Покупают ли сейчас квартиры в новостройках: Несколько серьезных причин для покупки квартиры в новостройке до начала 2023 года – читать статью на Novostroy-M.ru

Эксперт ответила, стоит ли в 2023 году вкладывать деньги в недвижимость в Екатеринбурге — 7 марта 2023

Все новости

В Сосьву вылетели глава МЧС России и губернатор Куйвашев. Они встретятся с погорельцами

А тесные пазики исчезнут? В Екатеринбург решил «зайти» крупный перевозчик из Москвы

«Говорил, что прошел горячие точки». Что известно о пенсионере из Березовского, который всадил медбрату нож в сердце

Стало известно, сколько электросетей уничтожил пожар в Сосьве. Строить заново придется километры

«Угнали аккаунт в «Госуслугах»». Екатеринбуржец внезапно обнаружил, что на него оформлена куча микрозаймов

Сады под Екатеринбургом закрыли на карантин. Рассказываем, что делать, чтобы остаться в безопасности

На Урале наглый мужчина закошмарил улицу: он выбросил кучу мусора прямо с балкона

На Ботанике вспыхнул жилой дом. Его хозяин бросился в огонь — и погиб

Мама и сын из Екатеринбурга сорвались со скал в Сочи. Видео из вертолета МЧС

Жители Академического пожарили шашлыки на детской площадке. Но охранник пошел на всё, чтобы остановить их

Украина назвала единственное условие для мирного соглашения с Россией: новости СВО за 26 апреля

В Екатеринбурге скончался известный уральский мультипликатор. Вы точно знаете его работы

«Устроили разврат посреди города!»: уралец записал гневное видео из-за чужой эротической фотосессии

Больше 500 человек остались без дома после страшного пожара в Сосьве

На Урале похоронят бойца ЧВК «Вагнер», погибшего в спецоперации. Он должен был выйти из колонии через два года

Под завалами сгоревшего дома в Сосьве нашли труп женщины

На Урале пожилой мужчина три дня провел один в лесу

В Екатеринбурге работник железной дороги погиб от мощного удара током

Военный самолет потерпел крушение в Мурманской области

Как помочь погорельцам из Сосьвы? Публикуем адреса и список необходимых вещей

«Семилетний сын сказал, что теперь он — глава семьи». Супруга зарезанного на Урале медбрата рассказала о трагедии

Сгоревшую Сосьву придется отстраивать заново: 36 кадров, от которых мороз по коже

ВЦИОМ подсчитал уровень доверия россиян обществу «Знание»

Дешево и гладко: самое эффективное средство против морщин есть на вашей кухне — необычный народный рецепт

На ВИЗе начали строить квартал с садиком, двухуровневым двором и высокими потолками

У 3-летней девочки случайно обнаружили редкий вид рака — никаких симптомов болезни не было

«Последнее, что сказал: «У меня же двое маленьких детей»». Что известно о медбрате, которого зарезали на Урале

«Я никуда не сбегал»: нашелся владелец лесопилки, с которой начался пожар в Сосьве

«Реально же улицу греем!» Екатеринбуржцы возмутились из-за горячих батарей в квартирах

Крупный федеральный застройщик создал более трех тысяч рабочих мест в стрит-ритейле

В Академическом перекопают улицу, которую автомобилисты используют как парковку

В полиции рассказали, как начался мощный пожар в Сосьве

В Екатеринбурге выставили на продажу сеть кафе «Крошка Картошка»

«Будут введены ограничительные меры»: в России начали рассылать новые повестки. Вот как они выглядят

Тушить пожары станет еще сложнее. На Урале объявили штормовое предупреждение из-за сильного ветра

Главный аргумент Крыма. Что еще кроме низких цен заставит россиян отдыхать на полуострове этим летом

Введут ли ограничения из-за новой версии ковида «арктур»? Отвечает глава Роспотребнадзора

Задел «Ладу» при перестроении. Появилось видео момента аварии на Малышева

Ройзмана* судят за слова: прямой эфир из зала заседаний

Все новости

Эксперт подсчитала, какая недвижимость позволит сохранить деньги, а какая — заработать

org/Person»>Фото: Екатерина Торопова; Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

Когда курс валют постоянно скачет, самым логичным вложением денег (если они есть) кажется покупка недвижимости. Но с учетом текущих цен вопросов о том, как быстро это принесет плоды и есть ли смысл инвестировать в квадратные метры, становится всё больше.

Директор группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала, выгодно ли сейчас покупать квартиры на вторичке, в новостройках, дома и коммерческую недвижимость. Публикуем ее колонку.

Вообще, рынок недвижимости сейчас неоднородный. С новостройками одни процессы, на рынке вторички — другие, в сегменте индивидуального жилого строительства (ИЖС) — третьи… Везде свои возможности и риски. Но в целом доходность инвестиций в квадратные метры упала. Сейчас в недвижимость стоит вкладываться, только чтобы в условиях кризиса сохранить свои деньги. Что тоже неплохо.

Давайте по порядку.

С точки зрения краткосрочных инвестиций хрущевка или брежневка не самый лучший вариант: цены на них постепенно снижаются. И тем не менее это один из самых популярных способов сохранить деньги.

Я сейчас говорю не о перепродаже. Да, в последние годы был популярен флиппинг: человек покупает убитую квартиру, приводит ее в порядок и перепродает с маржой. Сейчас не время для таких вложений. Возможно, есть единичные случаи, когда человек выигрывает, но в целом это заведомо убыточный вариант, если только вы не купили квартиру с бешеным дисконтом. Напомню, кстати, что такие сказочные варианты всегда надо тщательно проверять. Ремонт сейчас стоит дорого, плюс вы должны будете после продажи квартиры заплатить НДФЛ. А об этом многие почему-то забывают.

