Покупка квартиры риски что проверить: Что проверять при покупке недвижимости в ипотеку

Что проверять при покупке недвижимости в ипотеку

Что проверять при покупке квартиры

Допустим, вы купили квартиру у собственника. Пришли, быстро осмотрели —
вроде бы на первый взгляд всё устраивает, можно подписывать документы.

А теперь представьте, через некоторое время выясняется, что сделка не была согласована
со вторым супругом, а документы оказались поддельными или недействительными. Представили? Да,
в таком случае у вас появится куча проблем.

Покупка жилья на вторичном рынке всегда влечет за собой определенные риски. Чтобы избежать
описанных выше неприятностей, изучите нашу инструкцию и следуйте ей при выборе квартиры. Итак,
на что стоит обратить особое внимание.

Проверьте документы собственника

Чтобы оградить себя от провала при покупке жилья, в первую очередь стоит проверить документы
продавца.

Посмотрите паспорта всех собственников квартиры. Информация в удостоверении личности должна
полностью
совпадать с данными во всех документах по недвижимости. Проверяйте не только ФИО,
но и серию, номер
документа, кем выдан документ и так далее. Важно отметить, что несовпадение паспортных данных может
быть
связано со сменой паспорта. В этом случае проверьте «сведения о ранее выданных
паспортах» на странице 19
паспорта. У несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении,
а у детей от 14 до 18
лет свидетельство и паспорт. Вся информация также должна быть одинаковой.

Вас должны насторожить кривые шрифты или отсутствие необходимых печатей или водяных знаков, а также
слишком «новый» паспорт со старой датой выдачи. Все это может быть признаками
поддельного документа.

Документы на покупаемую квартиру

Разобрались с собственниками, теперь ознакомьтесь с правоустанавливающими документами.
Их по вашей просьбе обязан предоставить продавец.

Правоустанавливающие документы являются основанием права собственности на продаваемую недвижимость.
То есть показывают, на каком основании собственники владеют данной квартирой —
по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или вступления
в наследство. От этого зависит и вид документа:

Договор передачи недвижимости в собственность — при приватизации

Договор купли-продажи жилья — при покупке

Свидетельство о праве на наследство — при наследовании
по закону или завещанию

Если продавец показывает вам договоры мены, ренты, дарственные документы или квартира досталась ему по
решению суда, то лучше пригласите опытного юриста, который поможет вам провести сделку без
негативных
последствий, поскольку, как показывает практика, с этими документами проще провести мошеннические
действия.

Также особое внимание стоит обратить на то, как давно продавец вступил в права наследования.
Стремительная продажа может быть рискованной с точки зрения оспаривания сделки.

Попросите посмотреть выписку из ЕГРН

При первом же посещении объекта вы можете запросить у собственника выписку
из Единого государственного
реестра недвижимости (ЕГРН). Это тоже очень важно.

Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности на недвижимость, а также содержит список
всех
правоустанавливающих документов. В ней можно посмотреть, нет ли на квартире обременений
или других
собственников, которых утаил продавец.

Еще раз остановимся на этом пункте. Если вдруг вы не проверите выписку из ЕГРН,
а потом окажется, что с
ней не все в порядке, есть вероятность, что сделку оспорят и вы лишитесь денег и/или
квартиры.

Запросите нотариальную доверенность

Если при осмотре квартиры не присутствовал собственник, нужно запросить нотариальную доверенность.
Там должны быть указаны как адрес и паспортные данные собственника, так и паспортные данные
человека, который презентует вам жилье.

Если квартира продается по доверенности, лучше не рисковать и отказаться от сделки,
ведь этот способ
также часто используют мошенники. Но если это квартира вашей мечты, то старайтесь добиться
непосредственного участия владельца, назначьте ему встречу и обговорите детали. Делать это стоит
только
вживую. Если же по какой-то причине собственник не может встретиться c вами лично,
стоит проверить
доверенность с помощью электронного сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Получите согласие супругов на сделку

По закону продать квартиру, которая является общим имуществом, можно только с согласия обоих
супругов. И это согласие должно выражаться документально. Более того, правом на совместную
собственность обладают даже бывшие супруги, поэтому развод — не повод не получить
согласие.

