезд в силу самых разных жизненных обстоятельств.

Райан Дэвид, инвестор в недвижимость в Пенсильвании, вспоминает одну недавнюю сделку по возврату арендной платы, в которой он участвовал, когда пожилая женщина хотела продать свой дом после смерти мужа, но ей нужно было больше времени, чтобы разобраться со всем имуществом, которое у них было. накопленные за время их совместной жизни. Средства от продажи ее дома в сочетании с соглашением о возврате арендной платы дали ей время сократить штат и найти новое жилье.

«Для нее было выгодно просто продать его нам, а затем просто сдать в аренду на определенный период времени», — говорит Дэвид.

Третьи могут строить свой следующий дом, и, возможно, строительной бригаде нужно больше времени. Эди Уотерс, агент из Канзас-Сити с 28-летним опытом работы, говорит, что раньше это была одна из самых распространенных причин, по которой кто-то обращался за возвратом арендной платы.

«Обычно это происходит, когда продавец строит новый дом, а строительство задерживается на несколько дней или недель, — объясняет Уотерс.

Эти ситуации не являются нормой, когда речь идет о покупке или продаже дома, но они далеко не исключительны. Около 20% продавцов съехали в период возврата арендной платы, согласно опросу, проведенному Национальной ассоциацией риелторов® в 2017 году. Напротив, 50% выехали в период между принятием предложения и закрытием продажи.

На жарком рынке, где у продавцов могут возникнуть проблемы с поиском нового дома, такие сделки, несомненно, становятся все более распространенными. Покупатели могут даже попытаться выделиться в войне торгов, предложив продавцу запрошенную сделку по возврату арендной платы.

Что делать?

В зависимости от вашей ситуации возврат арендной платы может представлять собой приятное предложение или головную боль с жильем. Все зависит от вашей гибкости, условий и сроков.

1. Взвесьте все за и против возврата арендной платы в вашей ситуации

Pro: подсластите горшок
Гибкость в выборе вариантов ухода продавца поможет вам выделиться на конкурентном рынке. Согласие на возврат арендной платы может быть билетом к получению предложения в первую очередь.

«Я считаю, что добавленная стоимость, которую я мог дать продавцу, каждый раз выдвигала мое предложение на первое место», — говорит Шон Мартин, инвестор в недвижимость, владеющий недвижимостью в Колорадо, Флориде и Индиане. В прошлом году Мартин заключил три сделки по возврату арендной платы.

Против: вам нужно будет играть в арендодателя
Когда продавец сдает недвижимость обратно у вас, вы берете на себя роль арендодателя. Это означает, что любые непредвиденные проблемы, такие как лопнувшая труба, сломанный холодильник или неисправный кондиционер, теперь зависят от вас.

Pro: Деньги в банке
Это не бесплатная сделка для продавцов. Они будут обязаны возместить вам ущерб. Чтобы рассчитать пропорциональную дневную ставку, разделите ежемесячные платежи (включая страховку и налоги) за новый дом на количество дней в месяце.

Против: тем временем вам понадобится другое жилье
В зависимости от вашей ситуации с жильем, непредвиденные обстоятельства с обратной арендой могут оставить вас без крова или искать временное жилье. Одно дело, если у вас еще осталось несколько недель аренды. Другое дело, если вы находитесь в середине переезда по пересеченной местности с детьми на буксире и ожидаете, что сможете переехать к определенной дате.

В условиях жесткого рынка аренды найти другое жилье может быть проблемой. В 2021 году CNBC сообщила, что войны с ставками становятся все более распространенными для объектов аренды , когда арендодатели получают десятки заявок на недвижимость от потенциальных арендаторов.

2. Составьте подробный договор аренды или контракт

Возврат арендной платы не является рукопожатием. Как и в случае с любым договором аренды, вам нужно будет поработать со своим агентом или юристом по недвижимости, чтобы зафиксировать условия соглашения, в том числе:

• Срок возврата аренды — срок возврата аренды не должен превышать 60 дней. Еще немного, и недвижимость классифицируется как инвестиционная резиденция, а не как основное место жительства, и условия вашей ипотеки, вероятно, придется изменить.
• Сумма, которую продавец должен платить в виде арендной платы в день
• Сторона, ответственная за коммунальные услуги
• Права покупателя на вход в собственность

Агент по недвижимости в Западной Вирджинии Патрик Лайонс рекомендует покупателям заставить продавцов согласиться с условиями соглашения о возврате арендной платы до закрытия сделки.