Квартиры на вторичке выгодно покупать для сдачи в аренду

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

Чаще всего вторичку покупают под аренду: долгосрочную или посуточную. В принципе, это и сейчас рабочий вариант. Лучшие локации в городе с транспортной доступностью и нормальной инфраструктурой — это именно вторичка: хрущевки, брежневки, улучшенки, пентагоны. И если вы приобретаете квартиру надолго, то через несколько лет ее можно будет продать на очередном пике цен. Экономика, как мы знаем, волнообразна.

Другое дело, что сдача в аренду — это всегда хлопотно и рискованно. Недобросовестные арендаторы, проблемы с соседями, необходимость платить коммунальные — а если квартира куплена в ипотеку, то еще и ипотечные платежи в то время, когда у вас нет арендаторов. Поэтому кому-то проще просто положить деньги на вклад.

Цены на первичное жилье сегодня — это боль. И если раньше люди охотно инвестировали в новостройки, зарабатывая за пару лет хорошие суммы, то сейчас в эту сторону смотрят с настороженностью. И ожиданием: когда уже снизятся цены?!

Я сама этого жду. Но смотрю на вещи реально: в ближайшей перспективе новостройки не подешевеют, земля и само строительство поднялись в цене. С другой стороны, вряд ли и подорожают. Во всяком случае, существенно — на рынке просто нет такого спроса. Поэтому покупать сейчас новостройку с целью быстрой перепродажи точно не стоит, вы вряд ли что-то на этом заработаете.

Тем не менее в долгосрочной перспективе новостройка — это более ликвидный объект, чем хрущевка или брежневка.

Льготные ипотечные программы пока работают, в том числе «околонулевые», несмотря на критику ЦБ. Даже сейчас на рынке Екатеринбурга есть квартиры под 1,99%. Другое дело, что эти квартиры получаются по стоимости дороже, и такую ипотеку выгодно брать только на долгий срок.

Есть еще траншевая ипотека, которую рекламируют по всему городу. Когда ты покупаешь квартиру, но не платишь ипотеку, пока дом еще строится. Точнее, платишь, но символический 1 рубль в месяц. Удобно для тех, кто снимает жилье: для многих платить аренду одновременно с ипотекой — это просто неподъемно. А здесь есть возможность купить новостройку и жить как жил, без двойной нагрузки, спокойно снимать и ждать сдачи дома.

Но все субсидированные программы всегда имеют свои особенности, и тут надо в каждом случае садиться и тщательно считать: выигрываете вы или нет.

Льготная ипотека продлена, семейная расширена, денежная масса в экономике России растет, инфляция тоже, введены различные выплаты. Поэтому, если вы хотели вложить деньги в новостройку — вкладывайте. Просто тщательно выбирайте застройщика и объект. Ну, и не ждите особой прибыли, не ориентируйтесь на 2020–2021 годы, когда на покупке новостроек действительно можно было хорошо заработать. Рассматривайте это не как выгодную инвестицию, а как удачный и довольно надежный способ сохранить деньги.

Если главная задача сохранить деньги — то лучше вкладываться в новостройки

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Поделиться

Неплохой вариант для инвестиций — купить офис в людном месте и сдавать его в аренду. Раньше было выгодно приобретать жилые помещения на первых этажах домов, переводить их в нежилые и сдавать. Сейчас это хлопотный и рискованный вариант. Лучше покупать готовое коммерческое помещение.

Сейчас в Екатеринбурге спросом пользуются как маленькие офисы, так и большие производственные помещения. В город активно заходят торговые сети. Но аренда — это, как я сказала выше, довольно хлопотно, этим надо постоянно заниматься. В идеале в случае с коммерческой недвижимостью надо искать якорных арендаторов, типа супермаркетов или банков.

Город сейчас увешан объявлениями о сдаче площадей в аренду

Фото: Дарья Костомина / E1.RU

Поделиться

И напоследок — по моему мнению, самый интересный вариант.

Да, строительство домов тоже взлетело в цене — но пока не так, как новостройки. Кстати, спрос на загородные дома вполне даже связан со стоимостью квадратного метра жилья на первичном рынке. Люди начинают считать.

Потенциал развития у рынка ИЖС еще достаточно высокий. Это показывает и возросший спрос на земельные участки, и количество выданных ипотечных кредитов на строительство дома. Мы видим это на практике. И вот на этом рынке как раз работает классическая схема краткосрочных инвестиций: построил — продал, прибыль зафиксировал. Пока работает.

Плюс здесь тоже возможен арендный бизнес. Загородные дома можно сдавать и посуточно, например под корпоративы, и длительно. Для меня это было открытием — но на долгосрочную аренду частных домов тоже есть спрос! Конечно, это дома не «на живописной поляне у речки», а в пригороде, в населенных пунктах, где есть вся необходимая инфраструктура.

По моему мнению, вкладываться в ИЖС пока выгоднее всего. Этот вариант для тех, кто хочет деньги не только сохранить, но и получить прибыль.

Прочитайте другие колонки Екатерины Тороповой. Она рассказывала о главных рисках при вложении денег в строительство домов, о подвохах в сделках с маткапиталом, о том, каким злом могут обернуться кредитные каникулы, а также делилась лайфхаками, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.

