При покупке земельного участка нужно ли согласие супруга: Как составить согласие супруга на продажу земельного участка: образец
Содержание
Обязательно ли оформлять нотариальное согласие супруга на приобретение в собственность земельного участка — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |
Ответ юриста по земельным вопросам о наличии или отсутствии необходимости оформления нотариального согласия супруга на покупку земельного участка.
По вашему вопросу ответ следующий. Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруги. Также указанная вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Семейное законодательство РФ предусматривает, что отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Если один из супругов совершает сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Перечень случаев, при которых необходимо получать нотариальное удостоверение согласия супруга отражен в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.
Указанные правовые нормы направлены на определение правового режима распоряжения именно имуществом, приобретенным супругами в период брака.
Между тем приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью.
Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не требует обязательной нотариальной формы.
Гражданский кодекс РФ в ст. 550 и в п. 2 ст. 434 регулирует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа (имеется ввиду одного содержания, а не одного экземпляра), подписанного сторонами.
Земельный кодекс РФ в п. 2 ст. 25 указывает, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Законом не установлена государственная регистрация указанной Вами сделки.
По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не сам договор купли-продажи, за исключением договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, реализация вашего права на приобретение в собственность арендуемого вами земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
В отношении возможного наличия в административном регламенте предоставления государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков положений о необходимости предоставления нотариального согласия супруга разъяснения следующие.
В случае наличия такой нормы, она вводит для вас дополнительную обязанность, которая не предусмотрена нормативными правовыми актами РФ, регулирующими оборот земель, а также правовой режим общего имущества супругов.
В вашем случае необходимо обжаловать полученный отказ в судебном порядке.
В этом случае суд, при рассмотрении судебного дела, должен будет руководствоваться положениями п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в котором разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому ст. 12 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.
Таким образом, суд не должен будет применять указанное выше положение административного регламента, как противоречащее нормативным правовым актам РФ, имеющим большую юридическую силу.
Приобретение земельного участка не является сделкой по распоряжению недвижимостью, а потому не требует обязательного нотариального согласия супруга. Также указанная вами сделка не является сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законодательством РФ порядке, для совершения которых требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Согласие супруга на покупку недвижимости
Решение о покупке квартиры или дома – это всегда важный момент в жизни семьи, и хочется предусмотреть все возможные затруднения, возникающие при оформлении сделки купли-продажи. По общему правилу ст. 34 Семейного кодекса РФ все имущество, нажитое в браке, считается общим или совместным, в том числе и денежные средства, которые супруги могут решить потратить на покупку квартиры или иной недвижимости. Даже если регистрация права собственности производится на кого-то одного из пары, например, мужа, то автоматически предполагается согласие супруги.
Нужно ли нотариальное согласие на покупку недвижимости от супруга при заключенном брачном договоре? Рассмотрим подробнее.
Когда разрешение на покупку недвижимости обязательно
По общему правилу гражданского законодательства нотариальное согласие второго члена семьи для приобретения квартиры, дома, участка и иной недвижимости не нужно. Российское право (п. 3 ст. 35 СК РФ) предусматривает всего три случая получения обязательного согласия супруга при совершении сделок. А именно:
-
для сделок по распоряжению совместным имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; -
для сделок, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма; -
для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации.
Когда приобретение квартиры оформляется на мужа и жену, то есть они оба являются сторонами в договоре купли-продажи или договора долевого участия, выражают свою волю через его подпись, то оформлять отдельное нотариальное согласие не нужно.
Закон разрешает заключение сделок по приобретению недвижимости без нотариального оформления, то есть в простой письменной форме. Но если стороны настаивают на нотариальном закреплении воли сторон, производится покупка доли в праве, затрагиваются интересы несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, недееспособных, то надо обращаться к нотариусу для заключения сделки в его присутствии. При этом нотариус может выяснить, имеется ли согласие супруга на покупку недвижимости. Также риэлторы, перестраховываясь, часто просят предоставить им одобрение сделки второго партнера независимо от статуса покупателя или продавца.
Приобретенная недвижимость на имя одного из супругов является общей совместной собственностью в случае отсутствия брачного договора. И для распоряжения ею уже требуется согласие второго члена семьи.
Важно! В целом, согласие супруга при покупке квартиры не нужно. Но исходя из практики, в некоторых случаях его отсутствие может привести к негативным последствиям, потере, как самого имущества, так и денежных средств, потраченных на его покупку.
