Вспомогательный вид разрешенного использования это: Вид разрешенного использования капитальных объектов: порядок установления и изменения

Вид разрешенного использования капитальных объектов: порядок установления и изменения

Под видом разрешенного использования объектов капитального строительства понимается его допустимое функциональное назначение (индивидуальный жилой дом, торговый центр, объект производственного назначения и т.д.).

Правовое регулирование установления, определения и изменения видов разрешенного использования объектов капитального строительства зависит от того, приняты ли в соответствующем населенном пункте, где расположен объект недвижимости, правила землепользования и застройки.

До принятия Правил землепользования и застройки вид разрешенного использования объектов недвижимого имущества определяется на основании данных его технического учета.

Какого-либо формального перечня видов разрешенного использования объектов капитального строительства в настоящее время не существует, равно как не существует и формализованного (установленного нормативными актами) порядка их определения.

Вид разрешенного использования объекта капитального строительства в большинстве случаев определяется на основании акта о вводе данного объекта в эксплуатацию, подписываемого в том числе с участием представителей уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления, поскольку именно данным документом публично подтверждается конкретный вид функционального использования того или иного объекта капитального строительства.

До принятия правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства должно осуществляться в том же порядке, что и при изменении вида разрешенного использования земельного участка.

После принятия правил землепользования и застройки, применительно к видам разрешенного использования объектов капитального строительства начинают действовать правила, аналогичные правилам, установленным для земельных участков.

Для каждого объекта капитального строительства устанавливаются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования.

Основные виды разрешенного использования объектов капитального строительства, так же как основные виды разрешенного использования земельных участков, выбираются правообладателями самостоятельно без каких-либо согласований и разрешений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами (например, при переводе помещений из жилого фонда в нежилой и т.п.).

Конкретные основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются правилами землепользования и застройки применительно к каждой территориальной зоне.

Разрешенное использование земельного участка и объектов капитального строительства находятся в тесной взаимосвязи. Если применительно к незастроенному земельному участку его правообладатель выбрал один из основных видов разрешенного использования участка, то он вправе строить на участке только те объекты недвижимости, которые соответствуют набору основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства, соответствующих основному виду разрешенного использования земельного участка.

С другой стороны, изменение вида разрешенного использования существующего объекта должно быть осуществлено одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Выбор условно разрешенного вида использования объекта капитального строительства допускается при наличие соответствующего разрешения уполномоченного публичного органа.

Под вспомогательными видами разрешенного использования объектов капитального строительства понимаются отдельные объекты недвижимости, технологически или функционально связанные с объектами капитального строительства, построенными или подлежащими строительству на земельном участке и отнесенные к основным или условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства выбираются правообладателями участков самостоятельно без прохождения каких-либо согласований и получения каких-либо разрешений.

Аналогично с земельными участками решаются вопросы, касающиеся эксплуатации объектов капитального строительства, не соответствующих установленными правилами землепользования и застройки (градостроительным регламентам для соответствующей территориальной зоны):

• объекты капитального строительства могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия;
• реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции;

В случае, когда на земельный участок наложен запрет на строительство, осуществление указанной реконструкции допускается без снятия запрета на строительство.

Изменение видов разрешенного использования объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Одной из главных характеристик земельного участка, во многом определяющей его экономическую ценность, является возможность использования участка тем или иным способом.

Для каких целей может быть использован участок? Возможно ли на нем строительство капитальных объектов? Каким может быть назначение этих объектов? Каковы допустимые площадь возводимых на участке объектов, этажность и плотность застройки?

Ответы на все указанные вопросы охватываются понятием «градостроительный регламент земельного участка».

Составными элементами градостроительного регламента земельного участка являются:

• виды разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вид разрешенного использования — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Под функциональным использованием в данном случае понимается конкретный вид деятельности, который может быть осуществлен на конкретном земельном участке.

Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» возможно осуществление деятельности по выращиванию и/или переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.