Мы также публиковали карточки о том, как свердловчане могут обзавестись жильем со скидками, и рассказывали, как проверить квартиру и продавца перед покупкой.

Все самые важные новости мы оперативно публикуем в телеграм-канале E1.RU. Обязательно подпишитесь на него!

По теме

• 11 апреля 2023, 09:30

  Это моя квартира! Почему нельзя? Разбираемся, чем грозит перепланировка жилья и сколько стоит ее узаконить

• 03 апреля 2023, 08:40

  Вышки 5G, плохие соседи или кладбище под окном? Почему не продаются квартиры в Екатеринбурге

• 25 марта 2023, 10:30

  «Иногда ободранные стены лучше, чем ремонт»: как поставить адекватную цену и быстро продать квартиру на вторичке

• 21 марта 2023, 10:30

  В Екатеринбурге цена квадратного метра на вторичке побила очередной рекорд

• 11 марта 2023, 12:00

  «Мода на дворцы ушла в прошлое»: топ фишек в строительстве загородных домов на Урале

• 27 февраля 2023, 10:30

  Есть ставки и меньше двух процентов: риелтор — о том, как оформить ипотеку и не прогадать

• 13 февраля 2023, 09:00

  «Разрыв между ценами будет расти»: риелтор — о том, что стало с рынком вторички в Екатеринбурге

• 26 января 2023, 09:40

  Как защититься от продавца-банкрота и соседей-дебоширов? Инструкция для тех, кто собрался покупать квартиру

• 28 октября 2022, 09:30

  Бизнес сдается? Посмотрите, сколько объявлений об аренде на центральных улицах Екатеринбурга

• 24 июля 2021, 11:55

  Урвать за полцены: екатеринбургский риелтор — о способах сэкономить на покупке вторичного жилья

Екатерина Торопова

директор агентства недвижимости

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Другие статьи автора

А можно не платить вообще? Как разобраться с налогом за продажу жилья и не попасть на штраф

23 апреля 2023, 00:00

Это моя квартира! Почему нельзя? Разбираемся, чем грозит перепланировка жилья и сколько стоит ее узаконить

11 апреля 2023, 00:00

Вышки 5G, плохие соседи или кладбище под окном? Почему не продаются квартиры в Екатеринбурге

03 апреля 2023, 00:00

все статьи автора

Станьте автором колонки.

Почитайте рекомендации и напишите нам!

НедвижимостьПокупка недвижимостиИнвестицииВложенияКвартираКоммерческая недвижимость

• ЛАЙК1
• СМЕХ5
• УДИВЛЕНИЕ0
• ГНЕВ1
• ПЕЧАЛЬ1

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

КОММЕНТАРИИ59

Читать все комментарии

Гость

Войти

Новости РЎРњР?2

Новости РЎРњР?2

Стоит ли сейчас россиянам покупать квартиру? Мы спросили экспертов

Истории

Новостройки в Хорошевском районе Москвы

Фото

hank / Alamy

«Вокруг света» спросил экспертов по недвижимости, как обстоят дела с покупкой новых квартир в России в октябре 2022 года.

— Стоит ли сейчас россиянам покупать квартиру?

— В любой кризис, даже в финансовый есть хорошие предложения и условия от застройщиков, — говорит генеральный директор экспертного бюро недвижимости PLEADA Денис Леушин.  — Продавцы вторичной недвижимости также снижают цену и можно очень выгодно приобрести квартиру. Если все-таки решили связать свою оставшуюся жизнь с Россией, это будет правильное решение, особенно для тех, у кого нет квартиры.

Сейчас активно применяются современные инструменты для проведения безопасной сделки.

— Если говорить про новостройки, то здесь существуют эскроу и проектное финансирование. Деньги на 100% защищены государством и банком. На каком бы этапе что ни случилось, всегда есть страховка, — уточняет Денис Леушин.

— Как изменятся цены на жилье в связи с геополитикой, санкциями против России, частичной мобилизацией?

— Что касается цен на новостройки, то спада не будет, а вот стагнация возможна, — предполагает Денис Леушин. — Скидки появляются за счёт низких ставок, а сама стоимость лота не имеет возможности к снижению, чего не скажешь о повышении.

Стоимость готовой новой квартиры высокая, так как на рынке мало предложений, констатирует эксперт. Это значит, что на выходе квартиры будут дорожать несмотря ни на что. Однако сейчас могут появляться выгодные предложения от застройщиков.

— Например, давно забытые рассрочки: с остаточными платежами без ежемесячных взносов, ипотека с низкими процентными ставками на период строительства дома — подобные варианты помогут ряду покупателей в этот непростой период, — объясняет эксперт.

Вторичная недвижимость с февраля 2022 года неуклонно падает в цене. Одна из причин — застройщики мотивируют покупателей брать первичную недвижимость достаточно лояльными ставками на ипотеку и комфортными платежами.

— Если брать в расчёт тот факт, что в ближайшее время прогнозируется отмена субсидированных ставок, то интерес к вторичной недвижимости, несомненно, должен вернуться на прежний уровень и возрасти, — делает прогноз Денис Леушин.

Новостройки в Нагатинском Затоне на юге Москвы

Фото

Sergey Dzyuba / Alamy

— Станут ли квартиры в России дешевле?

— Оснований полагать, что в обозримом будущем цены на новостройки пойдут вниз, нет, — считает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».  — Себестоимость строительства из-за ухудшения экономической и политической конъюнктуры выросла, многие девелоперы и так работают в условиях низкой маржинальности.