Проверьте перепланировки и (или) переустройства и их законность

Для этого можно посмотреть технический паспорт квартиры. Если видите, что планировка не совпадает,
то
узнайте, узаконены ли перепланировка и (или) переустройство. Неузаконенные
перепланировка и (или)
переустройство принесет вам немало проблем:

Могут не одобрить ипотеку

Потом придется проводить процедуру согласования уже проведенной перепланировки и (или)
переустройства
самим, если захотите продать квартиру

Или же придется привести помещение в прежнее состояние в разумный срок
и в порядке, если узаконить
перепланировку и (или) переустройство невозможно

Что еще можно проверить

Есть еще список документов, которые стоит проверить:

Справки о погашении ипотечного кредита, если продавец сам покупал жилье с использованием
кредитных
средств

Справку или другой документ как о зарегистрированных в квартире лицах, так
и о снятых с
регистрационного учета

Как обезопасить себя от непредвиденных ситуаций

Но даже полная проверка не обезопасит вас полностью. Если вы проверили все и даже
больше, риск лишиться купленной недвижимости остается. Например, если предыдущий собственник сможет
доказать, что в ходе сделки с квартирой, теперь уже вашей, его права были нарушены. Или
придется разбираться даже не с продавцом, а с кем-то из собственников, которым
недвижимость принадлежала еще раньше.

Оградить себя от всех этих неприятностей поможет страхование титула. Эта процедура обеспечивает
покупателю защиту в случае утраты права собственности или других прав на приобретенное жилье,
если суд признает сделку незаконной по причинам, которые не были известны во время
заключения договора.

Оформить титульное страхование можно как при покупке жилья, так и позднее. Главное,
до наступления страхового случая. Это позволит покупателю получить страховую выплату в случае
потери недвижимого имущества.

Титульное страхование не оградит вас от обращения каких-то лиц в суд, чтобы оспорить вашу
сделку. Суд
даже может удовлетворить требования истцов и признать договор недействительным. Но если
покупатель
докажет свою добросовестность, страховая компания должна будет выплатить возмещение ущерба.

11 онлайн-сервисов для самостоятельной проверки квартиры перед покупкой

Покупка квартиры — это тот случай, когда ошибиться нельзя, иначе есть риск остаться и без квартиры, и без денег. Мы собрали список онлайн-сервисов, которые помогут проверить квартиру и ее собственников перед покупкой.

📜 Получить выписку из ЕГРН

В выписке из ЕГРН будет информация о том, кто собственник квартиры, нет ли на ней залога, запрета на сделки или другого обременения.

Расширенная выписка из ЕГРН о переходе прав позволит узнать историю квартиры: кому и когда она принадлежала. Но с 1 марта 2023 года нельзя будет получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия

Заказать выписку

📇 Проверить подлинность паспорта

При покупке квартиры важно не нарваться на мошенников. Одна из схем обмана — использование продавцом поддельного или просто недействительного паспорта.

Проверьте паспорт продавца по серии и номеру

Проверить паспорт

🏦 Узнать о долгах собственника

Перед покупкой проверьте собственника по базе судебных приставов.

Если продавец — злостный должник, возможно, за время, пока будет идти сделка, на квартиру наложат арест или запрет регистрационных действий

Проверить долги

🕳️ Проверить, не банкрот ли продавец

Если продавец находится в реестре банкротов, есть вероятность, что его недвижимость включена в конкурсную массу — список имущества, которое будут продавать, если банкрот не найдет способов расплатиться.

К тому же, если дошло до банкротства, приставы, скорее всего, уже наложили все возможные аресты и запреты

Заглянуть в реестр банкротов

⚖️ Проверить, с кем судился продавец

В базе данных судебных актов можно узнать, не судится ли собственник с кем-то, например с другими наследниками или женой, насчет владения квартирой.