Покупка недвижимости и распоряжение совместным имуществом супругов
Реализовывать права собственника можно только на имущество, которое имеется в наличии. В своем определении Верховный суд РФ от 04.02.2016 № 308-КГ15-13732 однозначно указал, что хоть денежные средства в семье и общие, но приобретение недвижимости не является сделкой по распоряжению общим имуществом. А потому разрешение на покупку квартиры при оформлении её на одного из супругов не требуется. Другое дело при ее продаже. Здесь отсутствие согласия мужа или жены на сделку с недвижимостью может привести к признанию ее недействительной и восстановлению сторон в своих правах. Однако это опасно больше для покупателя, чем для продавца.
На практике при регистрации сделки с недвижимостью Росреестр не требует нотариально заверенное согласие супруга при покупке и продаже в равной степени. Регистрация перехода права при этом не приостанавливается и не прекращается, но в регистрационном деле ставится пометка о том, что разрешение супруга предоставлено не было.
Кроме того, распоряжение имуществом предполагает не только его отчуждение, но владение и пользование, а также передачу этих прав другим лицам, право накладывать на него обременение, отдавать в залог, оставаясь собственником. Для этого необходимо нотариально заверенное согласие супруга, иначе у стороны, чьи права нарушены, появляется право требования о признании сделки недействительной.
Особенности приобретения недвижимости при заключенном брачном договоре
Само по себе наличие брачного договора не является основанием для игнорирования требований п. 3 ст. 35 СК РФ. Всё зависит от условий конкретного договора и установленного в семье режима распоряжения имуществом. Можно чувствовать себя безраздельным собственником, которому не требуется согласие супруга при покупке, только если установлен режим раздельной собственности в отношении всего имущества. То есть всё приобретаемое имущество переходит в личную собственность одного из двух членов семьи и разделу и оспариванию не подлежит.
Пример из практики
Между супругами заключен брачный договор, устанавливающий режим совместной собственности на все имущество, приобретаемое в браке с некоторыми исключениями. Однако в тексте договора предусмотрено, что для совершения всех сделок с недвижимостью, стоимость которой превышает полмиллиона, требуется предварительное нотариальное согласие второго супруга.
В некоторых ситуациях имеет смысл выразить волю сторон относительно совершения покупки путем заключения брачного договора перед регистрацией сделки по приобретению недвижимости, например, в ипотеку, когда только один из партнеров выступает заемщиком. Это устранит возможность споров и разногласий в случае развода и отдельного согласия не потребуется.
Ипотечная сделка и согласие супругов
Банки при оформлении квартиры, дома, участка в ипотеку на одного из членов семьи всегда выясняют позицию второго.
И для подстраховки могут потребовать оформить согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку у нотариуса, но обязательным это требование быть не может. При этом банк точно потребует у второго супруга одобрение залога недвижимости.
В силу ипотеки при передаче права собственности на недвижимость последняя находится в залоге у банка. При этом на основании определения Верховного суда РФ от 17.03.2020 № 19-КГ20-3 сам залог рассматривается судом, как форма распоряжения имуществом, ведь если кредит будет не выплачен, то банк заберет его в счет долга.
Если оба члена семьи являются созаемщиками по договору купли-продажи недвижимости с участием кредитных средств, то свое согласие на залог они выражают подписями, заключая сделку.
В случае, когда покупателем в сделке выступает только один их них, банк требует одобрение обоих супругов на передачу недвижимости в залог на основании п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.
07.1998 № 102-ФЗ. Иначе муж или жена, узнав, что общее имущество заложено без его согласия, может оспорить сделку.
Приобретение квартиры — новостройки по договору долевого участия в строительстве, как и в случае заключения договора уступки прав требования по договору долевого строительства требует единого решения о покупке, как мужа, так и жены, поскольку данная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. И на основании нормы п. 3 ст. 35 СК РФ необходимо нотариально заверенное согласие супруга, не являющегося стороной указанной сделки.
Оформление разрешения на покупку недвижимости
Согласие супруга на покупку недвижимости надо оформлять у нотариуса. Простая письменная форма не допускается. Документ составляется на основании пожеланий волеизъявителя, в нем должно быть понятно кто, кому и на что дает свое одобрение. В разрешении на совершение сделки желательно указать конкретный объект недвижимости, можно устанавливать рамки допустимых условий для совершения покупки, например, максимальную цену.
Нотариальное согласие срока не имеет, если только его не ограничил сам волеизъявитель. Но оно должно быть сделано до подписания сделки купли-продажи. Присутствие будущего собственника недвижимости не обязательно.
Рассмотрим в таблице ниже список документов, необходимых для оформления согласия на сделку с недвижимостью:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Согласие на покупку квартиры от супруга может быть им отозвано в любой момент до обязательной регистрации сделки, например, договора долевого участия в строительстве или до нотариального ее оформления.
Для этого необходимо обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением.