По мнению эксперта, к следующему году у потенциальных покупателей станет меньше возможностей для оформления жилищного кредита на благоприятных условиях.

— 31 декабря завершит работу программа льготной ипотеки с господдержкой, а ЦБ грозит запретить выдачу займов с низкой ставкой, — предупреждает эксперт.

— А какая ситуация со вторичным жильем?

— На вторичном рынке предложение существенно превышает спрос. Многие собственники покидают страну и выставляют свое, зачастую вполне ликвидное жилье, на продажу. Чтобы реализовать квартиру быстрее, владельцы готовы на существенный дисконт, который сейчас в среднем составляет 10-15%, но может доходить и до 20-25%, — отмечает Надежда Коркка.

Таким образом, сейчас в России можно найти подходящий вариант по цене ниже рыночной.

— Покупают ли россияне квартиры за границей?

— В недвижимость стоит вкладываться всегда, особенно когда возникает необходимость защитить свои накопления от инфляции, — уверен директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.  — В условиях нестабильной экономической ситуации значительно повышается спрос инвесторов на зарубежную недвижимость.

Перспективными направлениями эксперт назвал страны со схожим менталитетом, с которыми Россия не конфликтует на геополитической арене, например, Казахстан.

— Это заметно по возросшему интересу инвесторов к нашему международному проекту YE’S Astana. В связи с активной релокацией и недостатком качественного предложения по размещению (особенно в долгосрочном сегменте) мы опережаем планы по обеспечению загрузки номерного фонда и демонстрируем высокую доходность для собственников, — добавил Антон Агапов.

Реальные истории россиян, которые сейчас строят новую жизнь в других странах, читайте по тегу #эмиграция.

Виктор Плешаков

Сегодня читают

3 легендарных задачки со спичками, которые могут решить только люди с IQ выше 130

Художник спрятал мышь среди белок: отыщите чужака за 15 секунд

Тест: выберите человека, который похож на вас, и получите портрет от нейросети

В СССР эту загадку решали за 2 минуты: ответьте на 7 вопросов без ошибок

Старинная загадка из журнала XIX века: найдите медведя на картинке

12-этапное руководство для начинающих

✍️ Примечание редактора: Мы стремимся предоставлять объективные и независимые советы. Когда вы решите использовать продукт или услугу, на которые мы ссылаемся, мы можем получить комиссию. Узнать больше.

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я и сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом. Я понял, что весь процесс
не сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду собственность. Самым большим преимуществом является масштаб. С помощью одной покупки я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск.
из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку в некоторых жилых комплексах требуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые позволяют вам купить квартиру.
с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Вот что вам нужно знать о покупке многоквартирного дома, в том числе о том, как найти выгодные предложения.

💰 Купите жилой комплекс и получите кэшбэк

Если вы задумались о покупке жилого комплекса, Clever может вам помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Покупатели, соответствующие критериям, также получают кэшбэк за все соответствующие покупки!

Поиск агента бесплатен и не требует дальнейших действий.

ПЕРЕЙТИ К РАЗДЕЛУ

Сколько стоит купить многоквартирный дом?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного жилого дома, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные, примерно за 100 000 долларов. И если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3,5% вниз.

Банки профинансируют все, что не превышает четырех квартир, с помощью ипотечного кредита. Все, что превышает четыре единицы, нуждается в коммерческом кредите. Лично я провожу линию так же, как банки. Я рассматриваю все, что состоит из четырех квартир и ниже «небольшого многоквартирного дома», а все, что больше, — больше как «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, существует золотая середина небольших жилых комплексов, которые больше четырехквартирных домов, но все же достаточно доступны для большинства инвесторов.

Эта таблица показывает среднюю стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 миллион долларов за последние 24 месяца.

9 0012

Средняя цена/кв.м. м 91
Средняя цена реализации	238 400
Количество продаж	329 305
Количество продаж свыше 250 тысяч долларов	160 131
Количество продаж свыше 1 доллара M	46 669
Количество продаж свыше $10 млн	7,6 59
Средняя общая сумма налога	$31 708
Средняя оценочная стоимость	758 959 $
Средняя рыночная стоимость

Данные из Реономы

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, на который вы идете. В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск. Но это варьируется
для каждого объекта, как правило, на основе покупной цены, за которую вы покупаете квартиру.

Вкратце: Многоквартирные дома в целом являются хорошей инвестицией, но не каждый отдельный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание множество факторов, в том числе состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости и спрос на аренду и владение недвижимостью в этом районе. Самый простой способ сделать это — воспользоваться калькулятором арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры зачастую является самым доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих
доступное жилье среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть четыре основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от аренды: После того, как вы покроете все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению.
2. Повышение стоимости недвижимости: Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет стоимость многоквартирных домов быстро росла. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой, потому что они уверены, что получат большую отдачу от своих инвестиций с благодарностью.
3. Кредитное плечо: Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций), вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы: Недвижимость является одной из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций. Вы можете амортизировать свои инвестиции и списать проценты, которые вы платите по ипотеке.

Вы можете узнать больше о четырех способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость.

Сколько денег вы можете заработать на инвестициях в многоквартирные дома, зависит от того, насколько велика ваша инвестиция. Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации в размере 4–10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы.
• Увеличивающийся актив: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются дорожающим активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам.
• Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно имеет долгосрочных арендаторов. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов.
• Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Требуемый вниз
  Плата за многоквартирную недвижимость обычно выше, чем первоначальный взнос за сдаваемую в аренду недвижимость на одну семью.