Вид разрешенного использования земельного участка определяет возможность строительства на нем капитальных объектов, их функциональное назначение, а также возможность реконструкции уже существующих на участке капитальных объектов.

Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Предельные параметры земельного участка – это максимальный и минимальный допустимые размеры земельного участка, которые учитываются на стадии формирования земельного участка, в том числе при разделе или выделе, а также при предоставлении земельного участка. Предельные параметры устанавливаются исходя из вида разрешенного использования участка и расположенных на нем капитальных объектов с учетом санитарно-технических, пожарных и иных правил.

Предельные параметры разрешенного строительства – это максимальная допустимая площадь возводимых на участке объектов, их этажность и плотность застройки – то есть основные характеристики возможного на участке строительства.

Ограничения использования земельных участков устанавливают пределы использования земельных участков с учетом существующих публичных интересов.

Ограничения могут касаться параметров строительства (ограниченная высотность здания в связи с ее пролеганием на трассе захода на посадку воздушных судов), назначения строящихся объектов (например, запрет на размещение складов в охранной зоне ЛЭП), видов осуществляемой на участке деятельности (запрет на выгул скота в 1-й полосе защиты источников питьевого водоснабжения) и прав иных лиц на доступ к участку (доступ для обеспечения ремонта городских коммуникаций, проходящих через участок).

Основными вопросами, которые возникают на практике применительно к градостроительному регламенту земельного участка, являются:

1. оценка правомерности установления земельному участку и капитальным объектам того или иного вида разрешенного использования, существенно влияющего на параметры его использования (возможность строительства либо реконструкции на участке, параметры такого строительства) и стоимость землепользования;
2. определение надлежащего вида разрешенного использования земельного участка и иных элементов его градостроительного регламента;
3. изменение вида разрешенного использования земельного участка в целях строительства/реконструкции на участке, смены профиля использования участка либо оптимизации земельных платежей;
4. оценка экономических последствий изменения вида разрешенного использования, включая оценку платы за такое изменение и последующую корректировку земельных платежей.

Порядок и возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от двух факторов: наличия утвержденных правил землепользования и застройки, а также вида прав на земельные участки.

Если правила землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок, утверждены, действует следующий порядок.

Один основной вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен на другой вид разрешенного использования по заявлению собственника земельного участка.

Для этого собственник обращается в орган местного самоуправления, получает выписку из правил землепользования и застройки в отношении своего земельного участка, после чего направляет в орган кадастрового учета заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Принятие публичными органами каких-либо решений, постановлений и прочих распорядительных актов для изменения одного основного вида разрешенного использования на другой не требуется.

Правом на изменение одного основного вида разрешенного использования земельного участка на другой наделен собственник земельного участка.

Арендатор земельного участка связан видом разрешенного использования, установленного для участка публичным собственником, а также целью использования участка, указанной в договоре аренды, в связи с чем не может самостоятельно выбирать виды использования участка из основных и условно разрешенных видов использования земельных участков.

Кроме этого, с 01 марта 2015 года изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на торгах, прямо запрещено законом.

Для изменения основного вида разрешенного использования на условно разрешенный необходимо получение разрешения на условно разрешенный вид использования.

Для этого заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган местного самоуправления или субъекта Федерации с соответствующим заявлением и документами, обосновывающими необходимость изменения вида использования. Публичный орган проводит публичные слушания по вопросу изменения вида использования участка, учитывает мнение смежных землепользователей, после чего принимает решение о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования либо отказе в его выдаче.

Выдача разрешения является правом, а не обязанностью публичного органа, то есть в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может быть немотивированно отказано.

В ряде случаев изменение вида разрешенного использования может быть осуществлено в принудительном порядке.

Например, до принятия правил землепользования и застройки земельному участку и расположенным на них капитальным объектам был установлен вид разрешенного использования. После принятия правил землепользования и застройки ранее установленные для участка и капитальных объектов виды использования не вошли в перечень видов, определенных для данной территориальной зоны правилами землепользования и застройки.