«Как покупатель, самый большой рычаг, который у вас есть, это… вы можете просто сказать: «Ну, я не собираюсь закрывать», — говорит Лайонс. «По моему опыту, всегда лучше подписать соглашение до закрытия, чтобы все знали, что происходит и что должно произойти».

Ключевым из всех этих условий является установка посуточной арендной платы. В условиях жесткого рынка аренды — цены на аренду домов на одну семью в 2021 году выросли на 7,8%, по данным Bloomberg — вы должны учитывать как выплаты по ипотеке, так и любые страховые и налоговые расходы, за которые вы будете нести ответственность, в дополнение к рыночной ставке. для аренды в вашем регионе. Если рыночная ставка арендной платы выше, чем ваша ипотека, вы можете заработать немного денег на договоре.

Вы также можете добавить премию за неудобства: «У меня были продавцы, которые платили до 500 долларов в день, чтобы остаться в доме», — говорит Уотерс. Если вы готовы проявить гибкость, вы можете быстро заработать, сдав недвижимость в аренду.

Покупатель также может запросить ежедневную плату, если продавец остается дольше согласованной даты, и залог за ущерб, понесенный во время возврата арендной платы.

Вы также можете попросить продавца положить немного денег на счет условного депонирования в качестве поощрения, чтобы заставить его быстрее съехать. Если продавец съезжает во время или до согласованного окончания сделки по возврату арендной платы, он получит эти деньги обратно. Если они этого не сделают, они лишатся денег.

И в первоначальном соглашении должно быть четко указано, что произойдет, если продавцы не уйдут к согласованной дате. Таким образом, вы будете чувствовать себя в безопасности, зная, что защищены с самого начала действия соглашения.

3. Получите правильное страховое покрытие

Поскольку вы не будете жить в своей собственности, продавцы должны будут получить страховку арендатора, чтобы покрыть имущество в доме в случае пожара, кражи или вандализма. Ваша страховка домовладельцев не покрывает недвижимость, потому что вы в ней не живете. Вы должны потребовать подтверждение страховки, прежде чем соглашаться на договор об арендной плате.

4. Что произойдет, если продавцу потребуется больше времени в доме, поскольку срок возврата арендной платы подходит к концу?

Если продавец обращается к вам с просьбой о продлении срока аренды в конце сделки по возврату арендной платы, у вас есть несколько вариантов.

Во-первых, предоставить им их расширение. Если вы также снимаете жилье, вы можете поговорить со своим арендодателем о продлении срока аренды или узнать об аренде жилья на помесячной основе.

Затем попросите продавцов подписать новое соглашение о возврате арендной платы с увеличенной комиссией, чтобы стимулировать их к скорейшему выезду.

Вы также можете отказаться, но будьте осторожны, вы можете оказаться в суде по выселению. И Мартин, и Дэвид были свидетелями случаев, когда сделки с возвратом арендной платы приводили к выселению.

В случае Дэвида продавца пришлось выселить после того, как он начал наносить ущерб имуществу и отказался платить арендную плату. Компания Дэвида просила продавца съехать или начать платить, но они отказались.

«Нам пришлось обратиться в суд по выселению, — говорит Дэвид.

Чтобы избежать кошмара, когда продавец отказывается съехать, важно заключить герметичный договор аренды. Мартин рекомендует работать с адвокатом, чтобы составить соглашение, чтобы гарантировать, что судья встанет на вашу сторону, если вы окажетесь в суде по выселению.

«Адвокат по недвижимости позаботится о том, чтобы все точки над i были расставлены, — говорит Мартин.

«Вы сможете спокойно спать по ночам, зная, что вы и ваши интересы в вашем новом доме защищены законом. Несколько сотен долларов, которые вы тратите на то, чтобы убедиться, что сделка выполнена правильно, являются страховым полисом на случай, если сделка пойдет не так».

Сценарий 2: вы обнаружите дом, полный вещей во время последнего прохождения

До закрытия осталось 24 часа, и вы прибываете в дом для последнего прохождения. Вы ожидаете, что откроете двери и увидите дом в «чистом от метлы» состоянии, что означает, что он выметен, пропылесосен и свободен от мусора или лишних вещей, которые вы не согласились оставить.