12 шагов к покупке многоквартирного дома

Если вы хотите купить жилой комплекс, вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

1. Поставьте перед собой цели: Если вы не знаете, где вы идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите достичь, владея жилым комплексом, а затем проанализируйте, какой доход вы должны получить.
2. Укажите свой бюджет: Укажите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса. Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50%
   ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток: Здесь пригодится калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок: Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы
   можете быть более уверены, что понимаете динамику района.
5. Получите предварительное одобрение на финансирование: Поговорите как минимум с тремя кредиторами и сравните их продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою собственность.
6. Начните поиск недвижимости: Вы можете использовать популярные приложения для поиска недвижимости, такие как DealMachine, для поиска предложений. Это приложение помогает инвесторам находить и исследовать проблемные дома (выкупы, предварительные выкупы, короткие продажи и т. д.) и быстро связываться с мотивированными владельцами с помощью отслеживания пакетов и прямых почтовых кампаний. Вы также можете посмотреть на MLS, LoopNet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.
7. Начните делать предложения: Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
8. Проведите инспекцию: Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВК, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите управляющую компанию: Управляющая компания, которую вы выберете, сделает или разрушит ваши инвестиции. Обязательно возьмите интервью как минимум в трех компаниях и услышите реальные отзывы от некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют недвижимостью.
   для.
10. Зафиксируйте свое финансирование: Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью
    одобренный.
11. Закрыть: Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения.
12. Расширьте свой портфель: После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете получать денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать искать новые инвестиции!

Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Практический пример: покупка 12-квартирного жилого дома

На картинке выше не очень красиво, но это, вероятно, лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день. Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубом виде, и мы вернули его к жизни.

Мы купили здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и поставила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (три единицы были
свободны, и два арендатора не платили). В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%. В настоящее время мы ценим
эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт.

Эта недвижимость теперь приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что многоквартирный комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Находите выгодные предложения путем поиска объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужно найти выгодную сделку. Вот два способа:

Получить программное обеспечение для недвижимости: Вы можете подписаться на программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, которое направлено на помощь инвесторам в покупке недвижимости вне рынка. Такие приложения, как DealMachine, являются полезными инструментами для инвесторов, которые хотят найти многоквартирные дома для перепродажи, BRRRR или оптовой продажи.

Как это работает: когда вы едете по городу и замечаете дом, который выглядит так, как будто он может стать отличным помощником в ремонте, вы открываете дом в приложении DealMachine, получаете подробную информацию о доме и получаете информацию о владельце. Контактная информация.

Оттуда вы можете позвонить владельцу, чтобы узнать, заинтересованы ли они в продаже, или вы можете мгновенно отправить им прямую почту из приложения.

DealMachine и другие приложения также предлагают услуги по отслеживанию пропусков пакетов, что помогает инвесторам находить домовладельцев внебиржевой недвижимости и связываться с ними.

⚡ Получите семидневную бесплатную пробную версию с DealMachine

Получите агента, дружественного к инвесторам: Еще одна идея — нанять агента по недвижимости, который сосредоточен на помощи инвесторам. У них будет доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке.

Если вы не знаете, где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

💰 Купите инвестиционную недвижимость и получите возврат денег

Если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости, Clever может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, можно было получить кэшбэк после закрытия.

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

2. Выберите тип недвижимости

Существует несколько типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые, малоэтажные и т.д. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность зависит от региона. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует небольшого ремонта. Как правило, вы можете найти более выгодную сделку, но они требуют больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости.

3. Посетите несколько объектов и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый попавшийся объект. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии квартиры, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, имеют больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов.
выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее четырех квартир):

• Жилищные кредиты, обеспеченные государством: Эти кредиты предлагают высокие отношения LTV (кредит к стоимости) и имеют диапазон от 750 000 до 6 миллионов долларов. Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип кредита. Типичные ставки составляют 3,5–6%.
• Баланс банка Кредиты на квартиру : Многие местные кредиторы любят давать кредиты инвесторам на покупку квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита от 20 до 25 лет, с платежами на раздувание от 3 до 15 лет и процентными ставками от 3% до 6%.
• Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с покупателями за наличные, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки. Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие – 7,5–12%.

Как только вы решите, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома для продажи?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи. Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS, чтобы отслеживать новые списки и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете.

Для нерыночной недвижимости попробуйте использовать программное обеспечение для недвижимости, которое поможет вам найти хорошие сделки (например, отчуждение, предварительное отчуждение, мотивированные продавцы) и быстро связаться с владельцами. Примеры программного обеспечения включают DealMachine и Propstream.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI. Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

Например, если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США.

Как финансировать многоквартирный дом?

Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, поддерживаемые государством, банковские ссуды или варианты краткосрочного финансирования. Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с жилым
кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте инвестиций заявителя в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование всей покупки или сумму, достаточную для покрытия первоначального взноса с коммерческим кредитором. Лично у меня было несколько продавцов, готовых финансировать наш первоначальный взнос на срок от трех до пяти лет, так что
мы можем рефинансировать, но мне еще предстоит получить согласие продавца на финансирование всей собственности.

Статьи по теме

Вам также может понравиться

Арендаторы пытались остановить выселение. Теперь они могут владеть зданием

Реклама

Продолжить чтение основной истории

Когда новый домовладелец купил их здание в Бронксе и пригрозил поднять арендную плату и выгнать их, арендаторы объединились. Они никогда не ожидали, как далеко они могут зайти: возможность купить свои квартиры по 2500 долларов каждая.