Образец заявления
Образец заверенного согласия в
2023
году
Скачать
Судебная практика в случае отсутствия согласия одного из супругов на приобретение недвижимости
Если мнение второго супруга о покупке недвижимости проигнорировали, а совершение сделки скрыли, хотя разрешение должно быть получено и заверено нотариально, то он получает право требовать в суде признания сделки недействительной в течение года с того момента, как он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Так, в 2009 году в г. Махачкале Р. Дагестан муж без ведома жены приобрел в ипотеку дом в 383 кв.м. и 1 га земли. Подпись в ее нотариальном согласии на совершение сделки он подделал и предоставил в банк.
Кредит муж погасить не смог, и в 2018 году на имущество должника было обращено взыскание. Тогда-то о наличии этой ипотеки узнала жена. После прохождения всех судебных инстанций Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела дело № 20-КГ21-4-К5 и отменила решение Верховного суда Р. Дагестан и Пятого кассационного суда общей юрисдикции, указала, что применять в данном случае следует не общую норму п. 3 ст. 253 ГК РФ, а специальную, то есть п. 3 ст. 35 СК РФ, и отправила дело на новое рассмотрение.
Читайте также
Согласие на продажу квартиры от супруга
Частые вопросы
Нужно ли согласие бывшего мужа на приобретение квартиры?
+
Если брачный контракт не заключался, а раздел общего семейного имущества по добровольному согласию или на основании решения суда не производился, то бывшие супруги могут оспорить совершение сделки с недвижимостью, потребовав вернуть половину стоимости.
А также могут потребовать долю в праве на жилье.
В течение какого срока жена может оспорить сделку, если согласия супруги на покупку не было?
+
В данном случае срок исковой давности является общим и составляет три года. Он начинает исчисляться с того момента, когда она узнала или должна была узнать о совершении сделки.
Нужно ли жене получать согласие на покупку квартиры от супруга, если она сделала на него доверенность на оформление сделки?
+
По общему правилу нотариально заверенное согласие супруга для совершения сделки с недвижимостью не нужно. В данном же случае такая нотариальная доверенность по сути тождественно согласию и показывает, что муж знал о покупке и не возражал. Т.е. у него нет перспектив для оспаривания сделки купли-продажи в суде.
Требуется ли согласие жены, если недвижимость приобретается путем наследования или дарения?
+
Имущество, переданное на основании безвозмездных сделок, переходит в единоличную собственность лица, даже если оно состоит в браке.
Режим общей совместной собственности на него не распространяется. Поэтому и разрешение на его приобретение не нужно.
Заключение эксперта
Согласие на покупку недвижимости от супруга не нужно, если сделка совершается в простой письменной форме, отсутствуют дополнительные требования к самой сделке по её нотариальному удостоверению или обязательной государственной регистрации. При этом супруги, не участвующие в приобретении недвижимости, всё равно фактически приобретает право общей совместной собственности на покупку, если только брачным договором не предусмотрено иное.
Публикуем только проверенную информацию
Автор статьи
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству
Стаж 16 лет
Консультаций 30361
Специализируется на вопросах жилищного и земельного права, а также оказывает юридические консультации по недвижимости.
Помогает клиентам разобраться в решении самых сложных юридических кейсов.
Почему мой супруг должен подписывать закрывающие документы, если их нет в купчей?
Этот запрос может показаться странным, если вы являетесь единственным владельцем имущества, участвующего в сделке с недвижимостью. Но не волнуйтесь, это неплохая попытка светской беседы!
В зависимости от штата, в котором вы живете, ваша титульная компания может запросить информацию о вашем семейном положении. В соответствии с различными законодательными актами или правовыми доктринами, некоторые штаты распространяют права собственности на супругов, даже если они не зарегистрированы в документе, также называемом безымянным . Если вы живете в одном из этих мест, ваш кредитор или покупатель потребует, чтобы ваш супруг без титула подписал юридические документы для завершения сделки с недвижимостью.
Супруги, не имеющие титула, могут приобрести долю в вашей собственности тремя основными способами.
..
1. Если владелец собственности умирает без завещания
В некоторых штатах признаются права на приданое и реверанс, то есть в случае смерти владельца собственности без завещания их супруг без титула наследует долю в этом имуществе до конца своей жизни. В этих штатах супруг, которого нет в акте, должен подписать юридические документы, передающие их потенциальную долю в собственности, чтобы избежать будущих споров о праве собственности. Многие штаты отменили право на приданое и реверанс, но в некоторых местах, таких как Огайо и Арканзас, эта теория сохраняется.
2. Если имущество было приобретено во время брака
В штатах с совместной собственностью супруг автоматически получает неделимую половину доли в любом имуществе, приобретенном во время брака, даже если оно не указано в документе.
Существуют некоторые исключения из законов о совместной собственности, в том числе:
- Недвижимость, полученная в дар или по наследству
- Имущество, приобретенное до даты вступления в брак.