Вместо этого вы входите в дом, набитый хламом: шкафы полны старых зимних пальто, тяжелые комоды в спальнях, повсюду кучи хлама. С того момента, как вы входите, становится ясно, что продавец не собирается укладываться в сроки, установленные для выезда.

Независимо от того, оставили ли продавцы подвал, полный сезонных украшений и тяжелой мебели, или просто наотрез отказались покидать ваш новый дом, вам нужно восстановить эти каналы связи и рассмотреть возможность достижения компромисса.

Что делать

Сохраняйте спокойствие, хладнокровие и собранность, а затем позаботьтесь о следующем.

1. Перепроверьте свой контракт

Если кажется, что продавцы не уйдут к дате, на которую вы согласились, первым шагом будет подтверждение деталей вашего контракта, чтобы убедиться, что они не запросили дополнительное время после закрытия.

Вы можете быть на 100 % уверены, что находитесь на одной странице, но когда вы управляете таким количеством деталей, возникают смешанные сигналы.

Не помешает еще раз подтвердить то, что написано в письменном виде (обратите внимание, что покупатели обычно дают продавцу от недели до 10 дней на освобождение после закрытия).

2. Найдите компромисс

Договор купли-продажи предельно ясен. Итак, до того, как продавцы согласились уйти, осталось минус 24 часа, но, судя по состоянию дома, у вас есть веские основания полагать, что они не уложатся в срок.

Прежде чем угрожать судебным иском, попробуйте пойти на компромисс с продавцом. Возможно, с их стороны произошло недопонимание или чрезвычайная ситуация в последнюю минуту.

«Мой совет всем всегда один и тот же: я стараюсь сначала разобраться», — говорит Зак Шорр, адвокат из Лос-Анджелеса с почти двадцатилетним опытом работы в судебных процессах по недвижимости. «Если они не уходят, может быть быстрее заставить их договориться об определенной дате, чем тратить месяц или два в суде».

Если вам нужно начать ввоз вещей, возможно, вы можете предложить продавцу ограниченное хранение в гараже на пару дней после закрытия. Обязательно обсудите эти варианты со своим агентом и, если возможно, с адвокатом по недвижимости, чтобы убедиться, что вы не несете никакой ответственности за предметы, которые вам не принадлежат!

3. Задержка закрытия и удержание средств на условном депонировании

Если вы еще не подписали окончательные закрывающие документы — не подписывайте. Как только вы закроетесь, вы потеряете кредитное плечо. У продавцов есть наличные и дом в этой точке.

«Ваш единственный рычаг — сказать: «Я не закроюсь, пока эти вещи не исчезнут». И это цель последнего прохождения», — говорит Лайонс.

Согласитесь с продавцом на отложенную дату выезда после закрытия и оставьте часть средств закрытия на условном депонировании, пока они не выполнят свою часть сделки.

Для первого покупателя отсрочка закрытия может показаться головной болью, но Уотерс говорит, что для большинства агентов это не событие. Фактически, агент часто планирует закрытие в середине недели, поэтому, если вам нужно отодвинуть его на 24–48 часов, вы все равно можете закрыть его на той же неделе.

4. Перетащите вещи сами и решите, стоит ли судиться из-за

Допустим, вы добрались до стола закрытия, получили ключи и начали въезжать. Затем вы обнаруживаете, что продавец оставил больше, чем несколько мелких предметов: в сарае все еще есть оборудование, коробки на чердаке и кучи хлама. в гардеробной прихожей. Вы попросили своего агента связаться с продавцом и попросить его вернуться, чтобы забрать свое имущество.

Радиомолчание.

На данный момент у вас есть два основных варианта:

1. Сократите потери. Выбросьте, подарите или иным образом избавьтесь от вещей самостоятельно. (Стоит ли оставить какой-нибудь из предметов?)
2. Следите за тем, сколько стоит удаление предметов, и предъявите иск продавцу за расходы.

Однажды у Шорра был случай, когда продавец поместья оставил тонну хлама, а покупатель потратил несколько тысяч долларов на его вывоз. В договоре купли-продажи не было указано, что продавец оставит товар, поэтому продавцы явно нарушили договор.

Покупатель решил не заморачиваться с судом мелких тяжб, зная, что дело будет долгим и затянувшимся, а оплата услуг адвоката и явка в суд в конечном итоге обойдутся дороже, чем то, что покупатель заплатил за избавление от хлама.

