Уход по договору ренты москва объявления: что надо знать, особенности, риски и последствия

Содержание

что надо знать, особенности, риски и последствия

Не снимать и не покупать, а получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком, — возможно ли это? Разбираемся в нюансах ренты и рисках обеих сторон

Фото: Pixabay

Что такое договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.

Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.

adv.rbc.ru

Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди

(Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь

(Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Читайте также Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем

Плюсы договора ренты

Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.

Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.

Минусы договора ренты

Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.

Мошенники встречаются и среди людей в возрасте

(Фото: Pexels)

Читайте также ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты

(Фото: Mari Helen/Unsplash)

Комментарий эксперта

Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Что важно знать рентодателю?

— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.

Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.

— На что обратить внимание при заключении договора?

— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.

С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.

Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.

— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?

— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.

— Что необходимо учесть рентополучателю?

— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.

Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.

Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.

Как доверчивые пенсионеры после встречи с мошенниками остаются без жилья

Старости, полной любви и достатка, хотел бы любой. Но что если Бог обделил потомством или это самое потомство оказалось нерадивым, а собственные силы тают с каждым днем? Для таких случаев и предусмотрена рента – инструмент, с помощью которого многие старики могут обеспечить себе достойную жизнь. Передавая в собственность другому человеку свое имущество, пожилой человек получает взамен пожизненное содержание с иждивением. Но так ли сладки рентные отношения, как их малюют?

Квартира преткновения

В прокуратуру Витебской области обратилась 81-летняя старушка, посетовавшая: осталась без своей кровной однокомнатной квартиры. Впрочем, бабушка добровольно подарила ее знакомой. Та обязалась за это досматривать пенсионерку. Не срослось, и дело дошло до суда.

Камнем преткновения стала небольшая «сталинка» с общим санузлом и высокими потолками. Расположение однушки удачное – в самом центре Полоцка. Зато история, с ней связанная, весьма сомнительна. Ольга Ивановна (имена героев изменены по этическим причинам) отметила 80-летие и на беду сломала ногу. Как справляться, когда рядом никого, – ни детей, ни близких родственников? «Заботливая» подруга и по совместительству соседка подсказала: «Давай попросим мою дочь Светлану взять тебя под крыло. Взамен – подаришь ей квартиру».

Старушка познакомилась с потенциальной опекуншей, поразмышляла и согласилась. Нотариус пробовал отговорить пожилую полочанку от риска, предлагал более безопасный вариант – оформить договор ренты. В нем были бы прописаны обязательства каждой из сторон. Но пенсионерка, привыкшая по жизни доверять людям, решила и на сей раз не отвечать на добро подозрительностью. И какое-то время одаренная однушкой помощница действительно неплохо справлялась. И в доме приберет, и еды наготовит, даже ремонт затеяла. Случившийся у подопечной инсульт смешал все карты. Пациентку срочно госпитализировали. А через месяц, когда она немного оправилась после удара, «опекунша» не мудрствуя лукаво определила ее в отделение сестринского ухода как одинокую и нуждающуюся в постороннем уходе. Лежа на соцкойке в полном одиночестве и без перспектив оказаться дома, бедняжка поняла: ее обманули…

И тут на поиски исчезнувшей враз старушки ринулись дальние родственники. Двоюродная племянница с мамой отыскали ее в сестринской палате и забрали к себе. Сегодня бабуля, хотя и не ходит, чувствует себя сносно и с ужасом вспоминает, как поддалась на уговоры. Родственники же стали писать в различные инстанции, что, даря недвижимость, полочанка не осознавала, что делает. Эти основания, по словам начальника отдела по надзору за соответствием закону судебных постановлений по гражданским делам прокуратуры Витебской области Ирины Титковой, опровергли выводы судебно-медицинской экспертизы – даже после перенесенного инсульта бабулю признали здравомыслящей. Прокуратура выступила в интересах пожилого человека и заявила иск в суд. Сделку признали недействительной, а старушке вернули однушку.