Если ваша титульная компания запрашивает у вас информацию о том, когда вы вступили в брак, возможно, вы находитесь в состоянии общественной собственности. Из-за личных интересов супруга, не имеющего титула, вашей титульной компании необходимо выяснить, затрагивает ли сделка с недвижимостью совместное имущество, и если да, то покупатели и кредиторы потребуют подписи вашего супруга на юридических документах.
3. Если собственность используется в качестве основного места жительства семьи
Многие штаты признают концепцию прав на усадьбу. В этих местах семейная усадьба, их основное место жительства, может быть обременена или продана только с согласия обоих супругов.
В некоторых штатах для объявления собственности в качестве усадьбы требуется зарегистрированное обозначение, в то время как в других допускается классификация, основанная только на использовании.
В этих случаях ваша титульная компания может спросить вас, живете ли вы в доме, участвующем в сделке с недвижимостью .
Это важное соображение, потому что вашему кредитору или покупателю потребуется подпись вашего супруга, не имеющего титула, для сделки, связанной с недвижимым имуществом.
В некоторых штатах предусмотрены исключения из закона о приусадебном участке для ипотеки или доверенности, которые вы использовали для покупки недвижимости.
Например:
Вы, вероятно, находитесь в штате, который признает права на усадьбу, если вашему супругу, не имеющему титула, не нужно было подписывать ипотечный кредит, который финансировал вашу покупку недвижимости, но он должен был подписать рефинансировать.
Если у вас есть какие-либо вопросы о том, почему ваша титульная компания требует, чтобы ваш супруг подписал юридический документ в связи с закрытием сделки, вы должны без колебаний задать их. Здесь, в Spruce, мы приветствуем вопросы о процессе закрытия и будем рады объяснить требования к подписанию брака, поскольку они применимы к вашей транзакции.
Свяжитесь с нами здесь: [email protected]
Это моя собственность. Почему мой супруг должен подписывать?
Наверняка многие из вас сталкивались с такой ситуацией и насколько она может быть неудобной: Сегодня день закрытия, вы приходите в прокуратуру, а продавца спрашивают: «Вы женаты?»
Ответ положительный, и продавцу сообщают, что его супругу нужно будет подписать купчую.
Чаще всего продавец отвечает: «Это моя собственность! Почему мой супруг должен подписать Акт?»
Знание причин этого требования может помочь облегчить эту неудобную ситуацию или вообще предотвратить ее.
Часто продавец приобретал свое имущество до брака, в дар или по наследству.
Причины, по которым продавец может не хотеть, чтобы его супруг подписал соглашение, могут быть самыми разными: от простого неудобства до нежелания, чтобы супруг, проживающий отдельно, знал, что делает продавец. Какой бы ни была причина, существуют супружеские права, с которыми необходимо разобраться, прежде чем собственность может быть передана свободной и свободной от всех обременений.
Что такое супружеские права и откуда они берутся?
Супружеские права изложены в Общем законе штата Северная Каролина, § 29-30, который, в частности, гласит: (a) Вместо доли без завещания, предусмотренной в G.S. 30 3.1, переживший супруг лица, оставшегося без завещания, или переживший супруг, подавший ходатайство о выборной доле, имеет право получить в качестве своей остаточной доли или выборной доли пожизненное имущество, составляющее одну треть стоимости всего недвижимого имущества, которое умерший супруг был захвачен и владел наследственным имуществом в любое время во время прикрытия.
Вкратце, этот закон говорит о том, что в случае смерти супруга-владельца супруг, не являющийся собственником, имеет право выбрать получение одной трети пожизненного имущества во всем недвижимом имуществе, принадлежащем умершему супругу, в любое во время брака вместо другого имущества супруг, не являющийся собственником, мог получить по завещанию, наследованию по закону или отказу от завещания.
Это не зависит от того, что умерший супруг давно передал недвижимость другому.
По выбору супруга, не являющегося собственником, недвижимое имущество, находившееся в собственности на момент смерти или ранее переданное, будет являться предметом одной трети пожизненного имущества супруга, не являющегося собственником. С юридической точки зрения это право называется незавершенным процентом , что означает, что это только потенциальный интерес, и он возникает из того времени, когда закон хотел защитить жену от фактического лишения наследства мужем, передавшим все свое недвижимое имущество. перед смертью.
Супруг, не являющийся собственником, не имеет права владения имуществом до тех пор, пока не умрет супруг-владелец и оставшийся в живых супруг, не являющийся собственником, не сделает выбор в соответствии с законом.
Это право используется очень редко. Однако прецедентное право Северной Каролины ясно дает понять, что даже если это право никогда не будет реализовано, оно действует как обременение недвижимого имущества, препятствующее передаче правового титула на продажу.