Слева направо: Кортленд Хэнкинс III, Клаудия Уотертон, Лиззетт Консепсьон и Кевин Стоун, арендаторы здания в Порт-Моррисе, Бронкс, боролись со своим арендодателем, который планировал поднять им арендную плату и теперь готов владеть их квартирами. Кредит. ..Карстен Моран для The New York Times

Опубликовано 6 мая 2022 г. Обновлено 8 марта 2023 г. .

Солнечным днем ​​весны 2017 года дюжина жильцов небольшого многоквартирного дома в Бронксе встретилась в модном баре в районе Порт-Моррис с открытыми кирпичными стенами, крафтовым пивом и необычными коктейлями. За несколько дней до этого одна из жильцов подсунула под двери соседей листовки, призывая к встрече на выходных.

Сдвинув вместе два высоких стола и заказав ползунки и крылья, они столпились, пытаясь понять, как вести себя с новым домовладельцем, который пришел с большими планами по повышению арендной платы после покупки здания за 4 миллиона долларов. Группа сделала первый шаг в пятилетнем путешествии, которое закончилось тем, что арендодатель ушел, а арендаторы готовы владеть своим домом из 21 квартиры.

Некоммерческая организация заплатила арендодателю 2,6 миллиона долларов за недвижимость в феврале 2022 года и планирует в конечном итоге передать ее арендаторам, которые смогут купить свои квартиры по 2500 долларов каждая. За последние пять лет только 11 сдаваемых в аренду зданий были преобразованы в кооперативы с ограниченным участием, называемые кооперативами Фонда жилищного строительства 9.0007 , , где арендаторы покупают свои квартиры по ценам, установленным городом, и могут продавать их с ограниченной прибылью.

В этом случае арендаторы заключили сделку без какого-либо финансирования из Нью-Йорка, что является еще более редкой победой. Существует около 1100 HDFC. кооперативов в городе, большинство из которых было преобразовано несколько десятилетий назад, по данным городского департамента жилищного строительства и развития. По данным Ariel Property Advisors, брокерской компании по коммерческой недвижимости, это примерно 7100 кооперативов по всему городу.

На пороге того, чтобы стать домовладельцами, подвиг арендаторов происходит в то время, когда арендная плата растет по спирали, а спекулятивная застройка процветает в таких районах Южного Бронкса, как Порт-Моррис. Они вели долгое и запутанное судебное дело, предотвратив многочисленные попытки домовладельца выселить их.

Обычно успешная ассоциация арендаторов представляет собой однородную группу, возглавляемую соседями с похожим прошлым. Жильцы дома 700 по 134-й Ист-Стрит — разношерстная команда, рецепт, который часто рассыпается под давлением. Несколько арендаторов ранее были бездомными. Другие были безработными. Те, у кого были рабочие места — среди них повар, фотограф, медсестра, слесарь, замещающий учитель и цифровой принтер — имели стабильный, но скромный доход. Но у них были общие позиции в борьбе против высокой ренты.

Кевин Стоун был первым арендатором, выдвинувшим идею покупки здания. Кредит… Карстен Моран для The New York Times

Некоторые арендаторы описывали домовладельца, Джеймса Гиддингса, как вежливого и хорошего управляющего зданием.

Владелец коммерческого здания, 56-летний г-н Гиддингс, сообщил в электронном письме, что его расходы превышают арендную плату, которую он может получить. Некоторые арендаторы не заплатили всю арендную плату. Он также сказал, что выступает против высоких налогов на недвижимость и неповоротливой правовой системы.

Из-за резкого роста инфляции в последние месяцы арендодатели столкнулись с растущими расходами на рабочую силу, топливо и техническое обслуживание.

В конце концов, сказал мистер Гиддингс, лучше всего продать здание. «Я рад за арендаторов (которые скоро станут владельцами) и желаю им успехов», — написал он в электронном письме.

Арендодатель «недооценил нашу способность общаться друг с другом, что стало его самым большим разочарованием», — сказал 54-летний Кевин Стоун, один из арендаторов. «Люди будут смотреть на нас, они будут смотреть на это здание в Бронксе и думать: «О, это просто посредственные люди». профессионалы и работают. У нас есть способность думать самостоятельно, и у нас есть способность писать. Мы можем положиться на свой собственный ум и наши знания, чтобы добиться цели. Что мы и сделали».

Несмотря на неопределенный исход и некоторые внутренние конфликты, они держались вместе — потенциальная дорожная карта для арендаторов других зданий, чтобы стать домовладельцами.

«Я смотрю на это как на богатство поколений», — сказала Клаудия Уотертон, добавив позже: «Это то, что никто не может отнять. Вы всегда можете вернуться к этому месту и сказать: «Я сделал это, я добился этого». Кредит… Карстен Моран для The New York Times

семья еще. Однажды, когда я это сделаю, я смогу передать им это», — сказала Клаудия Уотертон, другая арендаторша, добавив: «Это то, что никто не может отнять. Вы всегда можете вернуться к этому месту и сказать: «Я сделал это, я сделал это» 9.0010

В таверне Бронкса в 2017 году целью было не владение; это было выживание. За выпивкой — пивом, коктейлями и водой — соседи сверяли записи. Арендаторы платили около 1100 долларов в месяц за квартиры-студии. У всех были вариации одного и того же разговора с мистером Гиддингсом, который постучал в их двери, чтобы сказать им, чтобы они готовились к повышению арендной платы на 400, 500, 1000 долларов.