По общему правилу, эксплуатация таких объектов и земельного участка без изменения вида использования возможна, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Однако, если такая опасность имеется, эксплуатация капитальных объектов может быть запрещена.

Новое строительство либо реконструкция на земельном участке допустимы только при условии приведения вида использования участка и капитальных объектов в соответствие с правилами землепользования и застройки.

В отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на основании результатов публичных слушаний, организуемых уполномоченным органом власти местного самоуправления.

Если в отношении территории, на которой расположен земельный участок, принят проект планировки, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется без проведения публичных слушаний.

Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

Разделы статьи:

1. От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
2. Виды разрешённого использования земельных участков
3. Основные ВРИ земельных участков
4. Условно разрешённые виды использования земельных участков
5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

 

1.

От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ

 

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»: 

• земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
  • виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
  • деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
  • все территориальные зоны имеют границы
  • внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом

• градостроительный регламент определяет:
  • виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
  • минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров 
  • виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
  • параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др. ) 

• описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
• чтобы получить информацию о том, как можно использовать участок и что на нём можно строить, достаточно заказать Выписку из ПЗЗ о градостроительном регламенте территориальной зоны, в границах которой расположен ЗУ с таким-то кадастровым номером:
  • запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения 

Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:

• с учётом исторически сложившихся условий использования территории
• с использованием материалов такого документа, как  Классификатор видов разрешенного использования
  • утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года

• на основе положений земельного и градостроительства законодательства

Документы градостроительного зонирования:

• регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
• для каких видов деятельности участки не могут быть использованы 

 

2.

 Виды разрешённого использования земельных участков

 

Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.

Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:

1. в пределах целевого назначения ЗУ
2. в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения

В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.

К примеру:

• ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
  • строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
  • разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур

• ВРИ ЗУ «ведение садоводства» с кодом 13.2
  • допускается строительство жилого дома

Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:

• ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны  
• назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны  

ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):

1. основные
2. условно разрешённые
3. вспомогательные

Основные ВРИ ЗУ и ОКС:

• устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2. 1 статьи 37 ГрК РФ).
• указываются в Классификаторое ВРИ:

В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):

1. Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
   • земли с/х назначения
   • земли населенных пунктов
   • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
   • земли особо охраняемых территорий и объектов
   • земли лесного фонда
   • земли водного фонда
   • земли запаса

2. Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
   • из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)

3. Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования 
4. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется 

В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):

• в соответствии с градостроительным регламентом:
  • из числа видов, предусмотренных этим регламентом

• при условии соблюдения требований технических регламентов

 

3.

 Основные ВРИ земельных участков

 

К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.   

При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:

• в самостоятельном порядке (без согласований)
  • в совокупности со вспомогательным видом использования

• подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела:
  • внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется 

Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ. 

Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:

• жилых – в нежилые помещения
• нежилых – в жилые помещения

осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Существующий основной  ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.

В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:

• сельскохозяйственное
• жилая застройка
• общественное использование объектов капитального строительства
• предпринимательство
• отдых (рекреация)
• производственная деятельность
• транспорт
• обеспечение обороны и безопасности
• деятельность по особой охране и изучению природы
• лесное
• водные объекты
• общее пользование территории

Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.

К примеру, раздел Классификатора «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:

• для индивидуального жилищного строительства (код 2. 1)
• малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
• для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
• блокированная жилая застройка (код 2.3)
• передвижное жильё (код 2.4)
• среднеэтажная застройка (код 2.5)
• многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
• обслуживание жилой застройки (код 2.7)
• объекты гаражного назначения (код 2.7.1)

Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:

• размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3 надземных этажей)
• производство с/х продукции
• размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
• содержание с/х животных

Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).

При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.

 

4. Условно разрешённые виды использования земельных участков

 

Не во всех случаях основной ВРИ недвижимости (ЗУ или ОКС) позволяет эксплуатировать его достаточно эффективно. Градостроительный регламент территориальной зоны позволяет собственнику недвижимости рассмотреть   возможность применения условно разрешённого вида использования. 