Бывает, до суда доходят конфликты с управляющими компаниями или со слишком шумными заведениями по соседству

Проверить по базе судебных актов

💰 Узнать кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая стоимость мало влияет на рыночную цену квартиры, но если квартира стоит дешевле — это повод насторожиться. Еще так можно оценить сумму налога на квартиру, которую вы будете платить ежегодно

Запросить стоимость

🔧 Узнать, что за УК в доме

На портале Минстроя «Реформа ЖКХ» можно узнать, за какой управляющей компанией закреплен дом, а также почитать отзывы о ней.

Также сервис позволяет узнать технические характеристики дома и посмотреть план капитального ремонта

Зайти на портал «Реформа ЖКХ»

👨‍👩‍👧‍👦 Выяснить круг наследников

Если покупаете квартиру, которую продают наследники после недавней смерти собственника, стоит проверить, нет ли других претендентов на наследство. Если они есть, то позднее могут через суд оспорить договор купли-продажи

Разыскать наследников

📃 Проверить доверенность

Если при покупке квартиры появляется доверенность, лучше проверить, в курсе ли собственник, что от его имени кто-то действует, и не отозвана ли доверенность

Проверить

👮 Узнать, находится ли квартира в залоге

Если квартира заложена и продавец не погасит долг, банк может изъять ее и продать с торгов

Проверить обременения

☠ Убедиться, что продавец не экстремист

Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из реестра экстремистов и террористов. Если перечислить деньги такому продавцу, можно самому попасть в такой список — это грозит как минимум блокировкой счетов в банках

Проверить в реестре

🏠 Как выбрать квартиру

Если у вас еще нет своей квартиры, но очень хочется, наш курс поможет во всем разобраться. Объясним, как определиться между новостройкой и вторичкой, найти безопасный район и надежный дом, проверить продавца и разобраться в документах. Расскажем, как оценить квартиру со всех сторон, не переплатить и не разочароваться

Начать учиться

Вот что еще почитать, если надо проверить квартиру:

1. Как купить квартиру в 2023 году.
2. Как узнать, кто прописан в квартире.
3. Какие документы проверить перед покупкой квартиры.

Риски при покупке квартиры | на что обратить внимание

Динамичное развитие рынка и либеральное законодательство сделали Грузию лидером на Кавказе. Наплыв туристов увеличил спрос на доходные квартиры. Расскажем, какие риски есть при покупке недвижимости.

Многие наши клиенты, которые в целом готовы к покупке, выжидают подходящий момент и задаются вопросом: «Купить недвижимость сейчас?». Специалисты отвечают – обязательно покупайте, так как дома на курортах постоянно дорожают. Чем раньше вы купите, тем лучше будет ваше вложение. Сделки с недвижимостью в Грузии максимально прозрачны и упрощены, риски сведены к минимуму, но перед покупкой стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Недобросовестный застройщик

Такой риск существует, если вы имеете дело с непроверенными компаниями. Этого риска можно избежать, купив недвижимость через нас, Ассоциацию застройщиков Грузии. Sea Inside сотрудничает только с надежными проверенными застройщиками, имеющими опыт, репутацию на рынке и реализованные проекты в своей истории. Выбирая нас, вы будете уверены в том, что на приобретаемый вами объект в порядке вся официальная документация (разрешения на строительство, лицензии и т.д.), а квартиры, виллы или апартаменты привлекательны с инвестиционной точки зрения.

Покупка квартиры с аукциона: риски

Обычно на аукцион выставляются квартиры, которые были заложены в банке или кредитной организации. Если кредитор не погасил кредит, то они выставляются на электронный аукцион. Такие объекты привлекают ценой – она ниже рыночной. Однако имейте в виду, что это начальная стоимость, и она увеличивается во время аукциона. В первую очередь нужно внимательно изучить документы на квартиру (например, проверить, нет ли незавершенных перепланировок) и условия участия в торгах. Зачастую в таких квартирах прописаны бывшие владельцы и члены их семей. Иногда отказываются от выписки (особенно сложно, если речь идет о несовершеннолетних). В этом случае новому владельцу придется решать дело через суд.