Арендаторы впервые встретились в соседней таверне Бронкса, чтобы обсудить попытки домовладельца поднять им арендную плату и выселить их. Они быстро перенесли встречи в свои квартиры, чтобы сэкономить деньги на еде и напитках. Кредит … Карстен Моран для The New York Times

«Мы все знали, что это была ситуация «утони или поплавай». Либо они собирались вместе как группа, либо их облажались», — сказал г-н Стоун.

Одна из жильцов на первом собрании сказала своим соседям, что она узнала в суде по жилищному делу с предыдущим домовладельцем, что их квартиры могут быть стабилизированы по арендной плате, что дало бы им большую защиту, даже если бы их договоры аренды не сказать так.

Кортленд В. Хэнкинс III был настолько вдохновлен своим собственным путешествием, что теперь работает в качестве защитника бездомных. Кредит … Карстен Моран для The New York Times

Арендаторы начали предлагать свои навыки. Один сказал, что он хороший писатель. Другой, фотограф, предложил зафиксировать признаки ветхости здания. Некоторые сказали, что могут посетить офисы правительства города и штата для сбора информации. У кого-то еще был друг в государственном жилищном агентстве, и он мог сделать несколько звонков.

«Мы были такими, я не хочу сказать, невежественными, но мы не знали, что делаем, мы просто притворялись, пока вы не сделаете это», — сказала г-жа Уотертон, чья способность к исследованиям и административным задачам в конечном итоге сыграли ключевую роль в способности группы оставаться организованной.

Эта первая встреча также выявила потенциальные разногласия. Один из арендаторов отвел 41-летнюю г-жу Уотертон в сторону и выразил неловкость по поводу встречи в таверне. Не у всех был располагаемый доход, чтобы разделить счет, или они чувствовали себя комфортно, говоря об этом.

Итак, встречи переместились из ресторана в эпицентр: они ютились в квартирах-студиях друг друга и вырабатывали стратегию. Их пятиэтажное кирпичное здание с похожими на лофт студиями стоит в сонном квартале в тени скоростной автомагистрали Брукнера, с обшитыми досками рядными домами с одной стороны и складами с другой. Южный Бронкс стал любимцем застройщиков с глубокими карманами и большими планами на один из беднейших уголков города. Недвижимость скупалась, в этом районе открывались модные магазины и рестораны, поскольку закладывался фундамент для масштабной застройки вдоль набережной Порт-Морриса.

Во-первых, арендаторы должны были отреагировать на претензию г-на Гиддингса к государству о том, что десять лет назад здание было существенно отремонтировано. Если бы он смог доказать свою правоту, арендная плата за здание больше не была бы стабильной, и он мог бы взимать с арендаторов все, что хотел, или просто не продлевать их договоры аренды.

В то время как г-н Гиддингс предложил одному из арендаторов, Кортленду У. Хэнкинсу III, побочную сделку, пообещав выгодную аренду в обмен на отказ от участия в драке, он доставил г-жу Уотертон в жилищный суд. «Многие из нас не знали, что такое притеснение или запугивание, — говорит г-жа Уотертон, работающая в типографии. «Мы не понимали, что некоторые вещи, которые происходили, были тактикой, чтобы заставить нас уйти».

Мистер Гиддингс отрицал приставание к арендаторам. «Текущая арендная плата не может покрыть расходы, не говоря уже о том, чтобы обеспечить отдачу от инвестиций», — сказал он. «Любое предположение о том, что кто-то из жильцов подвергался преследованиям, для меня новость. Мы не оскорбляем!»

Летом 2017 года с группой связалась организатор аренды Анна Бернхэм. Она думала, что у них есть шанс завладеть зданием, потому что ассоциация арендаторов была организована, а у мистера Гиддингса не было обширного портфолио жилой недвижимости. «Если мы достаточно наладим этого парня, если мы сделаем это, я чувствую, что есть порог, после которого он захочет уйти», — сказала г-жа Бернхэм.

Но при всей их организации она могла видеть трещины в зарождающейся коалиции: ставки были разными для разных арендаторов. «Некоторые арендаторы боролись за свою жизнь намного больше, чем другие», — сказала она. «Если вы работаете профессионалом, у вас, вероятно, нет долгов, вы можете не сопереживать или не понимать, почему у кого-то с более низким доходом есть долги, и у вас будет другая точка зрения».

Лиззетт Консепсьон позирует для портрета со своим сыном Джонни в их квартире. «В конце концов, это все, что у меня есть, и это все, что знает мой сын», — сказала она. Кредит … Карстен Моран для The New York Times

Лиззетт Консепсьон переехала в это здание в 2010 году после родов из приюта для бездомных. Мистер Гиддингс подал на нее в суд за невыплату арендной платы. Однако он неоднократно менял свой адрес, из-за чего она не могла получить ему жилищную субсидию, по словам ее тогдашнего адвоката Джейн Ли. По оценкам г-жи Консепсьон, она задолжала 20 000 долларов по арендной плате, и часть этой задолженности можно было бы уменьшить, если бы она получила жилищные субсидии.

Она по-прежнему беспокоится о нестабильности жилья, поскольку не может работать и получает государственную помощь в связи со своей инвалидностью; у нее и ее сына хроническая астма. «Это было неприятно, эмоционально это были американские горки», — сказала она. «Я благодарю Бога, что я еще здесь, бывают дни, когда я чувствую, сколько еще я могу находиться в этой квартире?»