На суде ответчица объясняла, что виной всему – обстоятельства, а решение – вынужденное. Мол, ее мама тоже пожилой человек, а присматривать за двумя беспомощными старушками ей было совсем непросто. Нам удалось выйти на связь с дальними родственниками 81-летней хозяйки квартиры. И их версия развития событий заметно отличается от той, что преподносит бывшая опекунша бабушки. Недавно вышедшая на пенсию Ирина приходится ей двоюродной племянницей. Сегодня она в основном и присматривает за старушкой. История, которой поделилась Ирина, напоминает «Санта-Барбару» полоцкого разлива. Якобы, с родственницей они всегда были дружны, но пару лет назад их отношения как черная кошка перешла. Этой «кошкой» родственники считают ту самую соседку, подговорившую бабушку на необдуманный поступок:

– Рассорила нас, да так, что Ольга Ивановна отказывалась с нами разговаривать, а, завидя на улице, делала вид, что не знакомы. Уже сейчас понимаю, что, возможно, мероприятие было запланировано задолго до несчастья, случившегося с тетей. Когда мы нашли ее в больнице, она тут же принялась просить прощения. Все осознала и поняла. Вот как бывает.

Бабушка, которая более года живет с приютившими ее родственниками, возвращаться в однушку окончательно не планирует. В окружении потерянных и снова обретенных близких ей лучше. Что в перспективе ждет многострадальную квартиру? Ирина и ее пожилая мама уверяют: чтобы жилье не «пропало», конечно, хотелось бы оформить договор ренты. Но как раз сейчас бабушке поставили диагноз деменция. При таком повороте родственникам остается консультироваться с юристами и помогать бабуле исключительно из добрых человеческих побуждений.

Я даже парня этого не помню

Еще один резонансный случай. В начале минувшего июня был заключен договор ренты между 90-летней одинокой минчанкой Галиной Юхнович и 23-летним фитнес-тренером. Парень рассказывал, что познакомился со старушкой еще четыре года назад, когда та кормила во дворе бездомных кошек, исправно приходил к ней в гости, носил домашние котлеты и отбивные, помогал по дому. И поскольку он хотел и дальше ухаживать за бабушкой, заключил с ней договор ренты. Давние знакомые старушки заподозрили неладное – прежде они не видели этого молодого человека. И одна из них, Ольга Коношенок, которая знает Галину Александровну лет 20, увезла ее до выяснения обстоятельств к себе в деревенский домик за полторы сотни километров от столицы, где она живет со своей престарелой матерью. Приютила и старушку, и трех ее кошек – единственных близких ей существ.

Парень требует вернуть бабушку – он ее ждет, наводит порядки в квартире и горит желанием помогать. Согласно договору ренты он не только не может, но и не имеет права оставить старушку в покое. Ведь за заботу о себе она передала молодому человеку квартиру, пусть небольшую и неухоженную, зато в центре Минска. Только вот сама бедняжка этого факта не помнит:

– Я даже слова такого не знаю «рента». И парня этого не помню, даже представления не имею, кто он такой, – признается мне в телефонном разговоре Галина Александровна и на мой вопрос, как же так получилось, что она с ним к нотариусу пошла, отвечает: – Наверное, черт какой-то попутал. Или он что-то обещал слишком хорошее, чего я сейчас вспомнить не могу.

Приютившая старушку Ольга Коношенок говорит, что у пенсионерки уже лет десять наблюдаются проблемы с памятью.

– Вот какой сейчас месяц, Галина Александровна? – спрашивает она старушку.

– Может быть, май? – с надеждой отвечает та.

– Вот видите. Как с таким человеком можно было заключить договор? Куда смотрел нотариус? И неужели его не насторожил тот факт, что соглашение с горемычной заключает парень, который не приходится ей ни родственником, ни даже соседом? – недоумевает Ольга.

Решить вопрос можно лишь через суд. Вот только без паспорта несчастная (отдала его парню) сделать пока ничего не может. Ольга утверждает, что по-доброму столичный опекун отдавать его не собирается. Скорее всего, старушке придется делать новый документ.