Условно разрешённый вид использования (УРВИ) земельного участка или ОКС не относится к основным. Несложно заметить, что название вида использования «подсказывает», что получение УРВИ возможно лишь при определённых разрешениях.

Чтобы установить УРВИ потребуется провести дополнительные согласования – в следующем порядке:

• в комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, в которой оценивается эффективность задачи:   
  • целесообразность изменения ВРИ
  • последствия изменения ВРИ для окружающей среды
  • правовые и экономические последствия для соседних землепользователей 

• на публичных/общественных слушаниях:
  • в ходе слушаний участники высказывают замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта (ЗУ или ОКС) на условно-разрешенный
  • результаты слушаний фиксируются в протоколе 

• с главой администрации поселения, который, на основе итогов рассмотрения вопроса в комиссии по ПЗЗ и на общественных слушаниях, принимает решение:
  • или об установлении испрашиваемого условно разрешённого вида использования ЗУ
  • или об отказе в установлении для земельного участка УРВИ  

Таким образом, одним из отличий условно разрешённого вида использования (УРВИ) ЗУ и ОКС от основного ВРИ является зависимость выбора необходимого УРВИ от согласований и разрешений: 

• при выборе вида из основных ВРИ не требуется получение согласований и разрешений от органов власти
• для выбора одного из УРВИ требуется получение от местной администрации разрешения на этот вид использования 

Порядок получения разрешения на условно разрешённый участка установлен Градостроительным кодексом РФ (статья 39):

• правообладатель направляет заявление в комиссию по ПЗЗ
• по итогам рассмотрения заявления комиссия направляет протокол заседания в орган местного самоуправления (в администрацию местного поселения)
• администрация:
  • организует и проводит публичные слушания
  • готовит заключение (решение главы администрации):
    1. или о предоставлении разрешения на УРВИ
    2. или отказ в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин

Если решение о установлении для участка УРВИ будет положительным, то решение направляется в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом виде использования ЗУ в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

 

5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

 

Вспомогательные виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ:

• могут применяться только совместно с основными и условно разрешёнными видами:
  • не должны быть преимущественными

• выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено (подпункт 3 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ).
• позволяют собственникам и арендаторам участков и недвижимости использовать часть площадей под деятельность, не предусмотренную основным видом разрешённого использования, указанным в ЕГРН

Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

• технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
• проезды общего пользования
• объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т. д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
• благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
• хозяйственные площадки
• общественные туалеты
• объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
  • торговли
  • общественного питания
  • бытового обслуживания

• объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
• объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
• другие

 

П

олезно знать

 

• Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
• Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ ЗУ (2019) можно здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
• С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• Как провести раздел участка – здесь
• Проверить состояние вопроса и уточнить статус своей земли можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
• С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь

Вспомогательное улучшение земли

Эта функция требует, чтобы JavaScript был включен с на .

Роксана Кейс

(Бангор, Пенсильвания)

Вопрос посетителя: Я живу в жилом районе. Через дорогу участок зонирован под жилую застройку, но классифицируется как подсобное благоустройство. Это свалка. Что такое вспомогательное благоустройство?

Ответ редактора: Как и многие термины, связанные с планированием, этот термин может иметь местные различия. Мы не можем ответить на ваш вопрос точно, но мы можем дать некоторые варианты того, что предназначено.

В большинстве постановлений о зонировании приводится список разрешенных видов использования в пределах каждого района зонирования (в данном случае жилой). Затем либо в конкретном списке для отдельного района зонирования, либо в более общем списке в конце показано то, что часто называют разрешенным вспомогательным использованием.

Наиболее распространенными примерами вспомогательного использования жилой зоны являются отдельно стоящие гаражи и складские помещения.

Таким образом, вспомогательное использование является чем-то второстепенным по отношению к основному использованию земли, в данном случае это дом. Дополнительная часть идеи состоит в том, что вспомогательное использование является общим для этого основного использования. Таким образом, каким бы крошечным ни был магазин, он не мог быть подсобным помещением в районе жилого зонирования.