50-летняя г-жа Консепсьон чувствовала себя беспомощной, но самой большой силой группы были арендаторы с низкооплачиваемой работой и те, кто полагался на государственную помощь. Группа не могла претендовать на бесплатную юридическую помощь, которая имела решающее значение для их победы, сказал 51-летний г-н Хэнкинс, который был без работы в то время, когда г-н Гиддингс впервые приобрел здание, и был одним из арендаторов с достаточно низким доходом. претендовать на помощь. В настоящее время он является защитником жилья для бездомных.

Но г-н Хэнкинс поначалу сомневался, что группа продвинется очень далеко, и не поверил, когда г-н Стоун, работающий в банковской сфере, предложил им купить здание после того, как он и г-жа Уотертон посетили конференцию по джентрификации с сессией. о домовладении в марте 2017 года. «Мы смотрели на него так, будто у него две головы», — сказал г-н Хэнкинс, вспоминая, как он и другие жильцы отвергли эту идею.

Несмотря на то, что доходы арендаторов различались, большинство из них были чернокожими и латиноамериканцами, и они разделяли понимание долгой истории красной черты и лишения жилищных прав в общинах чернокожих. Владение казалось неуловимым и невообразимым. «Мы почти приучены не видеть более широкой картины, не верить в более широкую картину, как будто собственность не для нас», — сказал г-н Хэнкинс, сидя в своей квартире на пятом этаже недавним мартовским днем ​​в окружении записей и записывающее оборудование, которое он использует для создания хип-хопа. «Мы не привыкли быть в положении уполномоченных».

Мисс Уотертон прикоснулась к другой истории: иммигрантка из Гайаны, она переехала со своей семьей в многоквартирный дом в Бруклине, принадлежавший ее дедушке, который служил перевалочным пунктом для других родственников. «Это было для нас безопасным убежищем», — сказала она. «Когда все это пришло в голову, что мы можем купить здание, я подумал:« Боже мой, круг замкнулся »».

некоммерческая организация, которая поддерживает HDFC, а также помогает их конвертировать.

После U.H.A.B. объяснил, как стало возможным право собственности, «Мы победим» стало чем-то вроде мантры для арендаторов. Некоторые оплачивали расходные материалы, такие как компьютерная программа для управления проектами, печать и почтовые расходы, а также еду и напитки для встреч. Мисс Уотертон сказала, что отказалась от выходных с друзьями и семейными мероприятиями.

Г-н Гиддингс изначально не был заинтересован в продаже здания арендаторам, но затем разразилась пандемия, и показатели изменились. Суды закрылись, что приостановило любые судебные дела по жилищным вопросам, которые г-н Гиддингс вел против жильцов. А дело с государством по поводу того, урегулировано ли здание, затянулось на год.

Новый домовладелец заплатил 4 миллиона долларов за это здание в Бронксе; теперь арендаторы могли владеть им за 2,6 миллиона долларов с помощью некоммерческой организации. Кредит … Карстен Моран для The New York Times

Другие потенциальные покупатели также не были заинтересованы в здании, связанном с судебным разбирательством, и изменения, внесенные в 2019 году в государственную арендную плату. законы означали, что если в здании будет стабилизирована арендная плата, квартиры почти наверняка останутся таковыми, даже если жильцы съедут.

В электронном письме г-н Гиддингс описал ситуацию, которая была разочаровывающей и в конечном итоге финансово невыполнимой. «Арендаторы были хорошо организованы и имели большое представительство», — сказал он.

Г-н Гиддингс хотел, чтобы жильцы отозвали свой протест против его требования о дерегулировании здания. Взамен он давал арендаторам договоры аренды, соответствующие правилам стабилизации арендной платы, но некоторые арендаторы беспокоились, что новый домовладелец может купить здание и не соблюдать соглашения.

Но откуда арендаторам взять деньги на покупку здания?

Обычно HDFC финансируются за счет государственных средств, но в 2020 году у города был ограниченный штат сотрудников, накопились незавершенные проекты, и он приостановил свою кредитную программу из-за неопределенных рыночных условий, вызванных изменениями в законах об аренде и пандемией.

Вместо этого U.H.A.B. взяла промежуточный кредит под низкие проценты у одного из своих доноров — впервые некоммерческая организация использовала исключительно частные средства для оплаты такой сделки — и рефинансирует кредит, когда передаст здание арендаторам.

Наконец-то они договорились. «У.Х.А.Б. пришел с самой высокой ценой и предоставил солидные гарантии», — сказал г-н Гиддингс в электронном письме. «Им потребовалось некоторое время, но в конце концов они собрались вместе и закрылись».

Путь к собственности еще не пройден. Не менее 80 процентов арендаторов должны пройти 12-часовое обучение в U.H.A.B. научиться владеть кооперативом, управлять им и управлять им — еще один шаг, который беспокоит мистера Хэнкинса. Что, если все жильцы не закончат курсовую? Среди множества юридических документов и мелкого шрифта, которые нужно заполнить, U.H.A.B. также добивается освобождения от налога на имущество, что имеет решающее значение для сохранения доступности квартир.

Если не возникнет никаких проблем, нынешние арендаторы будут иметь возможность приобрести свои квартиры по цене 2500 долларов за штуку, скидка предоставляется им как первоначальным акционерам, которые выполняли работу по преобразованию собственности. Городские рекомендации определят цены на семь свободных квартир, которые будут проданы в рамках жилищной лотереи с ограниченным доходом, проводимой городом. Аналогичная квартира в районе Моррисания недавно была выставлена ​​на продажу за 72 000 долларов .