Заместитель начальника управления по надзору за соответствием закону судебных постановлений по гражданским делам Генеральной прокуратуры Сергей Абрамович утверждает, что в Беларуси довольно редки случаи, когда рентные отношения носят чисто мошеннический характер:

– По моим наблюдениям ежегодно в судах страны рассматривается не более двух десятков дел о признании ничтожности договоров ренты. И большинство из них связаны с тем, что плательщики со временем просто перестают выполнять свои обязанности. Происходит какая-то ссора, меняются жизненные обстоятельства плательщика или тот просто решает: раз квартира в моей собственности, значит, нечего беспокоиться. Хотя иногда и у нас встречаются истории сродни остросюжетному детективу.

Сергей Альфредович рассказывает случай, произошедший в прошлом году с жительницей агрогородка Ждановичи. 74-летняя бабушка, похоронив сына, несколько месяцев жила одна в квартире. Пребывая в достаточно депрессивном состоянии, познакомилась через объявление в газете с мужчиной на два года старше себя. Тот стал приезжать в гости, даже предложил зарегистрировать брак. В какой-то момент их отношения ухудшились и старики перестали общаться. Однако после прохождения бабушкой курса лечения в РНПЦ психического здоровья приезд ее знакомого не заставил себя ждать – дедуля пообещал, что будет осуществлять уход за бабушкой, обеспечивать ее всем необходимым, и старики тут же заключили договор ренты. Но как только мужчина почувствовал себя хозяином квартиры, он стал угрожать бабушке, бить ее. Спустя месяц несложившихся отношений старушка предложила знакомому расторгнуть договор. Тот – ни в какую. После очередной порции угроз бабушка оставила записку о намерении покончить жизнь самоубийством и ушла из дому. В тот же день ее обнаружили сотрудники милиции в районе железнодорожных путей. Бабушку доставили в РНПЦ психического здоровья. Оттуда она и обратилась к прокурору с просьбой предъявить в суд исковое заявление о расторжении злополучного договора.

– Нечасто обиженные старики сами обращаются в суд, – рассказывает Сергей Абрамович. – Собрать необходимые документы, надлежащим образом оформить исковое заявление, обратиться к адвокату – у редкого пожилого человека хватит на это здоровья, сил и денег. Госпошлина за рассмотрение искового заявления о признании договора недействительным небольшая – 5 базовых величин. Но для пенсионеров и эта сумма может оказаться неподъемной. Недобросовестные граждане, с корыстной целью заключающие сделки со стариками, и рассчитывают на то, что те не смогут впоследствии защитить свои права и вернуть квартиру. Выход для пенсионеров – обратиться с заявлением в прокуратуру. Но бывает, что обходится без этого. Проблему поднимают дальние родственники, соседи, давние знакомые пенсионеров. Кто-то в самом деле действует из добрых побуждений. А в некоторых случаях, будем честны, это просто новые претенденты на квартиру.

Рискуют оба

Нотариус Минского городского нотариального округа Вероника Литвинко уверена, что пожизненная рента и ее разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением – просто созданы для того, чтобы обеспечить людям достойную старость:

– Часто старики дарят квартиру внукам, думая, что те в благодарность будут за ними ухаживать. Но подарок не предполагает получение какой-либо выгоды взамен. Если человек намерен отдать имущество и получить за это заботу и поддержку, нужно заключать договор пожизненного содержания с иждивением. Тем более что в нем можно подробно прописать все условия. Чем больше прописано в договоре, тем больше гарантий того, что будут соблюдены права как одной, так и другой стороны. Закон определяет, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Однако слово «может» дает возможность заключающим сделку расширить или сузить этот перечень.

Вместе с обоюдными выгодами договор ренты, впрочем, как и многие иные сделки, несет в себе и риски для обеих сторон. За соблюдением условий договора пожизненного содержания получатель ренты следит самостоятельно, и, если плательщик нарушил свои обязательства, это дает право обратиться в суд. Но кто это сделает, если человек лежачий или малограмотный?

– Когда здоровье получателя ренты ухудшается настолько, что он уже не может защищать свои права, а лица, которое могло бы ему помочь, нет, действительно может возникнуть проблема, – говорит Вероника Литвинко.