Теперь единственная часть вашего вопроса, которая нас озадачила, это то, что вы говорите, что все, что находится через дорогу от вас, является вспомогательным улучшением земли. «Улучшение» в терминах недвижимости или планирования означает структуру или здание. Во многих штатах оценка имущества делится на сумму за землю и сумму за улучшения (в переводе на английский язык это будут здания в жилом районе).

Так что, возможно, через дорогу от вас находится старый гараж или сарай, а основной дом был снесен.

Если вас беспокоит состояние этого здания или зданий, вы должны иметь возможность запросить такой же уровень соблюдения норм, как и в случае с домом.

Или, может быть, этот посетитель имеет в виду, что то, что находится через дорогу от нее, буквально свалка, то есть неформальное место, где люди сбрасывают мусор. В этом случае мы понятия не имеем, что может означать вспомогательное улучшение.

Если вам нужна дополнительная информация, вы должны спросить у администрации вашего города, города или округа, в зависимости от того, что находится под контролем, о значении вспомогательного улучшения земли в данном конкретном случае.

Мы надеемся, что ваши местные органы власти имеют достаточно средств защиты, чтобы вы могли заставить их потребовать от владельца собственности убрать всю свалку, которая может существовать через дорогу от вас.

Нажмите здесь, чтобы оставить комментарий

Присоединяйся и напиши свою собственную страницу! Это легко сделать. Как? Просто нажмите здесь, чтобы вернуться к Задайте вопрос по зонированию .

Подпишитесь на нашу ежемесячную рассылку по электронной почте  ПОЛЕЗНОЕ СООБЩЕСТВО ПЛЮС , в которой вы найдете краткие статьи или советы по актуальным темам для районов, поселков и городов, общественных организаций, сельской местности и наших международных друзей. Отписаться в любое время. Попробуйте.

Требования к зонированию дополнительной жилой единицы

Кодекс зонирования Портленда разрешает добавлять вспомогательные жилые единицы (ADU) на участке к дому, пристроенному дому, сборному дому или дуплексу в жилых зонах, коммерческих зонах и Центральная зона занятости (EX), как описано в главе 33.205 Кодекса городского зонирования. ADU предоставляют дополнительные единицы жилья, соответствующие внешнему виду и масштабу индивидуальной застройки, позволяют более эффективно использовать существующий жилой фонд и инфраструктуру, а также предлагают различные варианты жилья. Они могут быть созданы путем преобразования части существующей основной структуры, добавления площади к существующей основной структуре, преобразования существующей вспомогательной структуры или строительства нового здания.

Кодекс зонирования определяет дополнительную жилую единицу как вспомогательную жилую единицу меньшего размера на том же участке, что и основное строение. Тендерные дома для плавучих домов не включены в это определение; плавучий дом не может иметь ADU. ADU включает в себя собственные независимые жилые помещения с удобствами для сна, приготовления пищи и санитарии, предназначенные для проживания независимо от основной жилой единицы. (Квартира может иметь отдельный внешний вход или вход во внутреннюю общую зону, доступную снаружи).

Краткое изложение стандартов зонирования

Базовые зоны (Главы 33.110, Одноквартирные зоны, Глава 33.120, Многоквартирные зоны, Глава 33.130, Коммерческие зоны и Глава 33.140, Зоны занятости и промышленные зоны) содержат стандарты для всех обособленных принадлежностей. конструкции, в том числе отдельные ADU. Глава 33.205 Кодекса зонирования Портленда содержит дополнительные требования для всех дополнительных жилых единиц (ADU). Кодекс зонирования Портленда можно найти здесь. Ниже приводится краткое изложение этих стандартов.

Общие  пособия

Зоны, в которых разрешены ADU, — жилые, коммерческие и центральные рабочие места (EX).

Один ADU допускается на участках с пристроенным к дому или готовым домом . В зонах от РФ до R2.5 участок также должен иметь право на первичное строение в соответствии с 33.110.202, а участки с пристроенным домом должны соответствовать минимальному пороговому размеру (см. ниже).