Плохая конструкция

Такие риски при покупке квартиры были значительными десять лет назад. С развитием отрасли и ростом конкуренции она сходит на нет. Разработчики стараются идти навстречу покупателю, который стал намного разборчивее. Это способствует более высоким стандартам качества. Сегодня все больше жилых комплексов в Грузии строятся по международным стандартам.

Риски с договором и документами

Вы можете самостоятельно проверить юридическую документацию и статус любого объекта. Для этого нужно обратиться в Дом Юстиции. Это можно сделать двумя способами – либо в электронном виде (через платформу https://napr.gov.ge), либо обратившись напрямую в Дом Юстиции. При покупке квартиры в проверенном агентстве недвижимости можно не тратить на это время – крупные риелторские компании заботятся о своем имидже, поэтому только с проверенными застройщиками и объектами.

Незавершенное строительство

Этот риск существует, когда недвижимость приобретается на стадии раскопок. В этом случае гарантией может служить опыт разработчика, его репутация на рынке, предыдущие проекты, отзывы клиентов.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Если вы никогда не покупали кондоминиум — обычно сокращаемый до просто кондоминиума — вы можете быть удивлены тем, сколько разных вопросов нужно учитывать. Покупка квартиры – это не то же самое, что покупка дома. У вас, вероятно, будут смежные стены с вашими соседями, а также другие физические элементы, которые отличаются от отдельно стоящего дома.

Кроме того, весь процесс, который вам необходимо пройти, чтобы принять решение и получить ипотечный кредит, также может существенно отличаться.

Ключевые выводы

• Прежде чем покупать квартиру, важно понять разницу между жизнью в квартире и в доме на одну семью и определить, подходит ли вам такой образ жизни.
• Кондоминиумы, как правило, дешевле, чем дома на одну семью, и требуют меньшего обслуживания, что делает их хорошим вариантом для покупателей жилья с ограниченным бюджетом или людей, желающих уменьшить площадь.
• Получить ссуду на кондоминиум может быть сложнее, потому что некоторые кредиторы предъявляют строгие требования в отношении заполняемости квартиры и соотношения суммы ссуды к стоимости.
• Владельцы квартир должны будут соблюдать соглашения, условия и ограничения (CC&R) комплекса, в противном случае они рискуют быть оштрафованными, принужденными к соблюдению или привлеченными к суду.
• Владельцы кондоминиумов вносят ежемесячную плату, которая покрывает расходы на текущее обслуживание и ремонт мест общего пользования в комплексе, таких как территория, бассейны, вестибюли, лифты и комнаты отдыха.

Кто должен владеть квартирой?

Одна из первых вещей, которую вы должны спросить себя: «Вы тип кондоминиума?» и что именно это означает? Быть горожанином, например. Многие квартиры расположены в городских условиях. Кондоминиумы появляются в городских центрах, а некоторые даже строят объекты удобства прямо в застройке, включая продуктовые магазины, отделения банков и другие предприятия. С этим удобством может появиться больше шума и заторов.

Если вы думаете об определенном месте для потенциальной покупки квартиры, проверьте этот район в разное время дня и ночи, чтобы увидеть, насколько громко или ярко он освещен. Если вас беспокоит шум или свет, возможно, это не лучший выбор.

Одной из вещей, связанных с владением квартирой, является Ассоциация домовладельцев (ТСЖ). В нем содержится декларация об обязательствах, условиях и ограничениях (CC&R), в которой перечислены вещи, которые вы, как владелец квартиры, должны соблюдать, чтобы жить в ней. Если вы обнаружите, что не сможете соблюдать CC&R, жизнь в квартире может быть не для вас. Несоблюдение может означать, что вас могут оштрафовать, заставить подчиниться или даже подать в суд.

Кондоминиумы могут быть подходящим выбором для определенного типа людей, например, для новых домовладельцев, которые не могут позволить себе более дорогой дом для одной семьи. Кондоминиумы также предлагают преимущество низких эксплуатационных расходов. Это может быть привлекательной особенностью для пожилых людей, которые ищут меньше дома для физического управления. Кондоминиумы также могут быть привлекательным выбором для человека, который хочет жить в центре большого города.