Определенный риск есть и у плательщика ренты. Нотариус Минского городского нотариального округа Галина Иванникова рассказывает, что были случаи, когда люди по десять лет ухаживали за стариками, затем не сходились с ними в каких-либо вопросах и договор в судебном порядке расторгался:

– В таких случаях плательщик ренты остается и без квартиры, и без потраченных денег, ведь в соответствии с законом при существенном нарушении им своих обязательств имущество возвращается к получателю ренты, а плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Поймите, пожилые люди не всегда просты в общении, не каждый может найти к ним подход. В моей практике нотариуса одна пожилая женщина трижды расторгала договоры ренты. Многолетние труды как минимум троих лиц, заключивших с ней соглашение, оказались напрасными. Благо что такие истории можно пересчитать по пальцам. Главное – правильно составить договор, подробно указав все условия.

Забота с гарантией

Уберечь одиноких стариков от недобросовестных граждан помогает заключение договора пожизненного содержания с иждивением не с физическим лицом, а с государством.

– Впервые о такой форме социального обслуживания заговорили еще в 2010 году, – рассказывает председатель комитета по труду, занятости и социальной защите Мингорисполкома Жанна Романович. – Минск был определен пилотным регионом по внедрению эксперимента, который был рассчитан на период 2011–2015 годы. Сегодня мы видим, что эксперимент оправдал себя, он распространяется на другие регионы нашей страны.

По договору пожизненного содержания с иждивением за счет средств местных бюджетов получатель ренты (это гражданин не моложе 70 лет, не имеющий лиц, обязанных по закону его содержать) передает находящееся в его собственности жилое помещение административно-территориальной единице, взамен получает уход и заботу. Есть два варианта ренты. Первый – это оказание социальных услуг на основании договоров с территориальными центрами социального обслуживания населения.

– Человек остается в родных, дорогих сердцу стенах. Несколько раз в неделю к нему приходит социальный работник, готовый и пообщаться, и решить все возможные бытовые вопросы. Одинокий пенсионер чувствует и заботу, и подмогу. Ему не надо думать, как купить продукты, оплатить коммунальные услуги или, наконец, сделать ремонт, – описывает Жанна Александровна.

Второй вариант – услуги оказываются в стационарных учреждениях. Вместо проживания в собственной квартире пожилой человек выбирает переезд в дом-интернат. Там полный пансион. Не нужно убирать, готовить, стирать. Есть возможность посещать концерты и театральные постановки, заниматься в компьютерном зале, читать в библиотеке и так далее.

С 2011 года по настоящее время в Минске было заключено 24 таких договора. А вот в других регионах страны только знакомятся с данной формой социального обслуживания – постановление Совета Министров, которым предусмотрено оказание социальных услуг на основании договоров пожизненного содержания с иждивением за счет средств местных бюджетов, вступило в силу в феврале прошлого года.

Неспроста говорят: жить легко, доживать трудно. Государством многое сделано для того, чтобы у граждан была гарантия на спокойную старость. Однако вокруг их квартир крутится много желающих заполучить вожделенные квадратные метры. Поэтому все-таки важно продумать систему контроля за жильем одиноких стариков. В противном случае даже добрые начинания, к которым и относится пожизненная рента, могут привести к печальному результату.

Мнение

Людмила Кананович, депутат Палаты представителей Национального собрания

– Любой пожилой человек хотел бы прожить старость рядом с близкими, а не чужими людьми. Поэтому долг каждого из нас досмотреть своих немощных родных. Важно на собственном опыте показывать детям, внукам, как мы относимся к престарелым людям, чтобы не прервалась традиция помогать друг другу. У меня папа 16 лет лежал больной, парализованный. Смотрели за ним я и мой брат, а глядя на нас, ухаживали за дедушкой и наши дети.