В зонах от R20 до R2.5 разрешен один ADU на сайтах с дуплекс (две квартиры в одном отдельно стоящем здании), когда участки выходят на улицу, обслуживаемую городом, или фасад на пешеходные переходы, созданные исключительно для пешеходов и велосипедистов, которые выходят на улицу, обслуживаемую городом. В многоквартирных, коммерческих и EX зонах допускается наличие одного ADU на объектах с дуплексом независимо от того, обслуживается ли улица городом. Во всех случаях на сайте с дуплексом ADU должен быть отсоединен от дуплекса.

В некоторых случаях может быть разрешено до двух ADU:

• В зонах от R20 до R2. 5 допускается наличие двух ADU на участках с домом , пристроенным домом или сборным домом , если участок соответствует минимальному размеру порог, не находится в зоне наложения «Ограниченные участки» («z») и имеет фасад на обслуживаемой улице или выделенный пешеходный переход к обслуживаемой улице. Только один из ADU может быть внутренним. На сайтах с дуплексом допускается только один ADU .
• В многоквартирных, коммерческих и взрывоопасных зонах допускается использование двух ADUS на участках с домом , пристроенным домом или готовым домом независимо от размера участка или фасада улицы. Только один из ADU может быть внутренним по отношению к основной структуре сайта.

ADU не допускаются с другими типами застройки (например, триплексами, четырехквартирными домами, плавучими домами или многоквартирными домами).

Краткосрочная аренда и занятие домашним хозяйством

ADU разрешены на объектах с краткосрочной арендой аксессуаров типа A, как описано в главе 33. 207 Кодекса зонирования Портленда. Краткосрочная аренда аксессуаров типа А – это когда гостям сдается не более двух спален на ночь и гость арендует спальню(-и) менее 30 дней подряд. ADU могут использоваться в качестве краткосрочной аренды аксессуаров типа A при наличии соответствующего разрешения. Однако спальня(и), используемые в качестве вспомогательной краткосрочной аренды, не могут быть расположены в ADU, если отказ от SDC был предоставлен на основании зарегистрированного соглашения, как описано в Разделе III.B.2.b.

ADU разрешены на участках с краткосрочной арендой вспомогательных помещений типа B , как описано в главе 33.207 Кодекса зонирования Портленда, если дополнительная жилая единица соответствует подразделу 33.815.040.B.1 Кодекса зонирования Портленда. Однако эти спальни не могут находиться в ADU, если отказ от SDC был предоставлен на основании записанного соглашения, как описано в Разделе III.B.2.b. Краткосрочная аренда аксессуаров типа B — это когда от 3 до 5 спален сдаются в аренду гостям на ночь.

ADU не допускаются на сайтах с домашним занятием типа B. Домашнее занятие типа B – это занятие, при котором жители используют свой дом в качестве места работы, а на объект приходят либо один сотрудник, либо клиенты. Примерами являются консультирование, репетиторство и стрижка волос.

Припуски на размеры

Общие . Максимальный размер ADU может составлять не более 75 % жилой площади основного здания (или больше двух единиц в дуплексе) или 800 квадратных футов, в зависимости от того, что меньше. Ограничение по размеру не распространяется на ADU, предлагаемый в подвале основного строения, которому не менее пяти лет. Жилая площадь рассчитывается по без учета следующих площадей от общей валовой площади здания:

• Толщина наружных стен;
• Гаражные площади;
• Подвальные помещения, где высота потолка, измеренная от пола, составляет менее 6 футов 8 дюймов; и
• Любые другие участки здания, где высота от пола до потолка составляет менее 5 футов, или участки, недоступные для лестницы.

Например, если существующий дом имеет жилую площадь 1000 квадратных футов после вычитания всех площадей, описанных выше, размер ADU ограничен 750 квадратами. Для дома с жилой площадью 2500 квадратных футов 75% площади пола будут составлять 1875 квадратных футов. Однако в этом случае размер ADU не превышает 800 квадратных футов.