Но это не всегда так, рассуждает Шорр: «Покупатель должен определить, стоит ли предъявлять иск на стоимость удаления».

Сценарий 3: Вы стоите на подъездной дорожке со своим грузовиком, а продавцы не уходят

Вы подъезжаете к своему новому дому в фургоне, битком набитом вашими вещами, и обнаруживаете, что продавцы еще не съехали. Может быть, у вас заканчивается срок аренды, и если они не сдаются в течение недели, вы бездомны. Или, может быть, как этот инвестор в Айдахо, ваш продавец перевез в дом еще еще вещей и даже установил дополнительную спутниковую антенну на крышу.

Итог — вы готовы въехать, а ваш продавец не выезжает.

Что делать

Подписав закрывающие документы и купив на руки, вы теперь законный владелец этого имущества. Однако заставить продавцов переехать будет не так просто, как вежливо попросить их уйти или поменять замки, пока их нет. Вам нужно действовать осторожно, чтобы избежать каких-либо юридических последствий.

1. Поговорите со своим агентом о следующих шагах

Свяжитесь со своим агентом как можно скорее. В режиме телефонного дерева ваш агент свяжется с агентом по листингу и брокером, чтобы сообщить всем о скорости, с целью помочь продавцу освободить дом до того, как ситуация обострится дальше.

Ваш агент по недвижимости также сможет связать вас с авторитетными юристами по недвижимости в этом районе… потому что высока вероятность того, что он вам понадобится на этом этапе.

Используйте своего агента в качестве ресурса для поиска адвоката, а затем проверьте кандидатов на адвоката, ответив на следующие вопросы:

• Сколько дел вы обработали?
  Попытайтесь понять, как часто адвокат имеет дело с такого рода сценариями и регулярно ли он или она нанимаются для такого типа дел.
• Сколько ваших дел доходит до суда?
  Как только дела об удержании имущества доходят до суда, начинается долгий и дорогостоящий процесс. Проверьте, имеет ли адвокат опыт разрешения или посредничества в этих спорах — уклонение от суда сэкономит вам время и деньги в долгосрочной перспективе.
• Сколько времени, по вашему мнению, займет это дело?
  Адвокаты, хорошо разбирающиеся в делах об удержании имущества, должны быть в состоянии приблизительно оценить, сколько времени займет рассмотрение дела, исходя из предыдущего опыта.

С помощью адвоката вы сможете при необходимости начать процесс выселения.

2. Отправить письмо-требование

Адвокат поможет вам отправить продавцам так называемое письмо-требование. В письме-требовании описывается ваша проблема (вы закрыли дом, но владельцы не выезжают) и какие действия вам необходимо предпринять от другой стороны (освободить собственность). Это первый шаг в решении проблемы, и в одной трети всех потенциальных споров письмо-требование приводит к разрешению.

Если продавец не освобождает недвижимость даже после доставки письма с требованием, вам понадобится юридический ресурс, который хорошо разбирается в законах об аренде/собственности в вашем штате.

«Вы не можете просто поменять замки или заставить продавцов уйти без надлежащей процедуры, иначе они подадут на вас в суд», — объясняет Шур. Это означает, что неплохо нанять юриста в самом начале удержания продавца, даже если только для работы за кулисами.

Если продавец остается в доме после закрытия, он фактически становится вашим арендатором. Вынуждение их покинуть путем смены замков или запугивания или проникновения на территорию без предварительного уведомления может привести к ответным искам.

3. Ознакомьтесь с законами штата

Принуждение продавца освободить помещение аналогично выселению жильца, хотя продолжительность этого процесса зависит от того, где вы живете. В большинстве штатов действуют законы о незаконных задержанных, которые ускоряют рассмотрение спора до суда в течение 45–60 дней.

Процессы выселения варьируются от штата к штату, но обычно они следуют этой формуле.