Но не у всех стариков есть родственники. Достаточно много совершенно одиноких людей. И в нашей стране есть немало законодательных актов, связанных с уходом за ними. В частности, у пенсионеров есть возможность заключить договор ренты – это хороший способ обеспечить себе хорошую, нормальную старость. Но важно, чтобы это был честный договор. Когда соглашение заключается с государственной структурой – это одно дело. А когда с физическим лицом? Как не попасться в руки мошенников? Необходимо, чтобы договор был грамотно составлен, чтобы в нем были четко прописаны условия иждивения, учтена вероятность ухудшения здоровья пожилого человека. Сразу он может нуждаться в уходе не более двух часов в день, а ведь может так случиться, что уход понадобится с утра до вечера. Неплохо было бы, чтобы старик не один шел на такие сделки, чтобы рядом с ним был человек с юридическим образованием, который проверил бы правильность составления договора, законопослушность гражданина, заключающего сделку, убедился бы в его добрых намерениях.

Цифра

С начала 2017 года в стране заключено порядка 150 договоров пожизненного содержания с иждивением. Как сообщают в Белорусской нотариальной палате, количество таких соглашений с каждым годом растет.

А как у них

В США принято, чтобы пожилые люди старше 80 лет проживали в специальных комплексах, где они получают уход и специализированную помощь. Такие учреждения больше похожи не на больницы, а на отели. Но и стоят они соответственно. Ежемесячно за проживание в них приходится отдавать в среднем 3,5 тысячи долларов. Финансируется все за счет собственных средств пенсионеров.

В Германии существует обязательное страхование на случай необходимости ухода в старости или в связи с немощностью. Ежемесячно в страховой фонд отчисляется около 2 % от зарплаты. В большинстве случаев к нуждающимся в уходе помощники и медсестры приезжают на дом, так как пребывание в специализированных учреждениях обходится недешево – около 3,5 тысячи долларов в эквиваленте. Страхование по уходу не покрывает и половины этой суммы, доплачивать вынуждены родственники.

В странах Центральной Азии обязанность заботиться о престарелых родителях впитывается с молоком матери. Те, кто оставляет их на произвол судьбы, подвергаются общественной критике, а еще отвечают перед законом. Например, в Таджикистане для тех, кто отказывается от опеки над престарелыми родителями, предусмотрена уголовная ответственность в виде лишения свободы до трех лет.

Сделка со смертельным исходом

Недавно в Москве на скамье подсудимых оказалась группа «черных риелторов». Жертв искали через общественные и благотворительные организации, обычно останавливая выбор на пенсионерах, которые имели либо хронические сердечно-сосудистые заболевания, либо проблемы с алкоголем. Один из мошенников входил в доверие к старикам, заключал с ними договор ренты, а его напарники спустя какое-то время лишали их жизни, делая уколы со смертельной инъекцией.

Анна Наумова, «Народная газета», 24 августа 2018 г.

Американская сеть домов престарелых столкнулась с борьбой с арендодателями из-за дефолта в битве за месяцы невыплаченной арендной платы, растущей проблемы в отрасли, где выселение выставит на улицу тысячи пожилых людей.

За последнее десятилетие многие сети домов престарелых передали свою собственность компаниям по недвижимости, чтобы раскрыть ценность. Теперь этим арендодателям нужно иметь дело с операторами, которые не платят арендную плату, не причиняя вреда тысячам пожилых жителей.

В иске, поданном в августе, арендодатель HCR ManorCare, Quality Care Properties Inc, заявил, что сеть задолжала более 300 миллионов долларов по арендной плате в 292 центрах квалифицированного ухода и престарелых.

ManorCare должна до 18 октября ответить на иск, поданный Quality Care с целью заменить руководство назначенным судом управляющим, который будет контролировать все, от стирки и питания до ухода за пациентами в учреждениях ManorCare.

Как правило, арендодатель может выселить арендатора, который не платит арендную плату.

«Однако, поскольку арендованное имущество предназначено для примерно 30 000 пациентов, многие из которых пожилые, уязвимые и нуждаются в специализированном уходе, резкое выселение может нанести значительный ущерб», — говорится в иске Quality Care, поданном в суд штата Калифорния 17 августа.

Компания ManorCare отказалась от комментариев, но сообщила в июне, что в течение нескольких месяцев ведет переговоры по основному соглашению об аренде и по-прежнему привержена обеспечению высококачественного ухода за пациентами.