Введение в покупку кондоминиума

Вопросы кредита

Покупка квартиры может быть более сложной, чем покупка дома. Кредиторы очень осторожны при выдаче кредитов для этого типа проживания. Обычно они требуют, чтобы в определенном проценте квартир проживали люди или, как они это называют, «занимались собственниками».

Еще одно ограничение может заключаться в том, сколько квартир может принадлежать одному инвестору. Обычно кредиторы не хотят, чтобы одному человеку принадлежало более 10% квартир в здании. Во многих случаях кредиторы также будут иметь правила, касающиеся заполняемости здания. Некоторые кредиторы требуют не менее 90% единиц, которые будут проданы, прежде чем предлагать какое-либо финансирование.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Кредиторы также могут иметь более жесткие отношения кредита к стоимости (LTV) и ограничения для тех, кто покупает квартиры. Коэффициент LTV – это соотношение стоимости квартиры и суммы долга за нее. Например, если вы вложите 20 % в покупку дома, ваш LTV составит 80 %.

Ипотечные кредиты на кондоминиумы, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA), существуют на срок до 30 лет; они известны как ссуды по Разделу 234 (c). Хотя условия для заемщиков аналогичны условиям жилищных кредитов, ограничений для кондоминиумов много; для начала в здании должно быть не менее пяти квартир.

Прочие расходы

Могут быть и другие расходы, связанные с владением квартирой. Несмотря на то, что ТСЖ предлагает страховку, вам может потребоваться также дополнительное страхование домовладельцев. Внимательно прочитайте всю документацию, чтобы убедиться, что страховка, предлагаемая ТСЖ, не перекладывает риск на вас, чтобы поддерживать более низкие страховые взносы.

Кроме того, имейте в виду, что вам нужно будет платить ежемесячную плату за кондоминиум. Все владельцы в комплексе кондоминиумов платят взносы, чтобы покрыть текущее обслуживание и ремонт мест общего пользования в комплексе. Сборы обычно покрывают обслуживание таких зон, как вестибюли, лифты, бассейны, комнаты отдыха, парковки и территорию комплекса. Некоторые средства могут быть оставлены в резерве для оплаты крупного ремонта, такого как замена крыши или наружная покраска. Плата за квартиру сильно варьируется в зависимости от размера комплекса и предлагаемых удобств.

Как избежать квартир с проблемами

Одна из самых важных вещей, которую вы можете сделать, чтобы защитить себя при покупке квартиры, — это изучить ТСЖ и присутствовать на собрании ТСЖ. Вы также можете поговорить с соседями, чтобы узнать, довольны ли они тем, как управляется квартира. Ознакомьтесь с уставом, чтобы определить, на что распространяется действие ТСЖ. Вы также можете запросить протоколы недавних собраний правления и членов, а также узнать, насколько увеличились взносы в ТСЖ за последние несколько лет.

Еще одна область для исследования — история судебных разбирательств с советом директоров, как по налогам, так и по другим общим вопросам. Вы можете обнаружить, что ожидаются судебные процессы, в которых вы, возможно, не захотите участвовать, если купите. Некоторые ассоциации кондоминиумов были вынуждены объявить себя банкротами из-за невыплаченных взносов в ТСЖ. Если они отстают в получении взносов, кредиторы также могут прекратить предлагать финансирование на единицы, что может повлиять на стоимость перепродажи.

Просмотрите финансовые отчеты на предмет просроченных платежей и резервных фондов. Хорошая ассоциация должна иметь не менее 25% валового дохода в резерве на случай непредвиденных обстоятельств и ремонта. Если у них закончатся деньги, вы можете получить оценку. Кроме того, обязательно ознакомьтесь с последними оценками налога на имущество. Если цена продажи вашей квартиры низкая, но налоговая оценка высока, вы можете получить более высокий налоговый счет, чем вы ожидали. Убедитесь, что налоги соответствуют реальной стоимости имущества.

Итог

Кондоминиумы могут быть хорошей инвестицией для правильного покупателя в правильном месте в трудные времена, хотя их может быть сложнее купить и продать, чем отдельный дом.