1. Вы подаете жалобу в суд. Вам нужно будет подать соответствующие документы и в некоторых случаях заплатить небольшую плату (в среднем 50 долларов США).
2. Отсюда выселяемый может:
   1. Выехать
   2. Оспорить жалобу
   3. Не отвечать вообще
3. Если продавец оспаривает жалобу (иногда его называют незаконным задержанием), судебное разбирательство состоится в течение 30–45 дней. Если продавец не отвечает, суд часто выносит решение в пользу покупателя.
4. Жалоба направляется в суд. Если продавец появится, и покупатель, и продавец представят свои баллы. Если продавец не явился, судья обычно встает на сторону покупателя и разрешает выселение.
5. Исполнительный лист или исполнительный лист. Если судья вынесет решение в пользу покупателя, судебный пристав или шериф доставят уведомление о выселении. Оттуда у человека будет от трех до пяти дней, чтобы освободиться, в зависимости от штата.

Выселение может быть длительным, сложным и эмоциональным процессом. Не стоит прибегать к нему, если вы не исчерпали все другие варианты компромисса и переговоров с продавцом.

К счастью, такие экстремальные ситуации случаются редко: «Постучим по дереву, но я продаю недвижимость уже 25 лет, и в этом году наша команда продаст более 500 домов, и со мной такого никогда не случалось», — Уотерс. говорит.

Источник: (Келли Сиккема/Unsplash)

В тот момент, когда вы понимаете, что переезд не проходит гладко, подключите своего агента и подумайте о том, чтобы проконсультироваться с адвокатом. Когда продавец задерживается, как неприятный запах, вам нужно начать защищать себя, используя все еще имеющиеся у вас рычаги, будь то заключение надежного договора аренды с обратной арендной платой, хранение средств на условном депонировании или подача официального письма с жалобой. Не позволяйте отказу продавца уйти свести на нет ваше достижение по покупке дома.

Отказ от ответственности: информация в этом сообщении блога предназначена для использования в качестве полезного руководства, а не юридической консультации. Если вам нужна юридическая помощь в ситуации удержания продавца, обратитесь к квалифицированному юристу.

Источник изображения заголовка: (Di_An_h/Unsplash)

Эти распространенные проблемы с титулом могут помешать закрытию вашего дома

20 июня 2016 г. | Сэнди Гадоу

Практически во всех сделках с недвижимостью возникают вопросы, связанные с правом собственности, которые необходимо решить, чтобы передать право собственности на дом от продавца покупателю.

Имеет ли продавец законное право продавать недвижимость? Свободно ли право собственности на дом от «облаков» или «дефектов» — таких как судебные решения, залоговые права или банкротства, — которые помешали бы продавцу передать «чистое» или «рыночное» право собственности покупателю? Как вы можете быть уверены?

Титульные компании сообщают, что в более чем одной трети всех сделок с недвижимостью они должны выполнять «чрезвычайную работу» для решения вопросов, связанных с титулом. Титульная компания будет изучать публичные записи — часто за 50 или более лет — для поиска прошлых документов, завещаний, трастов, постановлений о разводе, заявлений о банкротстве, судебных решений и налоговых отчетов, которые могут быть дефектными или неоплаченными.

Какой бы незначительной ни была проблема, необходимо решить любую проблему с правами собственности, чтобы предоставить покупателю четкое право собственности. Результаты поиска будут включены в предварительный отчет о праве собственности, который будет передан покупателю, продавцу, агенту по недвижимости, кредитору и адвокату, участвующим в продаже.

Залоги механика распространены. Это залоговое право, наложенное на имущество, которое генеральный подрядчик — или любой, кто оказывает услуги по улучшению имущества — подает до начала работ. Это способ гарантировать, что им заплатят; залог должен быть освобожден, когда работа будет сделана.

Конкретные законы, которые различаются от штата к штату, определяют, как должно быть подано, обработано и / или принято решение о залоге механика. Процедура округа может отличаться от процедуры в Вирджинии, Мэриленде или любом другом штате страны. Будет ли он иметь приоритет над другими залогами собственности, также будет зависеть от юрисдикции, в которой была выполнена работа.

Проблемы возникают, когда подрядчик не предъявляет «удовлетворение» права удержания, и оно остается на праве собственности, или когда право удержания оспаривается. Правоустанавливающая компания должна определить, было ли залоговое удержание оформлено надлежащим образом и зарегистрировано в публичных записях, а также было ли уведомление направлено в соответствии с законодательством штата. Большинство залогов механиков не имеют бессрочного срока действия и истечет, если не принять меры в течение установленного периода времени. Залоговые обязательства механика обычно могут быть разрешены, но этот процесс может занять много времени — например, если подрядчик покинул территорию или не может быть найден — и может привести к задержке закрытия.