Компания ManorCare, расположенная в Толедо, штат Огайо, является крупнейшей сетью домов престарелых, испытывающей финансовые затруднения. Но другие сети с кредитным плечом борются с уменьшением возмещения, более высокими затратами, меньшей загрузкой и усиленным федеральным контролем за выставлением счетов.

Назначены приемные для замены руководства в небольших региональных сетях. По словам аналитиков и консультантов, многие в отрасли здравоохранения наблюдают за тем, как разыграется первое противостояние между такой крупной национальной сетью и Quality Care, специализированным инвестиционным фондом недвижимости.

Genesis Healthcare Inc, которая позиционирует себя как крупнейший в США оператор учреждений квалифицированного ухода, в прошлом году согласовала изменения в своих генеральных соглашениях об аренде с владельцами REIT, чтобы придать ей больше гибкости. В этом году акции компании потеряли около 75 процентов своей стоимости.

По словам юристов и консультантов, в связи с тем, что все больше квалифицированных медицинских учреждений не выполняют свои обязательства по аренде, владельцы недвижимости все чаще обращаются к конкурсным управляющим как к альтернативе выселению или банкротству.

Приемник может обеспечить непрерывность ухода за пациентами и жителями при подготовке учреждения к переходу к новому владельцу или оператору. Процесс дешевле и стабильнее, чем процедура банкротства.

«Это лучшее лекарство для арендодателя или кредитора», — сказала Сюзанна Кениг, президент компании SAK Management Services, занимающейся долгосрочным ремонтом медицинских учреждений.

Quality Care согласилась по крайней мере на одно снижение арендной платы для ManorCare и заявила, что рассматривает возможность продажи недвижимости другому оператору.

Предвидя встречные ветры в отрасли, в том числе неопределенность в отношении платежей Medicaid, которые покрывают более 60 процентов расходов на квалифицированные дома престарелых, некоторые из крупнейших медицинских REIT диверсифицировались в прошлом году, отказавшись от отрасли.

Quality Care, например, была выделена в 2016 году более крупным инвестиционным фондом недвижимости HCP Inc, который приобрел активы ManorCare у фонда прямых инвестиций Carlyle Group LP в 2010 году за 6,1 миллиарда долларов.

Специалисты отрасли говорят, что еще одним результатом может стать поглощение ManorCare компанией Quality Care. Это воссоединит сеть с ее недвижимостью, но вынудит Quality Care отказаться от статуса REIT, который пользуется более благоприятным налоговым режимом.

Репортаж Трейси Ручински; Под редакцией Ноэлин Уолдер и Дэна Греблера

10 условий, которые необходимо включить в договор аренды

10 условий, которые необходимо включить в договор аренды от Belle Wong, J.D.

Условия вашего договора аренды важны для защиты ваших прав как владельца недвижимости.

Belle Wong, J.D.
, обновлено 08 марта 2023 г. · 4 минуты чтения

Если вы являетесь арендодателем и сдаете недвижимость в аренду, важно иметь письменное соглашение об аренде. Если у вас и вашего арендатора когда-либо возникнет юридический спор, ваши шансы на благоприятный исход улучшатся, если у вас будет письменное соглашение.

Однако ваш договор аренды должен включать некоторые основные условия аренды.

Что такое договор аренды?

Договор аренды — это документ, который действует как договор между вами и вашим арендатором и определяет условия аренды. Вы можете написать его в удобной для вас форме, потому что вы можете решить, что входит в соглашение.

Большинство договоров аренды являются краткосрочными, например, помесячная аренда, тогда как договоры об аренде обычно заключаются на более длительные периоды аренды, например, на шесть месяцев, год или более.

Договор аренды — хорошая идея, если вы хотите убедиться, что ваш арендатор надежный, или если вы снимаете комнату в доме, в котором живете. Легче расторгнуть ежемесячную аренду, чем долгосрочную аренду.

Как составить соглашение об аренде

Помесячное соглашение об аренде должно включать определенные положения, чтобы соглашение защищало вас. Часто бывает полезно, чтобы юрист подготовил для вас договор аренды, даже если это всего лишь документ на одной странице, особенно если вы впервые арендодатель.