Дополнительные требования для отсоединенных или подключенных ADU. В дополнение к перечисленным выше ограничениям по размеру отдельные ADU или ADU, подключенные к основной структуре, ограничены следующими условиями:

Высота.  Максимальная высота отдельного ADU – 20 футов, если он расположен за пределами требуемых отступов для зоны. Если разрешено размещать отдельный ADU в пределах требуемых отступов для зоны, максимальная высота для ADU составляет 15 футов.

Покрытие здания.  Покрытие здания для отдельного ADU не может быть больше, чем покрытие здания дома, пристроенного дома или сборного дома. Суммарная застройка всех отдельно стоящих вспомогательных сооружений не может превышать 20% от общей площади участка.

Местоположение.  Отдельные блоки ADU должны располагаться в 40 футах от передней линии участка или за задней стеной основного строения.

Внешний вид   детали. Для отдельных ADU высотой более 15 футов требуются дополнительные стандарты для внешнего вида ADU. Материалы наружной отделки, уклон крыши, отделка, карнизы, ориентация и размеры окон должны быть такими же или визуально совпадать с материалами дома, пристроенного дома или сборного дома по типу, размеру и расположению, ИЛИ должны быть изготовлены из дерева, композитных плит, винила. или алюминиевые изделия, выполненные в виде черепицы, или в виде горизонтальной обшивки, или внахлест с досками шириной 6 дюймов или менее. Отдельный ADU также должен соответствовать определенным стандартам, касающимся уклона крыши, отделки, окон и карнизов. См. раздел 33. 110.250 для зон с одним домом или 33.120.280 для многоквартирных, коммерческих или взрывоопасных зон.

На ADU в некоторых исторических обозначениях (33.445) могут распространяться дополнительные требования к конструкции. Эти ADU должны соответствовать Стандартам дизайна сообщества (33.218), где разрешено использовать стандарты дизайна сообщества, или они должны быть одобрены путем проверки исторических ресурсов.

Площадь этажа.  Ограничения по площади пола применяются во всех зонах, кроме RF, а в зонах R10 и R20 ограничения по площади применяются только к участкам площадью менее 10 000 кв. футов. В зонах с R7 по R2.5 дополнительная площадь зарабатывается за каждый предложенный ADU.

Парковка.  Дополнительная парковка на территории для ADU не требуется. Однако, если для существующей жилой единицы (квартир) требуется парковка, эта парковка должна быть либо сохранена, либо заменена на месте. Любая новая парковка должна соответствовать стандартам парковки, изложенным в главе 33. 266 Кодекса зонирования Портленда.

Минимальный размер лота для предложений ADU в зоне РФ. Когда предлагается один ADU, минимальный размер лота описан в Разделе 33.110.202, Когда разрешены первичные конструкции.

Минимальный размер лота для предложений ADU в зонах с R20 по R2.5. Если предлагается один ADU на участке с домом или готовым домом, минимальные размеры участка указаны в Разделе 33.110.202, Когда разрешены первичные постройки.

Если на участке с пристроенным домом предлагается один ADU, минимальные размеры участков следующие (Таблица 205-1):

Минимальная площадь участка (Таблица 205-1) 

901 75

Зона	Минимум Площадь участка
R20	10 000 кв. футов
R10	5 000 кв. футов
R7	3500 кв. футов
R5	2500 кв. футов
R2.5	1500 кв. футов

Если на участке с домом предлагается два ADU или на участке с дуплексом предлагается один ADU, минимальные размеры лота следующие ( Таблица 205-2):

Минимальная площадь участка (таблица 205-2)

9 0180

902 14

Посещаемость.  Если на участке с домом предлагается два ADU или одно ADU на участке с дуплексом, по крайней мере одна жилая единица должна соответствовать стандартам для видимых входов, ванных комнат, жилой площади и дверей.

Зона	Минимальная площадь участка
R20	12 000 кв. футов
R10	6000 кв. футов
R7	4200 кв. футов
R5	3000 кв. футов
R2,5	1500 кв. футов