Процедурные инструкции по подаче и обработке залогового права механика для Округа, а также Мэриленда, Вирджинии и других штатов можно найти на сайте www. fullertonlaw.com.

Банкротства являются еще одним источником потенциальных проблем с титулом. Например, продавец мог купить дом, будучи холостым, а затем жениться на ком-то, недавно обанкротившемся. Правоустанавливающая компания должна быть уверена не только в том, что новый супруг подписал акт, но и в том, что дело о банкротстве закрыто. В противном случае необходимо будет ходатайствовать перед судом об освобождении имущества от процедуры банкротства.

Другой распространенный тип залога возникает, когда разведенный супруг либо забывает, либо не снимает залог на алименты, даже если долг, возможно, был погашен несколько десятилетий назад. Ребенок мог унаследовать дом своего отца и решить продать имущество. Залоговое право, наложенное его матерью много лет назад, но с тех пор разрешенное, может обнаружиться в поиске по названию и помешать продаже. Ребенок должен будет заставить своего оставшегося в живых родителя подписать «освобождение от судебного решения», в котором говорится, что долг был полностью выплачен, чтобы иметь четкое право собственности.

Залоговое удержание за просроченные супружеские алименты или просроченные налоги также распространены. Американская ассоциация прав на землю недавно обнаружила, что проблемы мошенничества и подделки между супругами стали более распространенными за последние несколько лет и должны быть решены до того, как собственность может перейти из рук в руки. Типичная проблема супружеского мошенничества может заключаться в том, что супруг подписывает подпись другого супруга на документе или акте — не сообщая ему об этом — либо для устранения интереса, либо для добавления кого-то еще в титул. Это похоже на то, когда супруг подписывает совместную налоговую декларацию за обоих супругов — и один из супругов не знает, за что он или она теперь отвечает.

Если продавец не знает о залоге или другом обременении имущества, решение проблемы может занять дни или недели. Продавец, возможно, унаследовал имущество от траста и не знает, что один из бенефициаров или совладельцев в настоящее время живет за границей и его невозможно найти. Для передачи права собственности потребуется подпись совладельца, а если владельца не удастся найти, юридические шаги по устранению проблемы могут занять месяцы.

Титульные компании выполняют большую часть работы по устранению недостатков за кулисами. Вы можете даже не знать, что некоторые дефекты названия существовали и были устранены до закрытия. В других случаях вас могут попросить подписать документ об устранении или освобождении от права удержания или дефекта правового титула. Многие проблемы с титулом могут быть решены путем подачи одного из трех распространенных документов:

• Документ об отказе от права аннулирует наследника и очищает титул между совладельцами или супругами.
• Освобождение от залога/судебного решения отменяет уплаченную ипотеку или супружеское удержание или залог на содержание ребенка.
• В акте передачи фиксируется выплата ипотечного кредита по договору доверительного управления.

Как насчет незарегистрированных дефектов правового титула или дефектов, о существовании которых компания, занимающаяся правовым титулом, не знает?

Это могли быть подделки, заявления об использовании «псевдонима» или вымышленного имени, акт, совершенный под принуждением или мошенничеством, акт, касающийся имущества умершего лица, акт, связанный с управлением имуществом пропавшего без вести лица, который позже появляется нераскрытое, но зарегистрированное удержание федерального налога или налога штата, ошибки в юридическом описании, право доступа, аннулированное лишением права выкупа на соседней земле, и многие другие.

Чтобы просмотреть список из более чем 70 возможных проблем с названием, посетите веб-сайт www.firstam.com/title/resources.

Если вы подозреваете, что в отношении вашей собственности могут быть проблемы с правами собственности (неизвестные или неразрешенные залоговые права), вы можете самостоятельно выполнить поиск правового титула. Записанные документы хранятся в окружном регистраторе или в офисе клерка и доступны для общественности.

Вы можете обнаружить невыплаченную ипотеку, о которой кредитор не сообщил, что она полностью выплачена, или залоговое удержание от кого-то, о ком вы никогда не слышали.

Страхование правового титула станет вашей лучшей защитой от этих и многих других проблем с правовым титулом, которые могут стать известны после закрытия сделки. Стоимость политики является единовременной платой, и политика будет действовать до тех пор, пока вы владеете недвижимостью.

Но для того, чтобы приобрести титульное страхование, вам потребуется полный поиск титула, проведенный титульной компанией.