Можно включить множество положений, но основной договор аренды должен включать как минимум следующие 10 условий:

Укажите стороны соглашения и адрес собственности, которой вы владеете. Убедитесь, что вы указали имена всех жильцов, проживающих в доме, и их контактную информацию. Укажите свое имя и контактную информацию, а также адрес собственности. Опишите свойство, если оно не имеет номера. Например, если это комната в доме, вы можете указать, что недвижимость является «спальней на третьем этаже», если на этом этаже есть только одна спальня. Будьте точны.
Срок аренды и как он заканчивается. Укажите срок действия, например помесячную аренду или трехмесячную аренду. Начните срок аренды с первого числа месяца. Укажите, сколько времени вы и арендатор должны уведомить, если кто-либо из вас хочет расторгнуть соглашение. Узнайте у юриста или в местном строительном отделе о конкретных законах, регулирующих, сколько времени вы и арендатор должны уведомлять о расторжении для краткосрочных или ежемесячных соглашений.
Арендная плата и залог. Укажите размер арендной платы в месяц и где и как арендатор должен платить арендную плату. Если вы будете принимать кредитные карты по телефону, заявите об этом. Если вы хотите, чтобы арендатор ежемесячно присылал чек об арендной плате, укажите адрес. Включите сумму любых штрафов за просрочку платежа, но убедитесь, что они не являются чрезмерными. Также укажите сумму залога. Узнайте в местном строительном отделе об ограничениях суммы, которую вы можете получить в качестве залога и пени за просрочку платежа.
Что входит в стоимость аренды. Укажите, предоставляете ли вы какие-либо коммунальные услуги, такие как электричество, газ, тепло и кабель. В качестве альтернативы укажите ответственность арендатора за коммунальные услуги. Четко определите, что входит в арендную плату, а что нет. Если вы предоставляете бытовую технику и мебель, перечислите их по имени, например, посудомоечную машину, плиту, холодильник, кровать и диван.
Домашние животные. Укажите, разрешены ли домашние животные, какие типы, сколько и за какие дополнительные сборы взимается дополнительная плата. Четко укажите, что арендатор не может привезти с собой какое-либо другое домашнее животное, если вы хотите ограничить тип животного. Вы также можете выбрать политику запрета домашних животных. Укажите это в договоре аренды.
Имя каждого жильца и количество жильцов. Если вам не нужны дополнительные жильцы, укажите, что арендатор — единственный человек, которому разрешено занимать помещение. Перечислите всех жильцов и укажите, например, что не более двух человек могут занимать арендуемое помещение. Укажите, что это соглашение заключается только между вами и вашим арендатором и что арендатор не может сдавать в субаренду или переуступать арендную плату.
Доступ арендодателя к собственности для ремонта, технического обслуживания и осмотра. Укажите, какое уведомление вы дадите, чтобы войти в помещение для ремонта, кроме срочного ремонта. У многих местных сообществ есть свои собственные требования к уведомлению, в то время как в некоторых штатах действуют единые требования по всему штату, поэтому обсудите это со своим юристом или местным строительным отделом. Укажите, что отказ арендатора предоставить вам доступ для необходимого ремонта является основанием для расторжения договора. Также укажите, за какой ремонт отвечает арендатор.
Правила аренды. Перечислите, что вы ожидаете от арендатора, например, запрет на незаконные действия, курение в помещении и отсутствие шума после определенного часа. Укажите, что вы можете расторгнуть соглашение, если арендатор не соблюдает правила аренды, и что арендатор несет ответственность за судебные издержки, если вам придется подать на арендатора в суд для обеспечения соблюдения соглашения.
Поврежденное имущество. Укажите, что арендатор несет ответственность за ущерб, кроме нормального износа. Включите, что арендатор должен вернуть помещение в «чистом виде». Укажите, что арендатор несет ответственность за судебные издержки, если вы обращаетесь в суд за поврежденным имуществом.
Подписи. Вы и арендатор должны подписать соглашение и поставить дату внизу.